Volltextveröffentlichungen (4)

• Entscheidungsdatenbank Berlin

  § 305 Abs 1 S 1 BGB, § 305c Abs 2 BGB, § 307 Abs 1 S 1 BGB, § 307 Abs 1 S 2 BGB, § 307 Abs 2 BGB
  Umlage von Kosten für Hinweisbeschilderung eines Einkaufscenters

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)
• rechtsportal.de

  Formularmäßige Vereinbarung einer Kostentragungspflicht des Mieters hinsichtlich der Unterhaltung und den Ersatz der Werbe- und Hinweisbeschilderung in einem Einkaufszentrum Zulässigkeit der formularmäßigen Überbürdung der anteiligen Kosten eines Haustechnikers und der ...

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Kostenumlage für Werbebeschilderung muss transparent sein!

Besprechungen u.ä.

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

  Kostenumlage für Werbebeschilderung muss transparent sein! (IMR 2024, 196)

Wird zitiert von ... (7)Zitiert selbst (16)

alle Zitatstellen anzeigen
• BGH, 06.04.2005 - XII ZR 158/01

  Formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich …

  Auszug aus KG, 01.12.2022 - 8 U 50/21

  Wenn dem Mieter entstehende Kosten nicht kalkulierbar sind, verstößt die Regelung des Mietvertrages gegen das Transparenzgebot, weil sie dem Mieter Kosten für die Werbe- und Hinweisbeschilderung auch außerhalb des Gebäudes auferlegt, ohne dass bestimmt wird, in welchem Radius außerhalb des Gebäudes die Werbe- und Hinweisbeschilderung erfolgt (Anschluss BGH, Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01).

  Nur dann ist es dem Mieter möglich, sich zunächst ein grobes Bild davon zu machen, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können (BGH, Urteil vom 6.4.2005 - XII ZR 158/01 - NJW-RR 2006, 84, 85; BGH…, Urteil vom 2.7.2006 - XII ZR 39/04 - MDR 2007, 77 - Rn. 15 bei juris).

  Die Auferlegung derartiger Kosten auf den Mieter durch Formularvertrag ohne Beschränkung der Höhe nach verstößt gegen § 307 Abs. 1, 2 BGB (BGH, Urteil vom 6.4.2005 - XII ZR 158/01 - MDR 2006, 17-18).

  Diese Abweichungen vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages benachteiligen den Mieter unangemessen; die Übertragung der Erhaltungslast gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen ist nur dann wirksam, wenn sie in einem zumutbaren, durch eine Kostenbegrenzung beschriebenen Rahmen erfolgt (BGH…, Urteil vom 26.9.2012 - XII ZR 112/10 -, MDR 2012, 1456 - 1458, Rn. 17 bei juris; BGH, Urteil vom 6.4.2005 - XII ZR 158/01 - NZM 2005, 863, 865).

  Rn. 47 a) Eine formularmäßige Bestimmung, wonach der Mieter in einem Einkaufszentrum unter anderem die Wartungs- und Instandhaltungskosten für "alle technischen Einrichtungen (z.B. Telefonzentrale, Musikübertragungsanlage, Blumen und Pflanzen etc.) einschließlich Außenanlagen und Parkplätzen" zu tragen habe, stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, weil ihm dadurch ohne Begrenzung der Höhe nach die Kosten der Erhaltung des gesamten Einkaufszentrums und seiner Gemeinschaftsanlagen aufgebürdet werden (BGH…, Urteil vom 26.9.2012 - XII ZR 112/10 - MDR 2012, 1456 - 1458, Rn. 22 in juris; BGH, Urteil vom 6.4 2005 - XII ZR 158/01 - NZM 2005, 863, 865).

• BGH, 26.09.2012 - XII ZR 112/10

  Geschäftsraummiete in einem Einkaufszentrum: Formularklausel über die …

  Auszug aus KG, 01.12.2022 - 8 U 50/21

  Dem steht das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion entgegen (vgl. BGH, Urteil vom 26.9.2012 - XII ZR 112/10 - MDR 2012, 1456 - 1458, Rn. 21 bei juris).

