Volltextveröffentlichungen (14)

• Doctrine(Abodienst, kostenloses Probeabo)
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• lexetius.com

  HeizkostenVO §§ 1 Abs. 1 Nr. 2; 7 Abs. 2 und 4; II. BVO Anlage 3 zu § 27 Abs. 1

• bundesgerichtshof.de

• Judicialis

  HeizkostenVO § 1 Abs. 1 Nr. 2; ; HeizkostenVO § 7 Abs. 2; ; HeizkostenVO § 7 Abs. 4; ; II. BVO Anlage 3 zu § 27 Abs. 1

• IWW
• Kanzlei Prof. Schweizer

  Betriebskosten nach Übertrag der Heizungsanlage auf einen Dritten (Wärmecontracting)

• JLaw (App) | www.prinz.law
• Wolters Kluwer

  Umlegung der Wärmelieferungskosten auf den Mieter; Zulässigkeit einer Vornahme der Änderung des Umlegungsmaßstabs für Heizkosten ; Anspruch auf Rückzahlung von abgebuchten Nachbelastungen für Heizwasserkosten und Warmwasserkosten; Vereinbarung im Mietvertrag über die ...

• Berliner Mieterverein (Volltext/Auszüge/Inhaltsangabe)

  Wärmecontracting

• grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

  HeizkostenVO §§ 1 Abs. 1 Nr. 2; 7 Abs. 2 und 4; BetrkV § 24 c; II. BV Anlage 3 zu § 27 Abs. 1
  Heizkostenabrechnung bei Wärmecontracting; Betriebskosten; Übertragung des Heizungsbetriebs auf Dritte

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  Zulässigkeit des Wärmecontracting

• datenbank.nwb.de
• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Geltendmachung von nicht vereinbarten Heizkosten durch den Vermieter

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (5)

• vermieter-ratgeber.de (Kurzinformation/Auszüge)

  Wärmecontracting

• haus-und-grund-muenchen.de (Kurzinformation)

  Wärmecontracting - welche Kosten sind umlagefähig?

• mietrechtsinfo.de (Kurzinformation)

  Wärmecontracting ohne vertragliche Grundlage

• sokolowski.org (Kurzinformation)

  Umlegbarkeit von Heizungskosten

• sokolowski.org (Kurzinformation)

  Zur Umlegbarkeit von Heizungskosten

Papierfundstellen

• NJW 2006, 2185
• MDR 2006, 1219
• NZM 2006, 534
• ZMR 2006, 595

Wird zitiert von ... (16)Zitiert selbst (4)

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• BGH, 06.04.2005 - VIII ZR 54/04

  Zustimmungsbedürftigkeit des Wärmecontracting während laufenden Mietverhältnisses

  Auszug aus BGH, 22.02.2006 - VIII ZR 362/04

  Eine Vereinbarung im Mietvertrag, wonach der Mieter die Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten BerechnungsVO zu tragen hat, erlaubt dem Vermieter, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten überträgt (Wärmecontracting), dann nicht die Umlegung der Wärmelieferungskosten auf den Mieter, wenn die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Fassung der Zweiten BerechnungsVO (hier: Fassung vom 5. April 1984) eine Umlegung der Kosten der Wärmelieferung im Nahbereich nicht vorsah (Anschluss an Senat, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 54/04, NJW 2005, 1776).

  Der Senat hat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden, dass ein Vermieter von Wohnraum, der während eines laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten überträgt (Wärmecontracting), die Kosten der Wärmelieferung nach § 1 Abs. 1 Nr. 2, § 7 Abs. 4 HeizkV, die anders als bei einer Abrechnung nach § 7 Abs. 2 HeizkV auch kalkulatorische Kosten für Instandhaltungen, Abschreibungen, Kapital und Gewinn enthält, nur dann auf den Mieter umlegen kann, wenn hierfür im Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung getroffen wurde oder der Mieter der Änderung zustimmt (Senat, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 54/04, NJW 2005, 1776).

  Auch bei einer uneingeschränkten Überprüfung der Auslegung dieser Klausel ist dem Berufungsgericht darin zu folgen, dass von der Bestimmung im Mietvertrag nur der Fall eines vom Mieter mit der Wärmelieferantin abgeschlossenen Vertrages erfasst wird (Senat, Urteil vom 6. April 2005, aaO, unter II 3 a).

