Volltextveröffentlichungen (3)

• rechtsportal.de

  BGB § 434 Abs. 1; BGB § 437 Nr. 4; BGB § 440
  Haftung des Verkäufers eines Hausgrundstücks wegen arglistigen Verschweigens von Mängeln

• ibr-online

  Offenbarungspflicht des Hausveräußerers besteht nur bei verborgenen Mängeln!

• juris (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse

• Wolters Kluwer (Leitsatz)

  Anforderungen an die Haftung des Verkäufers eines Hausgrundstücks wegen des arglistigen Verschweigens von Mängeln

Papierfundstellen

• BauR 2014, 1194

Wird zitiert von ...Zitiert selbst (21)

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• BGH, 16.03.2012 - V ZR 18/11

  Haftungsausschluss beim Grundstückskauf: Arglistiges Verschweigen eines Mangels …

  Auszug aus OLG Koblenz, 20.06.2013 - 1 U 1171/12

  a) Für jeden Vertragspartner besteht die Pflicht, den anderen Teil - gegebenenfalls auch ungefragt - über solche Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck vereiteln können und für seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern die Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwartet werden konnte (st. Rspr; vgl. BGH NJW-RR 1988, 1290 f.;… Palandt/Ellenberger, BGB , 72. Auflage 2013, § 123 Rn. 5 ff.); insbesondere wesentliche (verborgene) Sachmängel i.S.d. § 434 BGB dürfen daher regelmäßig nicht verschwiegen werden (BGH NJW 1990, 975 ; NJW-RR 2012, 1078 Tz. 21).

  Vorausgesetzt ist ein Handeln zumindest mit bedingtem Vorsatz (Eventualvorsatz); eine leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis genügt noch nicht (BGH NJW 2012, 2793 ; VersR 2012, 912 Tz. 28).

  Die Vertragsparteien haben indessen - wie gezeigt - im vorliegenden Einzelfall den tatsächlichen (minderen) Ausbauzustand der Räume im Untergeschoss zugrunde gelegt; im privatschriftlichen Vorvertrag vom 22. Februar 2008 wird ausdrücklich der "besprochene Renovierungsstau" herausgestellt (vgl. BGH VersR 2012, 912 Tz. 14).

  aa) Nach der obergerichtlichen Rechtsprechung besteht eine Offenbarungspflicht hinsichtlich solcher Mängel nicht, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne Weiteres erkennbar sind; der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei einer im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (vgl. BGH NJW 2001, 64 ; 2011, 1280 Tz. 10 f.; NJW-RR 2012, 1078 Tz. 21; Senatsurteil vom 25. April 2013 - 1 U 713/12 -).

  Ohne Weiteres erkennbar sind (auch) solche Mängel, von denen bei der Besichtigung zwar nur Spuren zu erkennen sind, die aber gleichwohl einen tragfähigen Rückschluss auf Art und Umfang des Mangels erlauben (BGH NJW-RR 2012, 1078 Tz. 22).

  bb) Voraussetzung für ein zumindest bedingt vorsätzliches Verschweigen eines Mangels ist im Übrigen, dass der Verkäufer die den konkreten Mangel begründenden Umstände kennt oder zumindest für möglich hält (vgl. BGH NJW-RR 2003, 989 f.; 2012, 1078 Tz. 24).

  Ebenso wenig stellt allein das Unterlassen eines Hinweises des Verkäufers, dass er sich über die Ursache der sichtbaren Symptome eines - wie hier - Feuchtigkeitsfleckens nicht sicher sei, ein arglistiges Verschweigen eines Mangels dar; dies gilt auch dann, wenn er gutgläubig falsche Angaben macht (BGH NJW-RR 2012, 1078 Tz. 19 und 28).

  Es ist weder festgestellt noch irgend sonst belegt, dass der Beklagte zu 2. insofern eine in tatsächlicher Hinsicht grundlose Vermutung angestellt hat, mit deren Unrichtigkeit er gerechnet hat oder dies auch nur für möglich hielt (vgl. dazu BGH NJW-RR 2012, 1078 Tz. 28 f.; Senat MDR 2012, 392).