  Rn. 34 Auch hier scheidet eine Aufrechterhaltung der Klausel zur Übertragung der Kosten für Werbe- und Hinweisschilder mit einem zulässigen Inhalt aus, weil dem das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion entgegensteht (BGH, Urteil vom 26.9.2012 - XII ZR 112/10 - MDR 2012, 1456 - 1458, Rn. 21 bei juris).

  Diese Abweichungen vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages benachteiligen den Mieter unangemessen; die Übertragung der Erhaltungslast gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen ist nur dann wirksam, wenn sie in einem zumutbaren, durch eine Kostenbegrenzung beschriebenen Rahmen erfolgt (BGH, Urteil vom 26.9.2012 - XII ZR 112/10 -, MDR 2012, 1456 - 1458, Rn. 17 bei juris; BGH, Urteil vom 6.4.2005 - XII ZR 158/01 - NZM 2005, 863, 865).

  Rn. 47 a) Eine formularmäßige Bestimmung, wonach der Mieter in einem Einkaufszentrum unter anderem die Wartungs- und Instandhaltungskosten für "alle technischen Einrichtungen (z.B. Telefonzentrale, Musikübertragungsanlage, Blumen und Pflanzen etc.) einschließlich Außenanlagen und Parkplätzen" zu tragen habe, stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, weil ihm dadurch ohne Begrenzung der Höhe nach die Kosten der Erhaltung des gesamten Einkaufszentrums und seiner Gemeinschaftsanlagen aufgebürdet werden (BGH, Urteil vom 26.9.2012 - XII ZR 112/10 - MDR 2012, 1456 - 1458, Rn. 22 in juris; BGH, Urteil vom 6.4 2005 - XII ZR 158/01 - NZM 2005, 863, 865).

• BGH, 12.07.2006 - XII ZR 39/04

  Formularmäßiger Beitritt des Mieters von Geschäftsräumen in einem Einkaufszentrum …

  Auszug aus KG, 01.12.2022 - 8 U 50/21

  Nur dann ist es dem Mieter möglich, sich zunächst ein grobes Bild davon zu machen, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können (BGH, Urteil vom 6.4.2005 - XII ZR 158/01 - NJW-RR 2006, 84, 85; BGH, Urteil vom 2.7.2006 - XII ZR 39/04 - MDR 2007, 77 - Rn. 15 bei juris).

  Rn. 27 (2) Der BGH hat aber mit Urteil vom 2.7.2006 - XII ZR 39/04 - für einen Fall, in dem der Mieter nach dem Mietvertrag durch eine allgemeine Geschäftsbedingung verpflichtet wurde, einer Werbegemeinschaft beizutreten, entschieden, dass die entsprechende Klausel gegen das Transparenzgebot verstößt, wenn diese hinsichtlich der tatsächlichen Höhe der Beiträge zur Werbegemeinschaft nur bestimmt, dass sie gemäß den Flächen abgerechnet werden.

  Vielmehr müsse die Höhe der Beiträge zur Werbegemeinschaft bestimmbar sein, z.B. durch einen bestimmten Prozentsatz der Miete; mindestens jedoch muss eine Höchstgrenze festgeschrieben werden (BGH, Urteil vom 12.7.2006 - XII ZR 39/04 - MDR 2007, 77 - 78, Rn 15 bei juris m.w.N. s.a. Bub in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Auflage 2019, Kap. II Rn. 1177;… Leonhard in Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 2. Auflage 2019, Anhang 1 zu § 535 Rn. 128).

