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• openjur.de
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• rechtsinformationen.bund.de

  Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen

• rechtsprechung-im-internet.de

  § 559b Abs 1 S 2 BGB
  Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen

• IWW

  § 559b Abs. 1 Satz 2 B... GB, § 559b Abs. 1 BGB, § 125 BGB, §§ 559 ff. BGB, § 559 Abs. 1 BGB, Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 EGBGB, § 555b BGB, § 559 Abs. 2 BGB, § 559 BGB, § 559a BGB, § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB, § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB, § 555a Abs. 1 BGB, § 259 BGB, § 555c BGB, § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO

• Wolters Kluwer

  Formelle Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559b BGB

• grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

  BGB § 559b Abs. 1
  Mieterhöhung nach Modernisierung mit Angabe der Gesamtkosten

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  BGB § 559b (i.d.F. bis zum 31.12.2018)
  Formelle Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559b BGB

• datenbank.nwb.de

  Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Formelle Anforderungen an Mieterhöhungserklärung nach Modernisierungsmaßnahmen

Kurzfassungen/Presse (3)

• anwaltonline.com(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Kurzinformation)

  Formelle Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach einer Modernisierung ...

• mdr-recht.de (Kurzinformation)

  Formelle Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen

• kostenlose-urteile.de (Kurzmitteilung)

  Für Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung genügt Angabe der für die verschiedenen Maßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten - Kein Erfordernis der Untergliederung in einzelne Kostenpositionen

Papierfundstellen

• NJW-RR 2023, 371
• NZM 2023, 282

Wird zitiert von ... (5)Zitiert selbst (12)

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• BGH, 20.07.2022 - VIII ZR 361/21

  Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB erfordert keine Aufteilung der …

  Auszug aus BGH, 25.01.2023 - VIII ZR 29/22

  Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455).

  Rn. 12 a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (…Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 17;… vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, juris Rn. 20; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG];… vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10).

  Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erklärungspflicht unzumutbare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - überprüfen kann (…vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO;… Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO 281 f., vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO;… vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12).

  Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (…vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO;… Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO;… vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO).

  Rn. 13 b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Regelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (…vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 29;… vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 18).

  Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsaufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlegt (…vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f.; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO).

  Mit seiner gegenteiligen, insbesondere die Maßnahme "Wärmedämmung an den Außenwänden/Fassadenarbeiten" betreffenden Auffassung, die allerdings in der Instanzrechtsprechung und der Literatur verbreitet vertreten wird (vgl. hierzu die Übersicht in dem Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 32), überspannt das Berufungsgericht die formellen Anforderungen, welche die Regelung des § 559b Abs. 1 BGB an eine Mieterhöhungserklärung stellt.

  Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erforderlich, wenn es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt, noch wenn - wie hier - eine sogenannte modernisierende Instandsetzungsmaßnahme vorgenommen wird (so bereits Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO, VIII ZR 337/21, juris Rn. 35 und VIII ZR 339/21, juris Rn. 33;… vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, VIII ZR 338/21, VIII ZR 340/21 und VIII ZR 344/21, jeweils juris Rn. 23;… vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, juris Rn. 25).

  Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die dortigen Ausführungen verwiesen (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 33-39).

  Rn. 18 (1) Dass mit einer Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleichbaren Kriterien für den Mieter weder ein maßgeblicher Erkenntnisgewinn im Hinblick auf den in den Gesamtkosten enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaßnahmen noch ein anderweitiger zweckmäßiger Erkenntnisgewinn verbunden wäre, hat der Senat bereits in seinen Urteilen vom 20. Juli 2022 entschieden und ausführlich begründet (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 41 ff.).

  Rn. 19 (2) Zudem steht dem Mieter zur Klärung verbleibender Unsicherheiten oder auch zur Kontrolle der Angaben des Vermieters über dessen Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit ein umfassender Auskunfts- und (Belege-)Einsichtsanspruch - bei preisfreiem Wohnraum, wie hier, aus § 259 BGB analog - zur Verfügung (vgl. hierzu im Einzelnen Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 46 ff. mwN).