• BGH, 12.04.2013 - V ZR 266/11

  Gewährleistung beim Wohnungskauf: Fehlende Baugenehmigung als Sachmangel; Prüfung …

  Auszug aus OLG Koblenz, 20.06.2013 - 1 U 1171/12

  Dass die Vertragsparteien darüber hinaus einen bestimmten baulichen Zustand (Nutzungszweck) für die Ausbauwohnung oder deren (bauordnungs-)rechtliche Zulässigkeit vereinbart respektive wenigstens vertraglich vorausgesetzt hätten (vgl. BGH NJW 2001, 65 Tz. 9; MDR 2013, 700 f.;… Palandt/ Weidenkaff a.a.O. § 434 Rn. 61), ist weder vorgetragen noch bei der gegebenen Sachlage auch nur ersichtlich.

  Dem steht es nicht gleich, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen oder er sich der betreffenden Erkenntnis bewusst verschließt (BGH MDR 2013, 700 f.).

• BGH, 07.02.2003 - V ZR 25/02

  Aufklärungspflicht des Verkäufers eines Hauses bei Hausschwammverdacht

  Auszug aus OLG Koblenz, 20.06.2013 - 1 U 1171/12

  Bei älteren Gebäuden im Besonderen müssen Kaufinteressenten regelmäßig mit gewissen Beschränkungen des Bauzustandes rechnen, namentlich auch Feuchtigkeitserscheinungen (vgl. BGH, Urteil vom 16. Juni 1989 - V ZR 74/88 - [...]; NJW-RR 2003, 772 f.; OLG Saarbrücken OLGR 2008, 827); nichts anderes wird hinsichtlich der technischen Ausstattung gelten.

  cc) Unbeschadet all dessen fehlt es aber für den Senat an jeglichem Anhaltspunkt dafür, dass die Beklagten etwa - bedingt vorsätzlich handelnd - ein aus ihrer Sicht (ungeachtet der besonders intensiven Besichtigungen, der Prüfung der Bauunterlagen und der Beratung durch Architekt/Handwerker) noch bestehendes Informationsgefälle zu Lasten der Käufer ausnutzen wollten (vgl. BGH NJW-RR 2003, 772, 773).

• BGH, 27.03.2009 - V ZR 30/08

  Zur Aufklärungspflicht des Verkäufers bei Asbest

  Auszug aus OLG Koblenz, 20.06.2013 - 1 U 1171/12

  Bei der gegebenen Sach- und Rechtslage scheidet auch ein - ohnedies ausdrücklich nicht geltend gemachter - Schadensersatzanspruch wegen (vorsätzlichen) Verschuldens bei Vertragsschluss bereits dem Grunde nach aus (vgl. BGHZ 180, 205 = NJW 2009, 2120 ff.;… Faust a.a.O. § 437 Rn. 186 ff.).
• BGH, 07.03.2003 - V ZR 437/01

  Begriff der Arglist

  Auszug aus OLG Koblenz, 20.06.2013 - 1 U 1171/12

  bb) Voraussetzung für ein zumindest bedingt vorsätzliches Verschweigen eines Mangels ist im Übrigen, dass der Verkäufer die den konkreten Mangel begründenden Umstände kennt oder zumindest für möglich hält (vgl. BGH NJW-RR 2003, 989 f.; 2012, 1078 Tz. 24).
• OLG Koblenz, 19.10.2011 - 1 U 113/11

  Wassereintritt im Flachdach eines Bungalows: Arglistige Täuschung!

  Auszug aus OLG Koblenz, 20.06.2013 - 1 U 1171/12

  Es ist weder festgestellt noch irgend sonst belegt, dass der Beklagte zu 2. insofern eine in tatsächlicher Hinsicht grundlose Vermutung angestellt hat, mit deren Unrichtigkeit er gerechnet hat oder dies auch nur für möglich hielt (vgl. dazu BGH NJW-RR 2012, 1078 Tz. 28 f.; Senat MDR 2012, 392).
• BGH, 12.11.2010 - V ZR 181/09

  Grundstückskaufvertrag mit Haftungsausschluss: Darlegungs- und Beweislast für den …