• OLG Brandenburg, 29.03.2022 - 3 U 118/20

  Rückzahlung von Nebenkosten im Zusammenhang mit der Anmietung einer Ladenfläche …

  Auszug aus KG, 01.12.2022 - 8 U 50/21

  Rn. 52 a) Soweit die Klägerin hiergegen unter Berufung auf das Urteil des OLG Brandenburg vom 29.3.2022 - 3 U 118/20 - einwendet, dass die Kosten für Wartung, Instandhaltung und Instandsetzung insgesamt nicht wirksam einem Mieter überbürdet sind, wenn nur die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung betragsmäßig begrenzt sind, weil es nicht möglich sei, klar und eindeutig zwischen Instandhaltungs- und Wartungskosten zu trennen, kann dem nicht gefolgt werden.

  Eine Revisionszulassung ist insbesondere auch nicht im Hinblick auf das Urteil des OLG Brandenburg (OLG Brandenburg, Urteil vom 29.3.2022 - 3 U 118/20 - (Rn. 107 bei Juris) angezeigt, weil dieses die Wahrung des Transparenzgebotes durch Verwendung gesetzlicher Termini nicht in den Blick nimmt und auch durch die angeführte Kommentierung von Both in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 2. Auflage 2019, § 2 BetrKV Rn. 6 f. nicht gestützt wird.

• BGH, 27.09.2016 - XI ZR 309/15

  Widerruf eines Verbraucherdarlehensvertrags: Wirksamkeit einer Widerrufsbelehrung …

  Auszug aus KG, 01.12.2022 - 8 U 50/21

  Nach gefestigter Rechtsprechung (z. B. BGH WM 2016, 2215 Rn. 8 zur Widerrufsbelehrung) muss nicht deutlicher formuliert werden als vom Gesetzgeber.
• BGH, 27.09.2000 - VIII ZR 155/99

  Wirksamkeit von Neuwagen-Verkaufsbedingungen

  Auszug aus KG, 01.12.2022 - 8 U 50/21

  Rn. 39 d) Indes verbleibt nach Wegstreichen der unwirksamen Teilregelung ein aus sich heraus verständlicher Klauselrest, wonach die Vermieterin die Kosten der Hausmeisterei, soweit sie keine Wartungskosten (dazu s. u. zu 4.), Instandhaltungs-/Instandsetzungs- oder Verwaltungskosten sind, umlegen kann (sog. "blue pencil-test", st. Rechtsprechung des BGH, u.a. BGH NJW 2001, 292/294; BGH NJW 2003, 2899 und BGH NJW 2004, 3045 jeweils für Fortgeltung einer teilunwirksamen Mietkautionsabrede).
• BGH, 30.06.2004 - VIII ZR 243/03

  Wirksamkeit einer Kautionsvereinbarung in einem Mietvertrag; Umfang der …

  Auszug aus KG, 01.12.2022 - 8 U 50/21

  Rn. 39 d) Indes verbleibt nach Wegstreichen der unwirksamen Teilregelung ein aus sich heraus verständlicher Klauselrest, wonach die Vermieterin die Kosten der Hausmeisterei, soweit sie keine Wartungskosten (dazu s. u. zu 4.), Instandhaltungs-/Instandsetzungs- oder Verwaltungskosten sind, umlegen kann (sog. "blue pencil-test", st. Rechtsprechung des BGH, u.a. BGH NJW 2001, 292/294; BGH NJW 2003, 2899 und BGH NJW 2004, 3045 jeweils für Fortgeltung einer teilunwirksamen Mietkautionsabrede).
• BGH, 23.11.1981 - VIII ZR 298/80

  Inhalt der Nebenkostenabrechung

  Auszug aus KG, 01.12.2022 - 8 U 50/21

  Aus dem Mietvertrag ist der Vermieter wegen zuvor fehlerhafter Abrechnung nicht etwa zu einer vollständigen Neuabrechnung verpflichtet, sondern kann sich auch auf eine Nachbesserung der bereits erteilten Abrechnung beschränken (vgl. BGH NJW 1982, 573, 575).
• BGH, 24.10.2017 - XI ZR 362/15

  Bürgschaft: Bereicherungseinrede des Bürgen gegen den Gläubiger bei unwirksamer …