• BGH, 25.06.1980 - VIII ZR 260/79

  Ergänzende Auslegung eines Pachtvertrages; Verpflichtung des Pächters zur …

  Auszug aus BGH, 22.02.2006 - VIII ZR 362/04

  Eine durch Auslegung zu schließende Vertragslücke liegt nur dann vor, wenn der Vertrag innerhalb des durch ihn gesteckten Rahmens oder innerhalb der wirklich gewollten Vereinbarungen ergänzungsbedürftig ist (Senat, BGHZ 77, 301, 307).
• LG Frankfurt/Main, 10.12.2002 - 11 S 194/02

  Ordnungsmäßigkeit und Fälligkeit einer Abrechnung, wenn auf ihrer Grundlage die …

  Auszug aus BGH, 22.02.2006 - VIII ZR 362/04

  e) Den genannten vertraglichen Bestimmungen kann schließlich keine Befugnis der Beklagten entnommen werden, unter dem Gesichtspunkt eines Leistungsbestimmungsrechts im Sinne des § 315 BGB eine Änderung des Umlegungsmaßstabs der Heizkosten vorzunehmen (so auch LG Frankfurt a.M., WuM 2003, 217, 220;… Lammel, HeizkostenV, 2. Aufl., § 1 Rdnr. 19; a.A. LG Braunschweig, ZMR 2000, 832, 833; Schmid, ZMR 2005, 590, 591; für Altverträge auch Derleder, WuM 2000, 3, 8 f.; ders. NZM 2003, 737, 740).
• LG Braunschweig, 11.07.2000 - 6 S 40/00

  Auszug aus BGH, 22.02.2006 - VIII ZR 362/04

  e) Den genannten vertraglichen Bestimmungen kann schließlich keine Befugnis der Beklagten entnommen werden, unter dem Gesichtspunkt eines Leistungsbestimmungsrechts im Sinne des § 315 BGB eine Änderung des Umlegungsmaßstabs der Heizkosten vorzunehmen (so auch LG Frankfurt a.M., WuM 2003, 217, 220;… Lammel, HeizkostenV, 2. Aufl., § 1 Rdnr. 19; a.A. LG Braunschweig, ZMR 2000, 832, 833; Schmid, ZMR 2005, 590, 591; für Altverträge auch Derleder, WuM 2000, 3, 8 f.; ders. NZM 2003, 737, 740).

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• BGH, 27.06.2007 - VIII ZR 202/06

  Berechtigung des Vermieters zur Umstellung auf Fernwärme

  a) Eine Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, wonach der Mieter die Betriebskosten der Heizung "erläutert durch Anlage 3 zu § 27 II. BVO" zu tragen hat, erlaubt dem Vermieter, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage einstellt und statt dessen Fernwärme bezieht, die Umlegung der Wärmelieferungskosten auf den Mieter, wenn die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Fassung der Zweiten BerechnungsVO bereits eine Umlegung der Kosten der Fernwärmelieferung vorsah (Anschluss an Senatsurteil vom 22. Februar 2006 - VIII ZR 362/04, NJW 2006, 2185).

  Denn die zur Zeit des Vertragsabschlusses am 9. Mai 1984 maßgebliche Fassung der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV vom 5. April 1984 (BGBl. I S. 553, 577), die auf der am 1. Mai 1984 in Kraft getretenen Verordnung zur Änderung wohnungsrechtlicher Vorschriften (BGBl. I S. 546, 549, 551) beruht, sah in Nr. 4 Buchst. c und Nr. 5 Buchst. b eine Umlegung der Wärmelieferungskosten für Fernwärme und -warmwasser ausdrücklich vor (vgl. Senatsurteil vom 22. Februar 2006 - VIII ZR 362/04, NJW 2006, 2185, Tz. 15, zur Lieferung von Nahwärme).

