Volltextveröffentlichungen (8)

• Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)

  Nebenbestimmungen einer erteilten sanierungsrechtlichen Genehmigung; Festlegung von so genannten Mietobergrenzen; Gesondert anfechtbare Auflagen ; Verdrängung ansässiger Bevölkerung infolge sanierungsbedingter Mietsteigerungen ; Ziel städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen; ...

• Berliner Mieterverein (Volltext/Auszüge/Inhaltsangabe)
• grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

  Baurecht; Sanierungsrecht; sanierungsrechtliche Genehmigung; Nebenbestimmung, Auflage; Bedingung; isolierte Anfechtung; Sanierungsziele; Verdrängungsschutz; Mietobergrenzen; Erhaltungssatzung; Milieuschutzsatzung; Sozialplan; Härteausgleich

 
• Berliner Mieterverein (Volltext/Auszüge/Kurzinformation)

  Mietobergrenzen in Sanierungsgebieten

• Judicialis

  BauGB § 180; ; BauGB § ... 136 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1; ; BauGB § 136 Abs. 3; ; BauGB § 136 ff.; ; BauGB § 172; ; BauGB § 172 Abs. 1; ; BauGB § 172 Abs. 4; ; BauGB § 145 Abs. 2; ; BauGB § 140 Nr. 3; ; BauGB § 1 Abs. 5; ; BauGB § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1; ; MHG § 2; ; MHG § 3; ; MHG § 5; ; GG Art. 14 Abs. 1 Satz 1; ; GG Art. 14

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)
• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Mietobergrenzen im Sanierungsgebiet

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (3)

• nomos.de , S. 7 (Kurzinformation)

  Keine pauschalen Mietobergrenzen in Sanierungsgebieten

• nomos.de , S. 47 (Leitsatz)

  §§ 136, 140, 145, 172, 180 BauGB; §§ 2, 3, 5 MHG; Art. 14 GG
  Keine pauschalen Mietobergrenzen in Sanierungsgebieten

• anwaltonline.com(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Kurzinformation)

  Mietobergrenze nach Wohnungssanierung?

Verfahrensgang

• OVG Berlin-Brandenburg - 2 B 18.02
• VG Berlin, 18.07.2002 - 13 A 424.01
• OVG Berlin, 30.01.2004 - 2 B 18.02
• BVerwG, 19.07.2004 - 4 B 33.04
• BVerwG, 24.05.2006 - 4 C 9.04

Papierfundstellen

• NZM 2004, 750
• BauR 2005, 596 (Ls.)

Wird zitiert von ...Neu Zitiert selbst (6)

• OVG Berlin, 07.05.2001 - 2 SN 6.01

  Auszug aus OVG Berlin, 30.01.2004 - 2 B 18.02

  Wegen der weiteren Sachdarstellung wird auf die Akten des Gerichts im vorliegenden Verfahren sowie in den vorläufigen Rechtsschutzverfahren OVG 2 SN 6.01 und VG 13 A 200.02 sowie auf die Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen.

  Wie der Senat bereits wiederholt im Anschluss an die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts entschieden hat, ist zwar die isolierte Aufhebung einer Nebenbestimmung nach materiellem Recht im Ergebnis nur zulässig, wenn der Verwaltungsakt ohne die Nebenbestimmung sinnvoller- und rechtmäßigerweise bestehen bleiben kann; dies ist jedoch erst eine Frage der Begründetheit und nicht bereits der Zulässigkeit der Anfechtungsklage, es sei denn, eine isolierte Aufhebbarkeit der Nebenbestimmung scheidet offenkundig von vornherein aus (vgl. BVerwG…, Urteil vom 22. November 2000, NVwZ 2001, S. 429; OVG Bln, Beschlüsse vom 7. Mai 2001 - OVG 2 SN 6.01 - NVwZ 2001, S. 1059 …und vom 12. Juni 2002 - OVG 2 S 8.02 - BauR 2003, S. 1024, jeweils mit weiteren Nachweisen).

  Schon die Bedingung Nr. 1, deren isolierte Aufhebbarkeit offensichtlich von vornherein ausscheidet, wie der Senat bereits im Beschluss vom 7. Mai 2001 - OVG 2 SN 6.01 -, NVwZ 2001, S. 1059 anerkannt hat, und die den Baubeginn von dem vorherigen Nachweis des Angebots von Modernisierungs- bzw. Räumungsvereinbarungen entsprechend den Sozialplänen abhängig macht, beugt weitgehend der vom Beklagten befürchteten Entwicklung vor.

