Volltextveröffentlichungen (4)

• Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)

  Wirksamkeit einer speziellen Übernahmeverpflichtung des Mieters bezüglich Schönheitsreparaturen in einem Formularmietvertrag

• grundeigentum-verlag.de

  Schönheitsreparaturen in Formularmietverträgen; Fristen

• rechtsportal.de

  AGBG § 9; BGB § 536

• juris (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse

• anwaltonline.com(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Kurzinformation)

  Abschlagszahlungen mietvertraglich vereinbar?

Verfahrensgang

• AG Reutlingen - 3 C 102/81
• LG Tübingen - 1 S 92/81
• OLG Stuttgart, 10.03.1982 - 8 RE Miet 3/81

Papierfundstellen

• NJW 1982, 1294
• WuM 1982, 124

Wird zitiert von ... (10)Neu Zitiert selbst (5)

• OLG Karlsruhe, 01.07.1981 - 9 REMiet 1/81

  Auszug aus OLG Stuttgart, 10.03.1982 - 8 REMiet 3/81

  Der Senat schließt sich der Auffassung an, daß eine Vereinbarung in einem Formularmietvertrag, daß der Mieter die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten vorzunehmen hat, grundsätzlich nicht gegen § 9 AGBG verstößt (Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe, Senat Freiburg, vom 1.7.1981, NJW 1981, 2823 = Die Justiz 81, 361; LG Berlin MDR 1980, 315 = ZMR 1979, 244; LG Wuppertal WuM 1979, 72;… Soergel/Kummer, 11. Aufl., zu § 535/536 BGB Rdn. 352;… Palandt/Heinrichs, 41. Aufl., zu § 9 AGBG Anm. 7 d, bb und Palandt/Putzo, zu § 536 BGB Anm. 4 c; Gelhaar, ZMR 1981, 229, 230).
• OLG Hamm, 14.07.1981 - 4 REMiet 1/81

  Auszug aus OLG Stuttgart, 10.03.1982 - 8 REMiet 3/81

  Die Regelung über die quotenmäßige Beteiligung des Mieters an Schönheitsreparaturen, die bei seinem Auszug noch nicht fällig sind, verstößt daher nicht gegen § 9 AGBG (wie hier Gelhaar aaO., Seite 233 und für den Bereich der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 14.7.1981, WuM 1981, 196 ;… a. A. Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., 2 Rdn. 236).
• BGH, 15.11.1967 - VIII ZR 150/65

  Schönheitsreparaturen an Mieträumen

  Auszug aus OLG Stuttgart, 10.03.1982 - 8 REMiet 3/81

  Auch der Bundesgerichtshof geht davon aus, daß es nicht unbillig ist, wenn der Mieter die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen übernimmt, sieh BGH NJW 1981, 1040 = MDR 1981, 492 und BGHZ 49, 56.
• BGH, 28.01.1981 - VIII ARZ 6/80

  Rechtsentscheid bei Abweichung in Vorfrage

  Auszug aus OLG Stuttgart, 10.03.1982 - 8 REMiet 3/81

  Auch der Bundesgerichtshof geht davon aus, daß es nicht unbillig ist, wenn der Mieter die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen übernimmt, sieh BGH NJW 1981, 1040 = MDR 1981, 492 und BGHZ 49, 56.
• LG Wuppertal, 11.08.1976 - 8 S 121/76

  Auszug aus OLG Stuttgart, 10.03.1982 - 8 REMiet 3/81

  Der Senat schließt sich der Auffassung an, daß eine Vereinbarung in einem Formularmietvertrag, daß der Mieter die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten vorzunehmen hat, grundsätzlich nicht gegen § 9 AGBG verstößt (Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe, Senat Freiburg, vom 1.7.1981, NJW 1981, 2823 = Die Justiz 81, 361; LG Berlin MDR 1980, 315 = ZMR 1979, 244; LG Wuppertal WuM 1979, 72;… Soergel/Kummer, 11. Aufl., zu § 535/536 BGB Rdn. 352;… Palandt/Heinrichs, 41. Aufl., zu § 9 AGBG Anm. 7 d, bb und Palandt/Putzo, zu § 536 BGB Anm. 4 c; Gelhaar, ZMR 1981, 229, 230).