  Auszug aus KG, 01.12.2022 - 8 U 50/21

  Auch ist der vertragliche Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen, soweit Nebenkosten nicht entstanden bzw. nicht umlegbar sind, mit einem Bereicherungsanspruch vergleichbar, der gemäß § 288 Abs. 1 BGB zu verzinsen ist (s. BGH, Urteil vom 24.10.2017 - XI ZR 362/15 - NJW 2018, 458 Rn. 46).
• BGH, 19.12.1990 - VIII ARZ 5/90

  Verjährung einer Heizkostennachforderung

  Auszug aus KG, 01.12.2022 - 8 U 50/21

  Eine solche Vorgehensweise des Vermieters scheitert regelmäßig an § 242 BGB und ggf. an Verwirkung (s. a. BGHZ 113, 188 juris Rn. 20).
• BGH, 25.06.2003 - VIII ZR 344/02

  Wirksamkeit einer Kautionsvereinbarung bei fehlerhafter Fälligkeitsregelung
• BGH, 20.05.2021 - VII ZR 38/20

  Zahlungsverzug des Schuldners: Voraussetzungen der Verzugskostenpauschale bei …
• BGH, 22.02.2022 - VIII ZR 38/20

  Wohnraummiete: Gebrauchsgewährungs- und Erhaltungspflicht des Vermieters …
• KG, 15.08.2019 - 8 U 209/16

  Ladenlokalmiete: Mietzahlung ab Übergabe der Räume trotz Mietminderung auf Null …
• LG Berlin, 19.04.2016 - 67 S 25/16

  Betriebskostennachforderung bei Wohnraummiete: Beginn der Verjährungsfrist nach …
• BGH, 04.05.2011 - XII ZR 112/09

  Formularmäßiger Gewerberaummietvertrag: Inhaltskontrolle für eine Klausel über …

alle Zitatstellen anzeigen
• OLG Karlsruhe, 27.03.2026 - 4 U 102/24

  Umlage von Wartungskosten für gemeinschaftliche genutzte technische Anlagen durch …

  Der Verwender von AGB muss nicht deutlicher formulieren als der Gesetzgeber, so dass keine Intransparenz zulasten des Mieters vorliegt (KG Berlin, Urteil vom 1. Dezember 2022 - 8 U 50/21 -, juris Rn. 52).

  Rn. 51 Hierbei wird überwiegend die Ansicht vertreten, (auch) dem gewerblichen Mieter könnten Wartungskosten für gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen nur dann wirksam per AGB auferlegt werden, wenn eine Kostenobergrenze festgelegt ist (OLG München, Urteil vom 12. Februar 2026 - 14 U 1880/25 e -, unveröffentlicht, Anlage K33; OLG Rostock, Urteil vom 6. März 2025 - 3 U 68/23 -, unveröffentlicht, Anlage K31; KG Berlin, Urteil vom 1. Dezember 2022 - 8 U 50/21 -, juris Rn. 48; OLG Brandenburg…, Urteil vom 5. April 2022 - 3 U 144/20 -, juris Rn. 59;… Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete-HdB/Zehelein, 5. Aufl. 2023, § 11 Rn. 35;… Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 16. Aufl. 2024, BGB § 556 Rn. 67;… Bub/Treier MietR-HdB/Ramm, 6. Aufl. 2026, § 19. Rn. 177).

  Rn. 59 Zwar gehören (auch) Wartungskosten zur Erhaltungslast der Mietsache (KG Berlin, Urteil vom 1. Dezember 2022 - 8 U 50/21 -, juris Rn. 43; OLG Rostock, Urteil vom 6. März 2025 - 3 U 68/23, unveröffentlicht, Anlage K31 S. 11;… MüKoBGB/Häublein, 9. Aufl. 2023, BGB § 535 Rn. 126;… Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 16. Aufl. 2024, BGB § 556 Rn. 676).