  Im Rahmen eines solchen gerichtlichen Verfahrens trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast nicht nur dafür, dass es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern auch dafür, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung dienende Maßnahmen entfallen (…vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 49; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 49).

  Dies gilt gleichermaßen für die Kosten einer - ausweislich der Erhöhungserklärung - reinen Modernisierungsmaßnahme, da in diesem Fall erst recht kein Anlass für eine Aufschlüsselung des Gesamtaufwands besteht (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 50;… vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, juris Rn. 32, VIII ZR 338/21, juris Rn. 32, VIII ZR 340/21, juris Rn. 31, und VIII ZR 344/21, juris Rn. 31;… vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, juris Rn. 33).

  Rn. 22 Auch aus der Verpflichtung des Vermieters, sich gemäß § 559 Abs. 2 BGB einen Instandhaltungsanteil anrechnen zu lassen, wenn er Bauteile oder Einrichtungen modernisierend erneuern lässt, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu beseitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind, ergeben sich keine erhöhten Anforderungen an den Inhalt der Mieterhöhungserklärung (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 51;… vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, aaO Rn. 33, VIII ZR 338/21, aaO Rn. 33, VIII ZR 340/21, juris Rn. 32, und VIII ZR 344/21, aaO Rn. 32).

  Rn. 24 Die Frage, ob die auf diese Weise berechnete Mieterhöhung sachlich gerechtfertigt ist, betrifft allein deren materielle Begründetheit, nicht aber ihre formellen Voraussetzungen (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 53 mwN).

  Die Beklagte hat in ihrem in der Erhöhungserklärung ausdrücklich in Bezug genommenen Schreiben vom 11. Januar 2018 (…zur Auslegung der Erhöhungserklärung vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 32 mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 21), mit dem sie die Modernisierungsmaßnahmen angekündigt hatte (§ 555c BGB), hinreichend erläutert, dass und inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen eine berücksichtigungsfähige Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB, § 559 Abs. 1 BGB aF darstellen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO).

• BGH, 17.12.2014 - VIII ZR 88/13

  Wohnraummiete: Voraussetzungen wirksamer Mieterhöhungserklärungen wegen der …

  Auszug aus BGH, 25.01.2023 - VIII ZR 29/22

  Rn. 12 a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27;… vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 17;… vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, juris Rn. 20; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG];… vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10).

  Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erklärungspflicht unzumutbare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - überprüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO mwN;… vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO;… Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO 281 f., vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO;… vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12).

  Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN;… vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO;… Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO;… vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO).

  Rn. 13 b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Regelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 29;… vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37;… vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 18).

  Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsaufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f.;… vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO).

  Denn danach genügt der Vermieter - wie oben aufgezeigt - seinen Berechnungs- und Erläuterungspflichten nach § 559b Abs. 1 BGB bereits dann, wenn er einen etwa in den Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer entsprechenden Quote darlegt (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 29 f.).

  Die Beklagte hat in ihrem in der Erhöhungserklärung ausdrücklich in Bezug genommenen Schreiben vom 11. Januar 2018 (zur Auslegung der Erhöhungserklärung vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 32 mwN;… vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 21), mit dem sie die Modernisierungsmaßnahmen angekündigt hatte (§ 555c BGB), hinreichend erläutert, dass und inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen eine berücksichtigungsfähige Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB, § 559 Abs. 1 BGB aF darstellen (…vgl. hierzu Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO).

• BGH, 28.09.2022 - VIII ZR 336/21

  Formelle Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von …

  Auszug aus BGH, 25.01.2023 - VIII ZR 29/22

  Rn. 12 a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (…Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27;… vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 17; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, juris Rn. 20; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG];… vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10).

  Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erforderlich, wenn es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt, noch wenn - wie hier - eine sogenannte modernisierende Instandsetzungsmaßnahme vorgenommen wird (…so bereits Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO, VIII ZR 337/21, juris Rn. 35 und VIII ZR 339/21, juris Rn. 33; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, VIII ZR 338/21, VIII ZR 340/21 und VIII ZR 344/21, jeweils juris Rn. 23;… vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, juris Rn. 25).

  Dies gilt gleichermaßen für die Kosten einer - ausweislich der Erhöhungserklärung - reinen Modernisierungsmaßnahme, da in diesem Fall erst recht kein Anlass für eine Aufschlüsselung des Gesamtaufwands besteht (…vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 50; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, juris Rn. 32, VIII ZR 338/21, juris Rn. 32, VIII ZR 340/21, juris Rn. 31, und VIII ZR 344/21, juris Rn. 31;… vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, juris Rn. 33).

  Rn. 22 Auch aus der Verpflichtung des Vermieters, sich gemäß § 559 Abs. 2 BGB einen Instandhaltungsanteil anrechnen zu lassen, wenn er Bauteile oder Einrichtungen modernisierend erneuern lässt, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu beseitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind, ergeben sich keine erhöhten Anforderungen an den Inhalt der Mieterhöhungserklärung (…vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 51; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, aaO Rn. 33, VIII ZR 338/21, aaO Rn. 33, VIII ZR 340/21, juris Rn. 32, und VIII ZR 344/21, aaO Rn. 32).

  Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbarkeit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkosten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten (sogenannte anrechenbare Kosten) abhängt (vgl. Senatsurteile vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, juris Rn. 34, VIII ZR 338/21, juris Rn. 34, VIII ZR 340/21, juris Rn. 33, und VIII ZR 344/21, juris Rn. 33).

• BGH, 28.09.2022 - VIII ZR 344/21

  Formelle Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von …

  Auszug aus BGH, 25.01.2023 - VIII ZR 29/22

  Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erforderlich, wenn es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt, noch wenn - wie hier - eine sogenannte modernisierende Instandsetzungsmaßnahme vorgenommen wird (…so bereits Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO, VIII ZR 337/21, juris Rn. 35 und VIII ZR 339/21, juris Rn. 33; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, VIII ZR 338/21, VIII ZR 340/21 und VIII ZR 344/21, jeweils juris Rn. 23;… vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, juris Rn. 25).

  Dies gilt gleichermaßen für die Kosten einer - ausweislich der Erhöhungserklärung - reinen Modernisierungsmaßnahme, da in diesem Fall erst recht kein Anlass für eine Aufschlüsselung des Gesamtaufwands besteht (…vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 50; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, juris Rn. 32, VIII ZR 338/21, juris Rn. 32, VIII ZR 340/21, juris Rn. 31, und VIII ZR 344/21, juris Rn. 31;… vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, juris Rn. 33).

  Rn. 22 Auch aus der Verpflichtung des Vermieters, sich gemäß § 559 Abs. 2 BGB einen Instandhaltungsanteil anrechnen zu lassen, wenn er Bauteile oder Einrichtungen modernisierend erneuern lässt, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu beseitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind, ergeben sich keine erhöhten Anforderungen an den Inhalt der Mieterhöhungserklärung (…vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 51; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, aaO Rn. 33, VIII ZR 338/21, aaO Rn. 33, VIII ZR 340/21, juris Rn. 32, und VIII ZR 344/21, aaO Rn. 32).

  Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbarkeit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkosten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten (sogenannte anrechenbare Kosten) abhängt (vgl. Senatsurteile vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, juris Rn. 34, VIII ZR 338/21, juris Rn. 34, VIII ZR 340/21, juris Rn. 33, und VIII ZR 344/21, juris Rn. 33).