  Die Bedingung bezweckt, dass mit der von der Sanierungsgenehmigung erfassten Bauarbeiten nicht begonnen wird, bevor die erforderten Nachweise erbracht sind und die betroffenen Mieter die Auswirkungen der baulichen Maßnahmen bereits ausgesetzt sind, bevor ihnen die Modernisierungs- und Räumungsvereinbarungen auch nur angeboten worden sind (vgl. dazu auch den Beschluss des 2. Senats vom 7. Mai 2001 - OVG 2 SN 6.01 -, NVwZ 2001, S. 1059 f.).

• OVG Berlin, 12.06.2002 - 2 S 8.02

  Isolierte Aufhebung einer Nebenbestimmung durch eine Anfechtung; Schutz der …

  Auszug aus OVG Berlin, 30.01.2004 - 2 B 18.02

  Die einzige Abweichung des Genehmigungsbescheids vom 27. Oktober 2000 besteht darin, dass der Klägerin zunächst verwehrt wird, die ihr nach Zivilrecht zustehenden Möglichkeiten zu einer Mieterhöhung in vollem Umfang auszuschöpfen; hierdurch hat die Genehmigung zur Durchführung der Sanierungsmaßnahme jedoch kein wesentlich anderes Gepräge erhalten (vgl. dazu bereits den Beschluss des Senats vom 12. Juni 2002 - OVG 2 S 8.02 -, BauR 2003, 1024).

  Wie der Senat bereits wiederholt im Anschluss an die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts entschieden hat, ist zwar die isolierte Aufhebung einer Nebenbestimmung nach materiellem Recht im Ergebnis nur zulässig, wenn der Verwaltungsakt ohne die Nebenbestimmung sinnvoller- und rechtmäßigerweise bestehen bleiben kann; dies ist jedoch erst eine Frage der Begründetheit und nicht bereits der Zulässigkeit der Anfechtungsklage, es sei denn, eine isolierte Aufhebbarkeit der Nebenbestimmung scheidet offenkundig von vornherein aus (vgl. BVerwG…, Urteil vom 22. November 2000, NVwZ 2001, S. 429;… OVG Bln, Beschlüsse vom 7. Mai 2001 - OVG 2 SN 6.01 - NVwZ 2001, S. 1059 und vom 12. Juni 2002 - OVG 2 S 8.02 - BauR 2003, S. 1024, jeweils mit weiteren Nachweisen).

• OVG Berlin, 13.06.2002 - 5 B 22.01

  Wohnungsrecht - Fortgeltung des Zweckentfremdungsverbots in Berlin?

  Auszug aus OVG Berlin, 30.01.2004 - 2 B 18.02

  Jedenfalls ist die Gefahr der Entstehung städtebaulicher Probleme der genannten Art dadurch ausgeschlossen, dass der Wohnungsmarkt in Berlin auch hinsichtlich preiswerten und bezahlbaren Wohnraums - namentlich im Ostteil der Stadt - bereits seit einigen Jahren entspannt ist (vgl. dazu die Feststellungen in dem Urteil des OVG Berlin vom 13. Juni 2002 - OVG 5 B 22.01 -, NVwZ 2003, S. 232 zum Außerkrafttreten der Berliner Zweckentfremdungsverbotsverordnung).

 
• BVerwG, 22.11.2000 - 11 C 2.00

  Anfechtungsklage gegen Nebenbestimmungen eines Verwaltungsakts; Auflagenvorbehalt …

  Auszug aus OVG Berlin, 30.01.2004 - 2 B 18.02

  Wie der Senat bereits wiederholt im Anschluss an die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts entschieden hat, ist zwar die isolierte Aufhebung einer Nebenbestimmung nach materiellem Recht im Ergebnis nur zulässig, wenn der Verwaltungsakt ohne die Nebenbestimmung sinnvoller- und rechtmäßigerweise bestehen bleiben kann; dies ist jedoch erst eine Frage der Begründetheit und nicht bereits der Zulässigkeit der Anfechtungsklage, es sei denn, eine isolierte Aufhebbarkeit der Nebenbestimmung scheidet offenkundig von vornherein aus (vgl. BVerwG, Urteil vom 22. November 2000, NVwZ 2001, S. 429;… OVG Bln, Beschlüsse vom 7. Mai 2001 - OVG 2 SN 6.01 - NVwZ 2001, S. 1059 …und vom 12. Juni 2002 - OVG 2 S 8.02 - BauR 2003, S. 1024, jeweils mit weiteren Nachweisen).
• BVerwG, 18.06.1997 - 4 C 2.97

  Bauplanungsrecht - Erhaltungssatzung/Milieuschutzsatzung, Versagung des Einbaus …