• OLG Celle, 09.11.2018 - 2 U 81/18

  Auslegung der Regelung über die Umlage von Betriebskosten in einem …

  Rn. 33 Nach der vom Senat geteilten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann allerdings die Umlage der Nebenkosten in Formularverträgen durch eine hinreichend konkrete Bezugnahme auf den Betriebskostenkatalog der Anlage 3 zu § 27 der II. BV vereinbart werden (BGH NZM 2007, 769 und NZM 2006, 534: Fassung des bei Vereinbarung gültigen Kataloges der Betriebskosten;… Lindner-Figura/Opree/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2. Aufl. 2008, Kap. 11 Rdnr. 49).
• BGH, 20.05.2026 - VIII ZR 46/25

  Zur Umlage von Wärmelieferungskosten auf die Wohnungsmieter bei einer vom …

  Rn. 36 (a) Vor der Einführung der Vorschrift des § 556c BGB durch das Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln vom 11. März 2013 (Mietrechtsänderungsgesetz - MietRÄndG; BGBl. I S. 434) in das Bürgerliche Gesetzbuch konnte ein Vermieter von Wohnraum, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten überträgt (Wärmecontracting), die Kosten der Wärmelieferung nach § 1 Abs. 1 Nr. 2, § 7 Abs. 4 HeizkostenV, die anders als bei einer Abrechnung nach § 7 Abs. 2 HeizkostenV auch kalkulatorische Kosten für Instandhaltungen, Abschreibungen, Kapital und Gewinn enthält, nur dann auf den Mieter umlegen, wenn hierfür im Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung getroffen wurde oder der Mieter der Änderung zustimmte (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2005 - VIII ZR 54/04, NJW 2005, 1776 unter [II] 2; vom 1. Juni 2005 - VIII ZR 84/04, WuM 2005, 456 unter II 2; vom 22. Februar 2006 - VIII ZR 362/04, NJW 2006, 2185 Rn. 10;… vom 20. September 2006 - VIII ZR 279/05, NJW-RR 2007, 84 Rn. 11).

  Dabei konnte nach der Rechtsprechung des Senats die im Mietvertrag enthaltene Verweisung auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung, soweit die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses maßgebliche Fassung eine Umlegung der entsprechenden Wärmelieferungskosten vorsah (vgl. Senatsurteile vom 22. Februar 2006 - VIII ZR 362/04, NJW 2006, aaO Rn. 15;… vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 202/06, NJW 2007, 3060 Rn. 19), oder auf die seit dem 1. Januar 2004 geltende Betriebskostenverordnung genügen (…vgl. Senatsurteil vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 62/19, NJW-RR 2020, 332 Rn. 10 mwN).

  Ohne eine derartige Regelung oder die Zustimmung des Mieters kam nach der Rechtsprechung des Senats eine Umlage auch nicht im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung in Betracht (vgl. Senatsurteil vom 22. Februar 2006 - VIII ZR 362/04, aaO Rn. 16; siehe auch Milger, NZM 2008, 1, 7).

  Auch enthält der Vertrag keine Klausel, wonach der Vermieter die Betriebskosten einschließlich der Wärmelieferungskosten, wie sie später in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung vom 5. April 1984 (BGBl. I S. 553; vgl. hierzu Senatsurteile vom 22. Februar 2006 - VIII ZR 362/04, NJW 2006, 2185 Rn. 15;… vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 202/06, NJW 2007, 3060 Rn. 19) aufgeführt worden oder nunmehr in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 2 Nr. 4 Buchst. c BetrKV genannt sind (…vgl. zur Umlage von Betriebskosten auf den Mieter durch eine formularmäßige Vereinbarung Senatsurteil vom 10. Februar 2016 - VIII ZR 137/15, NJW 2016, 1308 Rn. 13 ff.), auf den Mieter umlegen kann.

• BGH, 20.05.2026 - VIII ZR 47/25

  Zur Umlage von Wärmelieferungskosten auf die Wohnungsmieter bei einer vom …

  Rn. 45 (a) Vor der Einführung der Vorschrift des § 556c BGB durch das Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln vom 11. März 2013 (Mietrechtsänderungsgesetz - MietRÄndG; BGBl. I S. 434) in das Bürgerliche Gesetzbuch konnte ein Vermieter von Wohnraum, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten überträgt (Wärmecontracting), die Kosten der Wärmelieferung nach § 1 Abs. 1 Nr. 2, § 7 Abs. 4 HeizkostenV, die anders als bei einer Abrechnung nach § 7 Abs. 2 HeizkostenV auch kalkulatorische Kosten für Instandhaltungen, Abschreibungen, Kapital und Gewinn enthält, nur dann auf den Mieter umlegen, wenn hierfür im Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung getroffen wurde oder der Mieter der Änderung zustimmte (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2005 - VIII ZR 54/04, NJW 2005, 1776 unter [II] 2; vom 1. Juni 2005 - VIII ZR 84/04, WuM 2005, 456 unter II 2; vom 22. Februar 2006 - VIII ZR 362/04, NJW 2006, 2185 Rn. 10;… vom 20. September 2006 - VIII ZR 279/05, NJW-RR 2007, 84 Rn. 11).