• BGH, 28.09.2022 - VIII ZR 338/21

  Formelle Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von …

  Auszug aus BGH, 25.01.2023 - VIII ZR 29/22

  Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erforderlich, wenn es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt, noch wenn - wie hier - eine sogenannte modernisierende Instandsetzungsmaßnahme vorgenommen wird (…so bereits Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO, VIII ZR 337/21, juris Rn. 35 und VIII ZR 339/21, juris Rn. 33; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, VIII ZR 338/21, VIII ZR 340/21 und VIII ZR 344/21, jeweils juris Rn. 23;… vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, juris Rn. 25).

  Dies gilt gleichermaßen für die Kosten einer - ausweislich der Erhöhungserklärung - reinen Modernisierungsmaßnahme, da in diesem Fall erst recht kein Anlass für eine Aufschlüsselung des Gesamtaufwands besteht (…vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 50; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, juris Rn. 32, VIII ZR 338/21, juris Rn. 32, VIII ZR 340/21, juris Rn. 31, und VIII ZR 344/21, juris Rn. 31;… vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, juris Rn. 33).

  Rn. 22 Auch aus der Verpflichtung des Vermieters, sich gemäß § 559 Abs. 2 BGB einen Instandhaltungsanteil anrechnen zu lassen, wenn er Bauteile oder Einrichtungen modernisierend erneuern lässt, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu beseitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind, ergeben sich keine erhöhten Anforderungen an den Inhalt der Mieterhöhungserklärung (…vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 51; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, aaO Rn. 33, VIII ZR 338/21, aaO Rn. 33, VIII ZR 340/21, juris Rn. 32, und VIII ZR 344/21, aaO Rn. 32).

  Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbarkeit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkosten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten (sogenannte anrechenbare Kosten) abhängt (vgl. Senatsurteile vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, juris Rn. 34, VIII ZR 338/21, juris Rn. 34, VIII ZR 340/21, juris Rn. 33, und VIII ZR 344/21, juris Rn. 33).

• BGH, 28.09.2022 - VIII ZR 340/21

  Formelle Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von …

  Auszug aus BGH, 25.01.2023 - VIII ZR 29/22

  Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erforderlich, wenn es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt, noch wenn - wie hier - eine sogenannte modernisierende Instandsetzungsmaßnahme vorgenommen wird (…so bereits Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO, VIII ZR 337/21, juris Rn. 35 und VIII ZR 339/21, juris Rn. 33; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, VIII ZR 338/21, VIII ZR 340/21 und VIII ZR 344/21, jeweils juris Rn. 23;… vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, juris Rn. 25).

  Dies gilt gleichermaßen für die Kosten einer - ausweislich der Erhöhungserklärung - reinen Modernisierungsmaßnahme, da in diesem Fall erst recht kein Anlass für eine Aufschlüsselung des Gesamtaufwands besteht (…vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 50; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, juris Rn. 32, VIII ZR 338/21, juris Rn. 32, VIII ZR 340/21, juris Rn. 31, und VIII ZR 344/21, juris Rn. 31;… vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, juris Rn. 33).

  Rn. 22 Auch aus der Verpflichtung des Vermieters, sich gemäß § 559 Abs. 2 BGB einen Instandhaltungsanteil anrechnen zu lassen, wenn er Bauteile oder Einrichtungen modernisierend erneuern lässt, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu beseitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind, ergeben sich keine erhöhten Anforderungen an den Inhalt der Mieterhöhungserklärung (…vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 51; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, aaO Rn. 33, VIII ZR 338/21, aaO Rn. 33, VIII ZR 340/21, juris Rn. 32, und VIII ZR 344/21, aaO Rn. 32).

  Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbarkeit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkosten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten (sogenannte anrechenbare Kosten) abhängt (vgl. Senatsurteile vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, juris Rn. 34, VIII ZR 338/21, juris Rn. 34, VIII ZR 340/21, juris Rn. 33, und VIII ZR 344/21, juris Rn. 33).