• BGH, 06.07.1988 - VIII ARZ 1/88

  Beteiligung des Mieters an Schönheitsreparaturen durch prozentuale Beteiligung an …

  Von deren grundsätzlicher Wirksamkeit jedenfalls bei Überlassung einer renovierten Wohnung sei mit dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 10. März 1982 (8 REMiet 3/81 = RES II S. 23 = RiM S. 569 = REMiet Bd. 4) auszugehen.

  Mit der überwiegenden Auffassung in Rechtsprechung und Schrifttum ist davon auszugehen, daß eine Klausel der vorliegenden Art im Grundsatz nicht gegen Bestimmungen des AGB-Gesetzes oder andere gesetzliche Vorschriften verstößt und daher wirksam ist (vgl. OLG Stuttgart Beschluß vom 10. März 1982 - 8 REMiet 3/81 = RES II S. 23 = RiM S. 569 = REMiet Bd. 4; OLG Hamm Beschluß vom 14. Juli 1981 - 4 ReMiet 1/81 = RES I S. 30 = RiM S. 334 = REMiet Bd. 3 zu preisgebundenem Wohnraum;… Löwe/Graf von Westphalen/Trinkner, AGB-Gesetz , 2. Aufl., Bd. III, Broschüre Nr. 50 "Miet-AGB" Rdn. 32;… Palandt/Putzo, BGB , 47. Aufl., § 536 Anm. 4 c aa;… Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 5. Aufl., Rdn. B 134 d;… Soergel/Kummer, BGB , Nachträge zur 11. Aufl., §§ 535 bis 536 Rdn. 352;… a.A. Emmerich/Sonnenschein, Miete, 3. Aufl., §§ 535, 536 Rdn. 40 a;… Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II Rdn. 473 ff.).

  Eine Beschränkung auf den der Vorlage zugrunde liegenden Fall eines kurzzeitigen, vor erstmaligem Eintritt der Renovierungsverpflichtung des Mieters beendeten Mietverhältnisses (vgl. auch OLG Stuttgart Rechtsentscheid vom 10. März 1982 aaO.) ist der Klausel, auf deren Gesamtinhalt es für die hier vorzunehmende Wirksamkeitsprüfung unter anderem nach § 9 BGB -Gesetz ankommt, nicht zu entnehmen und würde auch ihrem offenbaren Sinn widersprechen.

  Andererseits schließt eine Abgeltungsklausel der vorliegenden Art - entgegen einer verbreiteten Meinung (vgl. z.B. OLG Stuttgart Rechtsentscheid vom 10. März 1982 aaO.; Schaumlöffel WuM 1986, 99; Schultz ZMR 1987, 41, 48) - die Möglichkeit einer kostengünstigeren Endrenovierung in Eigenarbeit des Mieters nicht aus.

  Ob eine Abgeltungsklausel (wie die dem Beschluß des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 10. März 1982 aaO. zugrunde liegende), wonach der Mieter bei Vertragsende fällige Schönheitsreparaturen ohne weiteres mit 100 % der dafür erforderlichen Kosten abzugelten hat, insoweit wegen Verstoßes gegen §§ 11 Nr. 4 AGBG , 326 Abs. 1 BGB unwirksam ist (vgl. OLG Karlsruhe Rechtsentscheid vom 24. August 1982 - 3 REMiet 3/82 = RES II S. 31 = RiM S. 776 = REMiet Bd. 4), bedarf hier keiner Entscheidung.

  Im übrigen ist auch in diesem Rahmen zu berücksichtigen, daß es sich hier um eine Vereinbarung handelt, die den Mieter gegenüber der Sach- und Rechtslage nach dem gesetzlichen Leitbild des § 536 BGB im Ergebnis wirtschaftlich nicht benachteiligt, indem er Renovierungsleistungen erbringen muß, die er andernfalls über einen höheren Bruttomietzins im voraus abgelten müßte (vgl. auch OLG Stuttgart Rechtsentscheid vom 10. März 1982 aaO.).

  Eine am Sinn und Zweck der Klausel ausgerichtete Auslegung nach §§ 5 AGBG , 157 BGB ergibt vielmehr, daß der Mieter sich nur an den notwendigen Renovierungskosten zu beteiligen hat und der Kostenvoranschlag dazu nur als Berechnungsgrundlage dient, deren Richtigkeit oder Angemessenheit der Mieter bestreiten kann (vgl. OLG Stuttgart Rechtsentscheid vom 10. März 1982 aaO.).

