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   BGH, 14.03.2003 - V ZR 308/02   

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https://dejure.org/2003,41
BGH, 14.03.2003 - V ZR 308/02 (https://dejure.org/2003,41)
BGH, Entscheidung vom 14.03.2003 - V ZR 308/02 (https://dejure.org/2003,41)
BGH, Entscheidung vom 14. März 2003 - V ZR 308/02 (https://dejure.org/2003,41)
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Volltextveröffentlichungen (15)

  • bundesgerichtshof.de PDF
  • Judicialis
  • JLaw (App) | www.prinz.law PDF
  • Wolters Kluwer

    Schadensersatz und Rückabwicklung eines Vertrages bei Verkauf einer Eigentumswohnung; Aufklärungspflicht des Verkäufers bei Zahlung einer "Innenprovision" bei Immobilienverkauf; Abschluß des Beratungsvertrags bei Maklern als Untervermittler bei Immobilienverkäufen; Verkauf von Eigentumswohnungen als Alterssicherung; Falschberatung im Rahmen einer Finanzberatung durch Untervertreter; Aufklärungspflicht nach den Grundsätzen der Prospekthaftung

  • ZIP-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)

    Keine Aufklärungspflicht des Immobilienverkäufers über Zahlung einer Innenprovision an von ihm beauftragten Makler

  • zimmermann-notar-rostock.de PDF

    Aufklärungspflicht des Verkäufers über Zahlung einer Innenprovision

  • WM Zeitschrift für Wirtschafts- und Bankrecht(Abodienst; oder: Einzelerwerb Volltext 11,50 €)

    Zur Frage, ob der Verkäufer einer Immobilie verpflichtet ist, den Käufer über die Zahlung einer "Innenprovision" aufzuklären; zum Zustandekommen eines Beratervertrags zwischen Käufer und Verkäufer durch einen von diesem stillschweigend bevollmächtigten Untervermittler

  • FIS Money Advice (Volltext/Auszüge)
  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    BGB § 276 (a.F.) §§ 675 164 167
    Aufklärungspflicht des Verkäufers über Provisionsverpflichtung gegenüber dem Makler

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Verkäufer muss nicht über Innenprovision aufklären

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse

  • zbb-online.com (Leitsatz)

    BGB §§ 276 a. F., 164, 167, 675
    Keine Aufklärungspflicht des Immobilienverkäufers über Zahlung einer Innenprovision an von ihm beauftragten Makler

Besprechungen u.ä. (3)

  • ewir-online.de(Leitsatz frei, Besprechungstext 3,90 €) (Entscheidungsbesprechung)

    BGB a. F. § 276; BGB §§ 164, 167, 675
    Keine Aufklärungspflicht des Immobilienverkäufers über Zahlung einer Innenprovision an von ihm beauftragten Makler

  • WuB Entscheidungsanmerkungen zum Wirtschafts- und Bankrecht(Abodienst; oder: Einzelerwerb 11,50 €) (Entscheidungsbesprechung)

    Aufklärung des Käufers durch den Verkäufer über Zahlung einer "Innenprovision"

  • Alpmann Schmidt | RÜ(Abo oder Einzelheftbestellung) (Fallmäßige Aufbereitung - für Studienzwecke)

    Schuldrecht, Aufklärungs- und Beratungspflichten bei Kauf einer Eigentumswohnung

Papierfundstellen

  • NJW 2003, 1811
  • ZIP 1999, 193
  • ZIP 2003, 1355
  • MDR 2003, 865 (Ls.)
  • NZM 2003, 405
  • ZMR 2003, 685
  • WM 2003, 1686
  • DB 2003, 1838
 
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Wird zitiert von ... (183)

  • BGH, 13.06.2008 - V ZR 114/07

    Darlegungs- und Beweislast bei Verletzung eines Beratungsvertrages im Rahmen des

    Das entspricht der ständigen Rechtsprechung des Senats (vgl. BGHZ 140, 111, 115; 156, 371, 374; Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812; Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 206).
  • BGH, 27.06.2008 - V ZR 83/07

    Erfüllung der Kaufpreisschuld des Käufers durch finanzierende Bank

    Bei der Feststellung eines solchen Missverhältnisses sind auch die Kosten für verdeckte Innen- (Senat, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812) oder Außenprovisionen (Senat, Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, NJW 2005, 820, 822) und der Wert der dafür erbrachten Leistungen zu berücksichtigen.

    c) Der aus der behaupteten unrichtigen Darstellung der Mieteinnahmen abgeleitete Einwand ist zwar schlüssig vorgetragen, weil in der Vorlage von Berechnungsbeispielen ein selbständiger Beratungsvertrag liegen kann (Senat, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812 f.; Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, NJW 2005, 820, 822 f.) und der aus dem Beratungsvertrag verpflichtete Verkäufer die für die monatliche Belastung wesentlichen Grundlagen zutreffend darstellen muss (Senat, BGHZ 156, 371, 377 f.).

    d) Der aus der behaupteten fehlenden Aufklärung über Innenprovisionen abgeleitete Einwand ist dagegen schon unbegründet, weil ein Verkäufer auch im Rahmen eines Beratungsvertrags weder über Innen- noch über Außenprovisionen aufzuklären hat (Senat, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812; Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, NJW 2005, 820, 822).