  Auszug aus OVG Berlin, 30.01.2004 - 2 B 18.02

  In einem festgesetzten Milieuschutzgebiet können demgemäß nach Maßgabe des jeweiligen Erhaltungsziels anhand statistisch ermittelter gebietsspezifische Einkommensstrukturen einheitliche Mietbelastungsobergrenzen - jedoch nur als (Hilfs-)Indikatoren - für die Annahme einer durch Mietsteigerungen bedingten Verdrängungsgefahr festgelegt und der Entscheidung über die Genehmigungsfähigkeit einer baulichen Maßnahme zugrunde gelegt werden, wobei zur Vermeidung einer negativen Vorbildwirkung auch leer stehende Wohnungen erfasst werden können (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997, BVerwGE 105, S. 67;… vgl. auch Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand: Mai 2003, § 172 Rdnr. 178: Überlagerung des Mieterhöhungsrechts nach §§ 557 ff. BGB in diesen Fällen).
• OVG Berlin, 10.10.1995 - 2 S 7.95

  Bauleitplanung: Sanierungssatzung mit sozialgestaltender Schutzfunktion

  Auszug aus OVG Berlin, 30.01.2004 - 2 B 18.02

  Dies folgt aus der Funktion der satzungsmäßig durchgeführten Sanierung als Instrument des städtebaulichen Planungsrechts, das in einer Gemengelage sozialer, wohnwirtschaftlicher und städtebaulicher Probleme zur Anwendung kommen kann (vgl. dazu bereits den Beschluss des Senats vom 10. Oktober 1995 - OVG 2 S 7.95 - BRS 57 Nr. 284 = NVwZ 1996, S. 920).

• OVG Berlin, 10.06.2004 - 2 B 3.02

  Mietobergrenzen im "Milieuschutzgebiet" unzulässig

  Es handelt sich um Auflagen im Sinne des § 36 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG in Verbindung mit § 1 Abs. 1 VwVfG Bln, denn zwischen der Hauptregelung des Verwaltungsakts und den Nebenbestimmungen besteht rechtlich kein untrennbarer innerer Zusammenhang, der dazu führen könnte, dass die im Falle der Aufhebung der Nebenbestimmungen verbleibende Regelung zum Zeitpunkt des Bescheiderlasses nicht rechtmäßig hätte getroffen werden können (vgl. OVG Bln, Urteil vom 30. Mai 1996, BRS 58 Nr. 123 = NVwZ 1997, 1005; Urteil vom 30. Januar 2004 - OVG 2 B 18.02 - UA S. 13).

  Es besteht auch ein Rechtsschutzbedürfnis der Kläger für die Durchführung des Verfahrens, soweit die baulichen Maßnahmen nach den dem Genehmigungsantrag beigefügten "Angaben zu den Auswirkungen der Baumaßnahmen" (nur) zu Mieterhöhungen führen, die den Rahmen der vom Bezirksamt Prenzlauer Berg durch den Beschluss über die Antragsprüfkriterien für den Vollzug von Erhaltungsrechtsverordnungen vom 6. Oktober 1999 (ABL. S. 4289, dort unter Nr. 2 Tabelle 2) festgelegten Mietobergrenzen nicht überschreiten, weil ein berechtigtes Interesse der Kläger daran anzuerkennen ist, sich jedenfalls bei etwaigen zukünftigen Mietsteigerungen den öffentlich-rechtlichen Bindungen durch die vom Bezirksamt festgelegten Mietobergrenzen entziehen zu können (vgl. OVG Bln, Urteil vom 30. Januar 2004, a.a.O.).

  Mietobergrenzen, die anhand statistischer gebietsspezifischer Einkommensstrukturen ermittelt und einheitlich festgelegt werden, sind zwar für Milieuschutzgebiete grundsätzlich sowohl ein geeigneter Hilfsindikator für eine durch Mietsteigerungen drohende Verdrängungsgefahr für die Wohnbevölkerung als auch ein geeignetes Instrument zur Abfederung eines durch Mietpreissprünge möglicherweise entstehenden Verdrängungsdrucks (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997, BRS 59 Nr. 254; OVG Bln, Urteil vom 30. Januar 2004 - OVG 2 B 18.02 - UA S. 21).

  Die grundsätzlichen Unterschiede zwischen den Voraussetzungen und Zielsetzungen von Sanierungsgebieten, bei denen ein Substandard der Wohnungen die Regel ist und - den intakten und deshalb schützenswerten - Milieuschutzgebieten, bei denen dies eher die Ausnahme ist (vgl. OVG Bln, Urteil vom 30. Januar 2004 - OVG 2 B 18.02 - UA S. 29; BVerfG, Beschluss vom 26. Januar 1987, ZfBR 1987, 203; BVerwG Urteil vom 18. Juni 1997, BRS 59 Nr. 254;… Schmidt-Eichstaedt, a.a.O., S. 216), schließen es zugleich aus, dass sich eine mögliche Verdrängungswirkung durch die Anhebung des Ausstattungszustands von Wohnungen auf ein zeitgemäßes Durchschnittsniveau in Milieuschutzgebieten zu einem flächendeckenden Phänomen entwickelt.