• BGH, 10.04.2002 - VIII ARZ 3/01

  Rechtsentscheid zu den formellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung wegen …

  Auszug aus BGH, 25.01.2023 - VIII ZR 29/22

  Rn. 12 a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (…Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27;… vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 17;… vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, juris Rn. 20; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG];… vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10).

  Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erklärungspflicht unzumutbare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - überprüfen kann (…vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO mwN;… vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO 281 f., vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO;… vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12).

  Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (…vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN;… vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO;… vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO).

• BGH, 12.06.2018 - VIII ZR 121/17

  Modernisierungsmieterhöhung bei Wohnraummiete: Wirksame Beschränkung einer …

  Auszug aus BGH, 25.01.2023 - VIII ZR 29/22

  Rn. 12 a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (…Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27;… vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 17;… vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, juris Rn. 20; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10).

  Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erklärungspflicht unzumutbare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - überprüfen kann (…vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO mwN;… vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO 281 f., vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO;… vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12).

  Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (…vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN;… vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO;… Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO).

• BGH, 17.06.2020 - VIII ZR 81/19

  Wohnraummiete: Wirksamkeit einer auf mehrere tatsächlich trennbare Baumaßnahmen …

  Auszug aus BGH, 25.01.2023 - VIII ZR 29/22

  Rn. 13 b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Regelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (…vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 29; vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37;… vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 18).

  Im Rahmen eines solchen gerichtlichen Verfahrens trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast nicht nur dafür, dass es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern auch dafür, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung dienende Maßnahmen entfallen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 49;… vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 49).

• BGH, 23.11.2022 - VIII ZR 59/21

  Formelle Anforderungen an Mieterhöhungserklärung nach Durchführung einer …

  Auszug aus BGH, 25.01.2023 - VIII ZR 29/22

  Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erforderlich, wenn es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt, noch wenn - wie hier - eine sogenannte modernisierende Instandsetzungsmaßnahme vorgenommen wird (…so bereits Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO, VIII ZR 337/21, juris Rn. 35 und VIII ZR 339/21, juris Rn. 33;… vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, VIII ZR 338/21, VIII ZR 340/21 und VIII ZR 344/21, jeweils juris Rn. 23; vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, juris Rn. 25).

  Dies gilt gleichermaßen für die Kosten einer - ausweislich der Erhöhungserklärung - reinen Modernisierungsmaßnahme, da in diesem Fall erst recht kein Anlass für eine Aufschlüsselung des Gesamtaufwands besteht (…vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 50;… vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, juris Rn. 32, VIII ZR 338/21, juris Rn. 32, VIII ZR 340/21, juris Rn. 31, und VIII ZR 344/21, juris Rn. 31; vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, juris Rn. 33).

• BGH, 20.07.2022 - VIII ZR 337/21

  Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB erfordert keine Aufteilung der …
• BGH, 20.07.2022 - VIII ZR 339/21

  Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB erfordert keine Aufteilung der …

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• BGH, 26.03.2025 - VIII ZR 283/23

  Mieterhöhung wegen energetischer Modernisierung

  Insbesondere ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass es einer Aufschlüsselung der für die hier durchgeführte Modernisierungsmaßnahme ("Modernisierung der Heizungsanlage") entstandenen Gesamtkosten in der der Erhöhungserklärung beigefügten, als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichneten Anlage nach einzelnen Gewerken nicht bedurfte (…vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 32;… VIII ZR 337/21, aaO Rn. 35 und VIII ZR 339/21, aaO Rn. 33;… vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, NJW 2022, 3705 Rn. 23, VIII ZR 338/21, VIII ZR 340/21 und VIII ZR 344/21, jeweils juris Rn. 23;… vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 25; vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22, NJW-RR 2023, 371 Rn. 15).

  Rn. 42 (1) Erklärt der Vermieter gemäß § 559 Abs. 1, § 559b Abs. 1 Satz 1 BGB eine Erhöhung der Miete, trifft ihn zwar nach allgemeinen Regeln grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Voraussetzungen für die Erhöhung der Miete vorliegen (…vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 49;… vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 49; vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22, NJW-RR 2023, 371 Rn. 20).