  Dabei konnte nach der Rechtsprechung des Senats die im Mietvertrag enthaltene Verweisung auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung, soweit die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses maßgebliche Fassung eine Umlegung der entsprechenden Wärmelieferungskosten vorsah (vgl. Senatsurteile vom 22. Februar 2006 - VIII ZR 362/04, NJW 2006, aaO Rn. 15;… vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 202/06, NJW 2007, 3060 Rn. 19), oder auf die seit dem 1. Januar 2004 geltende Betriebskostenverordnung genügen (…vgl. Senatsurteil vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 62/19, NJW-RR 2020, 332 Rn. 10 mwN).

  Ohne eine derartige Regelung oder die Zustimmung des Mieters kam nach der Rechtsprechung des Senats eine Umlage auch nicht im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung in Betracht (vgl. Senatsurteil vom 22. Februar 2006 - VIII ZR 362/04, aaO Rn. 16; Milger, NZM 2008, 1, 7).

• LG Berlin II, 22.01.2025 - 64 S 21/23

  Abrechnung von Heizungs- und Warmwasserkosten bei Wohnraummiete: Kostenumlage auf …

  Sind auch im Mietvertrag keine ausdrücklichen Regelungen über die Beheizung im Wege des Wärmecontractings getroffen, so ergibt sich im Wege ergänzender Vertragsauslegung gemäß §§ 133, 157 BGB, dass die Mieter dem Vermieter dem Grunde nach zur anteiligen Erstattung der Wärmekosten sowie zur Leistung von Heizkostenvorschüssen verpflichtet sind (Anschluss BGH, Urteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 202/06, Grundeigentum 2007, 1310, juris; Abgrenzung BGH, Urteil vom 22. Februar 2006 - VIII ZR 362/04, Grundeigentum 2006, 839, juris).

  Denn die zur Zeit des Vertragsabschlusses am 9. Mai 1984 maßgebliche Fassung der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV vom 5. April 1984 (BGBl. I S. 553, 577), die auf der am 1. Mai 1984 in Kraft getretenen Verordnung zur Änderung wohnungsrechtlicher Vorschriften (BGBl. I S. 546, 549, 551) beruht, sah in Nr. 4 Buchst. c und Nr. 5 Buchst. b eine Umlegung der Wärmelieferungskosten für Fernwärme und -warmwasser ausdrücklich vor (vgl. Senatsurteil vom 22. Februar 2006 - VIII ZR 362/04, NJW 2006, 2185, Tz. 15, zur Lieferung von Nahwärme).

  Rn. 36 Ob der Vermieter im Verlaufe des Mietverhältnisses auf Wärmecontracting umstellen und die ihm sodann in Rechnung gestellten Kosten der Wärmeerzeugung vollständig auf die Mieterinnen und Mieter umlegen konnte, hing folglich regelmäßig davon ab, ob der Mietvertrag überhaupt eine Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV enthielt (vgl. BGH…, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 54/04 -, GE 2005, 664 ff., Rn. 19 ff., zitiert nach juris, wo ein solcher Hinweis fehlte) sowie ob die im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses gültige Fassung der Verordnung die relevante Variante des Bezugs gewerblich erzeugter Wärme bereits adressierte (vgl. BGH, Urteil vom 22. Februar 2006 - VIII ZR 362/04 -, GE 2006, 839 ff., zitiert nach juris, wo die relevante Fassung der Anlage 3 zu § 27 II. BV die Umlegung zwar der Kosten des Fernwärmebezugs, aber nicht der Kosten der Wärmelieferung im Nahbereich vorsah).

  Den Fall des hier vorliegenden Wärmecontractings, bei dem die Wärme durch einen gewerblichen Wärmelieferanten im Nahbereich, nämlich unter Nutzung einer im Haus installierten Zentralheizungsanlage, erzeugt wird, haben die Mietvertragsparteien jedoch - so wie in dem oben zitierten Fall des Bundesgerichtshofs VIII ZR 362/04 - nicht bedacht, jedenfalls in § 5 des Vertrages nicht geregelt.