    Darüber hat die Bank ebenso wenig aufzuklären wie der Verkäufer (BGH, Urt. v. 12. November 2002, XI ZR 3/01, NJW 2003, 424, 425; Senat, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812).

  • BGH, 29.06.2010 - XI ZR 104/08

    "Schrottimmobilien": BGH bestätigt Urteil zur arglistigen Täuschung mittels

    Auf eine im Kaufpreis enthaltene und an den Vertrieb gezahlte "versteckte Innenprovision" muss das einen Immobilienerwerb finanzierende Kreditinstitut den Darlehensnehmer von sich aus grundsätzlich nicht hinweisen (Senatsurteile vom 12. November 2002 - XI ZR 3/01, WM 2003, 61, 62, vom 2. Dezember 2003 - XI ZR 53/02, WM 2004, 417, 419, vom 20. Januar 2004 - XI ZR 460/02, WM 2004, 521, 524 und vom 10. Juli 2007 - XI ZR 243/05, WM 2007, 1831, Tz. 15; BGH, Urteil vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1688), sofern nicht die Innenprovision zu einer so wesentlichen Verschiebung des Verhältnisses zwischen Kaufpreis und Verkehrswert der Immobilie beiträgt, dass das Kreditinstitut von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen musste (st. Rspr., BGHZ 168, 1, Tz. 47; Senatsurteile vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225, vom 12. Juni 2007 - XI ZR 112/05, juris, Tz. 17 f. und vom 10. Juli 2007 - XI ZR 243/05, aaO, jeweils m.w.N.).

    Dies gilt schon deshalb, weil die Veräußerung einer Immobilie zu einem überteuerten Kaufpreis nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs selbst für den Verkäufer nicht ohne Weiteres einen zur Aufklärung verpflichtenden Umstand darstellt (siehe nur BGH, Urteil vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1688 und Senatsurteile vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, Tz. 41 und vom 12. Juni 2007 - XI ZR 112/05, juris, Tz. 17).

    Der Käufer hat nämlich grundsätzlich keinen Anspruch zu einem Erwerb des Objekts zu dessen Verkehrswert, sondern es bleibt den Vertragsparteien bis zu den Grenzen der Sittenwidrigkeit und des Wuchers überlassen, welchen Kaufpreis sie vereinbaren, so dass der Verkäufer im Regelfall nicht verpflichtet ist, den Wert des Kaufobjekts offen zu legen, selbst wenn dieser erheblich unter dem geforderten Preis liegt (BGHZ 158, 110, 119; BGH, Urteile vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1688 und vom 13. Oktober 2006 - V ZR 66/06, WM 2007, 174, Tz. 8; Senatsurteile vom 12. November 2002 - XI ZR 3/01, WM 2003, 61, 62, vom 6. November 2007 - XI ZR 322/03, WM 2008, 115, Tz. 48 m.w.N. und vom 18. November 2008 - XI ZR 157/07, juris, Tz. 37).

    Auch stellt das Berufungsgericht nicht auf die Frage ab, ob bzw. unter welchen Voraussetzungen Vermittler oder Verkäufer von sich aus Angaben zu einer im Kaufpreis enthaltenen Innenprovision machen müssen (vgl. hierzu: BGHZ 158, 110, 118 ff.; BGH, Urteile vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1688, vom 13. Oktober 2006 - V ZR 66/06, WM 2007, 174, Tz. 7 ff. und vom 22. März 2007 - III ZR 218/06, WM 2007, 873, Tz. 9).

    Das Berufungsgericht hat vielmehr zutreffend erkannt, dass jeder Verkaufspreis über dem reinen Verkehrswert liegende Gewinnanteile und Vertriebskosten enthalten kann und dass grundsätzlich keine Verpflichtung des Verkäufers, und schon gar nicht der finanzierenden Bank, besteht, dem Käufer ungefragt eine nähere Aufschlüsselung des Kaufpreises der Immobilie zu geben (vgl. Senatsurteil vom 18. November 2008 - XI ZR 157/07, juris, Tz. 32) und den darin enthaltenen Provisionsanteil offen zu legen (BGH, Urteile vom 12. November 2002 - XI ZR 3/01, WM 2003, 61, 62, vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, aaO, vom 8. Oktober 2004 - V ZR 18/04, WM 2004, 2349, 2351 und vom 13. Oktober 2006 - V ZR 66/06, aaO).

    Dies könnte nahe legen, das Berufungsgericht habe eine arglistige Täuschung über den Verkehrswert der Eigentumswohnung bejahen wollen, was angesichts der oben dargestellten Rechtsprechung rechtlich bedenklich wäre, nach welcher ein Immobilienkäufer grundsätzlich bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit über die Zusammensetzung des Kaufpreises nicht aufgeklärt werden muss, da er keinen Anspruch darauf hat, ein Objekt zum Verkehrswert zu erwerben, mit der Folge, dass eine Fehlvorstellung über die Werthaltigkeit der Immobilie grundsätzlich keine Aufklärungspflicht nach sich zieht (BGHZ 158, 110, 119; Senatsurteil vom 12. November 2002 - XI ZR 3/01, WM 2003, 61, 62; BGH, Urteile vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1688 und vom 13. Oktober 2006 - V ZR 66/06, WM 2007, 174, Tz. 8).

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