• BGH, 19.07.2023 - VIII ZR 416/21

  Mieterhöhungserklärung nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen

  Das gilt nicht nur bei reinen Modernisierungsmaßnahmen, sondern auch dann, wenn eine sogenannte modernisierende Instandsetzung durchgeführt wurde und der Vermieter sich deshalb nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB einen Instandsetzungsanteil anrechnen lassen muss; in diesem Fall reicht es aus, wenn er in der Erhöhungserklärung die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags kenntlich macht (…vgl. ausführlich Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NZM 2022, 795 Rn. 32 ff.;… vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, NZM 2023, 33 Rn. 23 ff.;… vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 24 ff.; vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22, NZM 2023, 282 Rn. 15 ff.;… Senatsbeschluss vom 21. Februar 2023 - VIII ZR 106/21, juris Rn. 23).
• BGH, 26.03.2025 - VIII ZR 282/23

  Mieterhöhung aufgrund einer energetischen Modernisierung

  Insbesondere ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass es einer Aufschlüsselung der für die hier durchgeführte Modernisierungsmaßnahme ("Modernisierung der Heizungsanlage") entstandenen Gesamtkosten in der der Erhöhungserklärung beigefügten, als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichneten Anlage nach einzelnen Gewerken nicht bedurfte (…vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 32;… VIII ZR 337/21, aaO Rn. 35 und VIII ZR 339/21, aaO Rn. 33;… vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, NJW 2022, 3705 Rn. 23, VIII ZR 338/21, VIII ZR 340/21 und VIII ZR 344/21, jeweils juris Rn. 23;… vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 25; vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22, NJW-RR 2023, 371 Rn. 15).

  Rn. 41 (1) Erklärt der Vermieter gemäß § 559 Abs. 1, § 559b Abs. 1 Satz 1 BGB eine Erhöhung der Miete, trifft ihn zwar nach allgemeinen Regeln grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Voraussetzungen für die Erhöhung der Miete vorliegen (…vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 49;… vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 49; vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22, NJW-RR 2023, 371 Rn. 20).

• BGH, 26.03.2025 - VIII ZR 280/23

  Mieterhöhung aufgrund einer energetischen Modernisierung

  Insbesondere bedurfte es einer Aufschlüsselung der für die hier durchgeführte Modernisierungsmaßnahme ("Modernisierung der Heizungsanlage") entstandenen Gesamtkosten in der der Erhöhungserklärung beigefügten, als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichneten Anlage nach einzelnen Gewerken nicht (…vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 32;… VIII ZR 337/21, aaO Rn. 35 und VIII ZR 339/21, aaO Rn. 33;… vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, NJW 2022, 3705 Rn. 23, VIII ZR 338/21, VIII ZR 340/21 und VIII ZR 344/21, jeweils juris Rn. 23;… vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 25; vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22, NJW-RR 2023, 371 Rn. 15).
• BGH, 26.03.2025 - VIII ZR 281/23

  Feststellung der nachhaltigen Einsparung von Endenergie bei einer energetischen …

  Insbesondere ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass es einer Aufschlüsselung der für die hier durchgeführte Modernisierungsmaßnahme ("Modernisierung der Heizungsanlage") entstandenen Gesamtkosten in der der Erhöhungserklärung beigefügten, als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichneten Anlage nach einzelnen Gewerken nicht bedurfte (…vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 32;… VIII ZR 337/21, aaO Rn. 35 und VIII ZR 339/21, aaO Rn. 33;… vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, NJW 2022, 3705 Rn. 23, VIII ZR 338/21, VIII ZR 340/21 und VIII ZR 344/21, jeweils juris Rn. 23;… vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 25; vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22, NJW-RR 2023, 371 Rn. 15).