• OLG Schleswig, 10.02.2012 - 4 U 7/11

  Gewerberaummiete: Bestimmtheitserfordernis bei der Überwälzung von Betriebskosten …

  Rn. 18 Nach der vom Senat geteilten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann allerdings die Umlage der Nebenkosten in Formularverträgen durch eine hinreichend konkrete Bezugnahme auf den Betriebskostenkatalog der Anlage 3 zu § 27 der II. BV vereinbart werden (BGH NZM 2007, 769 und NZM 2006, 534: Fassung des bei Vereinbarung gültigen Kataloges der Betriebskosten;… Lindner-Figura/Opree/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2. Aufl. 2008, Kap. 11 Rdnr. 49).
• BGH, 02.04.2008 - 5 StR 129/07

  Unberechtigte Zurückweisung eines Ablehnungsgesuchs wegen Besorgnis der …

  Eine derartige Gewinnumlage zugunsten des Vermieters ist mietrechtlich nicht zulässig (vgl. BGH NJW 2006, 2185, 2186).
• LG Itzehoe, 19.10.2012 - 9 S 47/11

  Vertragsauslegung bei Umlage der Kosten des Wärmecontracting

  Die Folgeentscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH Urt. v. 22.2.2006 - VIII ZR 362/04. NJW 2006, 2185;… Urt. v. 27.06.2007 - VIII ZR 202/06, NJW 2007, 571, Beschl v. 08 02 2011 - VIII ZR 145/10, WuM 2011, 219) betrafen dann Fälle, in denen bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart war, dass die Wärmekosten nach § 27 II. BV Anlage 3 umlagefähig seien.

  Kapital und Gewinn nur dann auf den Mieter umlegen, wenn hierfür im Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung getroffen wurde oder der Mieter der Änderung zustimme (BGH Urt. v. 22.02.2006 - VIII ZR 362/04, NJW 2006, 2185 Rn. 10, BGH Urt. v. 06.04.2005 - VIII ZR 54/04, NJW 2005, 1776, Leitsatz).

  die bei einer anderen Art der Wärmebelieferung entstünden (BGH Urt. v. 22.02.2006 - VIII ZR 362/04, NJW 2006.2185 Rn. 16).

• LG Berlin, 03.03.2015 - 63 S 288/14

  Betriebskostenabrechnung bei der Wohnraummiete: Umlage der Kosten der …

  Denn entgegen der Auffassung des Amtsgerichts macht der Bundesgerichtshof einen Unterschied zwischen Nah- und Fernwärme (BGH, Urteil vom 22. Februar 2006 - VIII ZR 362/04, GE 2006, 839).
• OLG Schleswig, 14.03.2012 - 4 U 134/11

  Überwälzung einer Fremdenverkehrsabgabe auf den Mieter eines Geschäftslokals

  Nach der vom Senat geteilten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann allerdings die Umlage der Nebenkosten durch eine hinreichend konkrete Bezugnahme auf den Betriebskostenkatalog der Anlage 3 zu § 27 der II. BV vereinbart werden (BGH NZM 2007, 769 und NZM 2006, 534 : Fassung des bei Vereinbarung gültigen Kataloges der Betriebskosten;… Lindner-Figura/Opree/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2. Aufl. 2008, Kap. 11 Rdnr. 49).
• AG Dortmund, 19.06.2012 - 425 C 1232/12

  Anspruch auf Zahlung eines Saldos aus einer Betriebskostenabrechnung und …
• AG Berlin-Lichtenberg, 05.09.2007 - 3 C 470/06

  Wohnraummiete: Wärmecontracting über hauseigene Heizzentrale
• LG Itzehoe, 28.02.2007 - 9 S 68/06

  Nachzahlungen aus einer Heizkostenabrechnung sowie für verbrauchtes Wasser und …
• LG Berlin, 06.03.2015 - 63 S 246/14

  Wohnraummietverhältnis: Umlagefähigkeit von Zusatzkosten bei Umstellung der …
• AG Solingen, 23.02.2007 - 9 C 77/06

  Streit über eine Nachzahlungsverpflichtung für Heizkosten aus einem …
• LG Berlin, 31.07.2006 - 62 S 72/06