  Auszug aus OLG Koblenz, 20.06.2013 - 1 U 1171/12

  Die Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich sämtlicher tatsächlichen Voraussetzungen des Arglisttatbestandes i.S.d. § 444 BGB trifft den Käufer (BGHZ 188, 43 = NJW 2011, 1280 Tz. 12).
• BGH, 23.11.2005 - VIII ZR 43/05

  Beweisvereitelung eines Gebrauchtwagenkäufers bei Beseitigung eines angeblich …

  Auszug aus OLG Koblenz, 20.06.2013 - 1 U 1171/12

  Nichts anderes gilt nach Übergabe der Sache unter Hinweis auf § 363 BGB für die - vorgelagerte - Frage nach dem Vorliegen eines Sachmangels im Zeitpunkt des Gefahrübergangs (BGH NJW 2006, 434 Tz. 20;… Faust a.a.O. § 434 Rn. 119); die Beweislastumkehr nach § 476 BGB kann bei Grundstücksgeschäften von vorneherein keine Anwendung finden.
• BGH, 15.06.2012 - V ZR 198/11

  Mängelhaftung des Grundstücksverkäufers: Anspruchsausschließende Käuferkenntnis …

  Auszug aus OLG Koblenz, 20.06.2013 - 1 U 1171/12

  Vorausgesetzt ist ein Handeln zumindest mit bedingtem Vorsatz (Eventualvorsatz); eine leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis genügt noch nicht (BGH NJW 2012, 2793 ; VersR 2012, 912 Tz. 28).
• BGH, 30.04.2003 - V ZR 100/02

  Darlegungs- und Beweislast bei Mängeln der Kaufsache

  Auszug aus OLG Koblenz, 20.06.2013 - 1 U 1171/12

  Arglistig handelt ein Verkäufer, wenn er den Sachmangel kennt oder ihn mindestens für möglich hält und zugleich weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass sein Vertragspartner den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (vgl. BGH NJW 1995, 1549, 1550; 2003, 2380 ff.; 2011, 1280 Tz. 14;… Faust in Bamberger/Roth, BGB , 3. Auflage 2012, § 438 Rn. 39).
• BGH, 14.05.1992 - VII ZR 204/90

  Vollstreckungsgegenklage bei notariell beurkundeter Unterwerfungserklärung - …
• BGH, 08.12.1989 - V ZR 246/87

  Arglistiges Verschweigen eines Mangels eines verkauften Grundstücks durch eine …
• BGH, 20.10.2000 - V ZR 285/99

  Arglistige Täuschung über Altlasten
• BGH, 08.03.2007 - VII ZR 130/05

  Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel beim Erwerb neu errichteter Häuser …
• BGH, 03.03.1995 - V ZR 43/94

  Offenbarungspflichten des Verkäufers eines früher als Werksdeponie genutzten …
• BGH, 10.06.1988 - V ZR 125/87

  Arglistige Täuschung bei einem Grundstückskaufvertrag; grobe Fahrlässigkeit des …
• OLG Saarbrücken, 05.08.2008 - 4 U 90/08

  Grundstückskaufvertrag: Anfechtung wegen Verschweigens extremer Durchfeuchtung …
• BGH, 14.12.2000 - IX ZR 332/99

  Wegfall des verjährungsrechtlichen Sekundäranspruchs gegen den Rechtsanwalt
• BGH, 13.10.2000 - V ZR 430/99

  Personelle Beschränkung der Nutzung einer Eigentumswohnung
• BGH, 08.04.1994 - V ZR 178/92

  Offenbarungspflicht des Hausverkäufers hinsichtlich ohne weiteres erkennbarer …
• BGH, 16.06.1989 - V ZR 74/88

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• OLG Köln, 27.10.2015 - 22 U 93/14

  Umfang der Offenbarungspflichten des Verkäufers eines Hauses

  Rn. 52 Der Senat schließt sich diesen Ausführungen an (vgl. auch OLG Koblenz BauR 2014, 1194; BGH NJW 2011, 1280; OLG Düsseldorf NJW-RR 2014, 1462; OLG München 20 U 1498/13 recherchiert in JURIS) insbesondere den Ausführungen zur fehlenden Aufklärungspflicht bei sichtbaren Mängeln.