• BGH, 30.10.1984 - VIII ARZ 1/84

  Abwälzung von Schönheitsreparaturen in Formularmietvertrag

  Inzwischen ist es die überwiegende Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum, daß eine solche Klausel nicht als unangemessen anzusehen ist (OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 1. Juli 1981 - 9 RE Miet 1/81 = NJW 1981, 2823 = RES Bd. I S. 29 = RiM S. 298 = RE Miet Teil 2 Bd. 2; OLG Stuttgart, Rechtsentscheid vom 10. März 1982 - 8 RE Miet 3/81 = NJW 1982, 1294 = RES Bd. II S. 23 = RiM S. 569 = RE Miet Teil 2 Bd. 2; Gelhaar ZMR 1981, 225, 230; Röchling WuM 1982, 171, 172; von Westphalen, Der Betrieb, Beilage Nr. 8/84 S. 4; Köhler ZMR 1981, 98; Ackermann ZMR 1981, 99; a.A. Sonnenschein NJW 1980, 1713, 1719; Wolf ZMR 1981, 100).
• BGH, 01.07.1987 - VIII ARZ 9/86

  Formularmäßige Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter einer bei …

  Die sogenannten Mietspiegel (§ 2 Abs. 2 Satz 2 MHRG) jedenfalls tragen regelmäßig der Tatsache Rechnung, daß die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei der Kalkulation der Miete berücksichtigt wird (…Senatsbeschluß aaO unter 3 b cc; ebenso schon OLG Stuttgart, Rechtsentscheid vom 10. März 1982 - 8 REMiet 3/81 = RES II S. 23 = RiM S. 569 = REMiet Bd. 2); ebenso die Gerichtspraxis, die dem zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten Vermieter einen Zuschlag zu der im Mietspiegel ausgewiesenen Vergleichsmiete zubilligt (OLG Koblenz, Rechtsentscheid vom 8. November 1984 - 4 W - RE 571/84 = RES IV S. 123 = RiM S. 1506 = REMiet Bd. 3).

 
• OLG Stuttgart, 19.08.1993 - 8 REMiet 2/92

  Anspruch eines Mieters auf Rückgabe der Mietkaution; Unwirksamkeit einer …

  Mit der Ansicht, daß die Fachhandwerkerklausel unwirksam sei, weicht die vorlegende Kammer vom Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 10.3.1982 (NJW 1982, 1294 = WuM 1982, 124) ab.

  a) Zu einer mit dem vorliegenden § 20 Abs. 1 MV wörtlich übereinstimmenden formularmäßigen Abgeltungsklausel (ausgenommen die Höhe des niedrigsten Prozentsatzes) hat der Senat in seinem Rechtsentscheid vom 10.3.1982 (NJW 1982, 1294) ausgesprochen, daß diese nicht gegen die Bestimmungen des AGBG, insbesondere nicht gegen § 9 AGBG verstößt.

  Während der Senat im Rechtsentscheid vom 10.3.1982 (NJW 1982, 1294) noch die Auffassung vertreten hat, es benachteilige den Mieter nicht unangemessen, daß er wegen der Fachhandwerkerklausel nicht die Möglichkeit habe, zur Vermeidung der Abgeltungszahlung die Schönheitsreparaturen selbst fachgerecht durchzuführen, hat der Senat nach Vorliegen des Rechtsentscheids des BGH, NJW 1988, 2790 diese Frage in seinem Rechtsentscheid vom 17.2.1989 (WuM 1989, 121) offengelassen.

  Er gibt jetzt die im Rechtsentscheid vom 10.3.1982 (NJW 1982, 1294) zur Wirksamkeit der Fachhandwerkerklausel vertretene Meinung auf und schließt sich der überwiegenden Meinung an, wonach die AGB-Klausel, die eine Renovierung durch Fachhandwerker vorschreibt, gem. § 9 AGBG unwirksam ist.

• OLG Karlsruhe, 24.08.1982 - 3 REMiet 3/82

  Mietverhältnis über Wohnraum; Verpflichtung des Mieters zur Übernahme von …

  Auch der Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 10.03.1982 (NJW 1982, 1294 ) ist nicht einschlägig; denn er betrifft ausschließlich die anteilige Kostenerstattungspflicht des Mieters, wenn das Mietverhältnis vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen endet.

  Allerdings bestehen nach der in Rechtsprechung und Literatur ganz überwiegenden Auffassung gegen die formularmäßige Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundsätzlich keine rechtlichen Bedenken (OLG Karlsruhe, 9. Zivilsenat in Freiburg, NJW 1981, 2823 ; OLG Stuttgart, NJW 1982, 1294 ;… Palandt/Heinrichs, BGB , 41. Aufl., § 9 AGBG Anm. 7 d bb;… Soergel/Kummer, BGB , 11. Aufl., §§ 535, 536 BGB Rdn. 352;… Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumkündigungsschutzgesetze, 4. Aufl., B 133; Gelhaar, ZMR 1981, 229; Krappen, ZMR 1978, 193;… a.A. Erman/Schopp, BGB , 7. Aufl., § 536 BGB Rdn. 143 f.).

  Das Landgericht hat darin Recht, daß auf der Basis der hier vertretenen Auffassung dieselben Bedenken gegen die vom OLG Stuttgart im Rechtsentscheid vom 10.03.1982 (aaO.) für zulässig gehaltene Klausel bestehen, soweit diese eine 100%-ige Kostenzahlungspflicht vorsieht.

• OLG Stuttgart, 28.08.1984 - 8 REMiet 4/83

  Formularmietvertragsklausel; Auszug des Mieters; Kosten der …

  Die im vorliegenden Mietvertrag verwendete Klausel über die Pflicht des Mieters, bei seinem Auszug einen Anteil an den Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen, der je nach Zurückliegen der letzten Schönheitsreparaturen zwischen 20 und 100 % trägt, war zwar bereits Gegenstand eines Rechtsentscheides des Senats und wurde in ihrer Wirksamkeit bestätigt (Beschluß vom 10.3.1982 - 8 REMiet 3/81 = …

  68/81|OLG Frankfurt; 03.03.1982; 20 REMiet 1/82|OLG Hamm; 08.03.1982; 4 REMiet 7/81">MDR 1982, 672, NJW 1982, 1294 ; Die Justiz 1982, 228 - ).

• OLG Karlsruhe, 01.03.1988 - 3 REMiet 2/87

  Wirksamkeit von Klauseln in einem Mietvertrag; Prozentuale Beteiligung des …

  Aus der Begründung des genannten Rechtsentscheids geht hervor, daß ihm dieselbe Klausel zugrunde lag, mit der sich das OLG Stuttgart schon im Rechtsentscheid vom 10.3.1982 (NJW 1982, 1294) zu befassen hatte.

  Das OLG Stuttgart hat es mit Rechtsentscheid vom 10.3.1982 (NJW 1982, 1294) bei Übernahme einer renovierten Wohnung als zulässig angesehen, den Mieter formularmäßig an den Kosten der Renovierung prozentual zu beteiligen, wenn das Mietverhältnis endet, bevor Schönheitsreparaturen nach dem vereinbarten Fristenplan fällig werden.

• OLG Schleswig, 17.01.1983 - 6 REMiet 3/82

  Vorlage zum Rechtsentscheid; Wohnraummietsache; Anhörung der Parteien; …

  Das ist unter dem Gesichtspunkt des § 9 AGBG unbedenklich (siehe hierzu OLG Karlsruhe, OLGZ 81, 466 f.; OLG Stuttgart NJW 1982, 1294 ).
• OLG Stuttgart, 02.09.1985 - 8 REMiet 4/84
  Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter weicht zwar ab von der gesetzlichen Regelung (§§ 536, 548 BGB ), ist aber gleichwohl grundsätzlich wirksam (BGHZ 92, 363 ; OLG Karlsruhe, 9 REMiet 1/81 = NJW 1981, 2823 ; Beschluß des Senats 8 REMiet 3/81 = NJW 1982, 1294 ).
• OLG Frankfurt, 08.06.1988 - 20 REMiet 3/88

  Vertragsgemäßes Schulden der Überlassung einer renovierten Wohnung ; In …

  Das OLG Stuttgart hat mit Rechtsentscheid vom 10.3.1982 (NJW 1982, 1294 ; MDR 1982, 672; WuM 1982, 124 ; ZMR 1983, 14 ; GE 1982, 517; RES § 536 BGB Nr. 6 BGB ) bei Übernahme einer renovierten Wohnung es als zulässig angesehen, den Mieter formularmäßig an den Kosten der Renovierung prozentual zu beteiligen, wenn das Mietverhältnis endet, bevor Schönheitsreparaturen nach dem vereinbarten Fristenplan fällig werden.