  Wartungskosten gehören auch nicht zu Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungskosten (KG Berlin, Urteil vom 1. Dezember 2022 - 8 U 50/21 -, juris Rn. 49), sodass es sich auch unter diesem Gesichtspunkt um Betriebskosten handelt.

  Der Verwender von AGB muss nicht deutlicher formulieren als der Gesetzgeber, sodass keine Intransparenz zulasten des Mieters vorliegt (KG Berlin, Urteil vom 1. Dezember 2022 - 8 U 50/21 -, juris Rn. 52; a.A. OLG Brandenburg…, Urteil vom 29. März 2022 - 3 U 118/20 -, juris Rn. 107).

• OLG München, 12.02.2026 - 14 U 1880/25

  Nebenkostenabrechnung, Gewerberaummietvertrag, Wartungskosten, Kostenobergrenze, …

  Rn. 26 Die Unwirksamkeit der Regelung entspreche auch der Rspr. des KG (Urt. v. 01.12.2022 - 8 U 50/21), des OLG Brandenburg (…Urt. v. 05.04.2022 - 3 U 144/20, Rn. 40) und des OLG Rostock (…Urt. v. 06.03.2023 - 3 U 68/23).

  Rn. 50 Das KG (Urt. v. 01.12.2022 - 8 U 50/21) definiere Wartung anhand des Dudens als "Arbeiten an einer technischen Anlage o.ä., die der Erhaltung ihrer Funktionsfähigkeit dienen".

  Rn. 66 a) Die vom OLG Brandenburg (…Urt. v. 05.04.2022 - 3 U 144/20), OLG Rostock (…Urt. v. 16.10.2015 - 2 U 216/14) und KG (Urt. v. 01.12.2022 - 8 U 50/21) vertretene Ansicht, dass eine fehlende Kostenobergrenze den Mieter unangemessen benachteilige, überzeuge nicht.

  Rn. 72 (2) Auch das KG (Urt. v. 01.12.2022 - 8 U 50/21) fasse die Wartungskosten pauschal unter den Begriff der "Erhaltungslast".

  Rn. 114 Ob dies im Falle vertraglicher Regelungen, die zwischen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten einerseits sowie Wartungskosten andererseits unterscheiden, möglich ist, wird allerdings - unter Berücksichtigung des jeweiligen Einzelfalls - unterschiedlich beurteilt (vgl. - die Trennbarkeit bejahend - KG, Urt. v. 01.12.2022 - 8 U 50/21, BeckRS 2022, 48696, Rdnr. 47;… - die Trennbarkeit verneinend - OLG Brandenburg, Urt. v. 29.03.2022 - 3 U 118/20, BeckRS 2022, 10321, Rdnr. 32.) Das Landgericht hat die Frage der Möglichkeit einer Teilaufrechterhaltung geprüft und (unter Punkt I. 1. der Entscheidungsgründe, LGU S. 18) mit Hinweis auf das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion verneint.

• OLG Rostock, 08.10.2025 - 3 U 109/22

  Umlage von Wartungskosten im Rahmen eines Mietverhältnisses durch Allgemeine …

  Eine Regelung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen im Rahmen eines Mietverhältnisses, welche die Kosten der Wartung ohne Kostenbegrenzung auf den Mieter umlegt, benachteiligt diesen im Sinne von § 307 Abs. 1 und 2 BGB unangemessen (vgl. ebenso KG, Urteil vom 1. Dezember 2022, 8 U 50/21, ZMR 2023, 455; a. A. OLG Brandenburg, Urteil vom 5. April 2022, 3 U 144/20, NJW-RR 2022, 1462).

  Rn. 30 Nach Maßgabe dessen ist davon auszugehen, dass unter Streichung des Wortes "Wartung" hinsichtlich der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten ein eigenständiger Regelungsgehalt der Klausel verbleibt (vgl. so bei KG, Urt. v. 01.12.2022, 8 U 50/21, ZMR 2023, 455).

  Eine solche Regelung - auch wenn es nur die Wartung betrifft - beeinträchtigt im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH (…vgl. Urt. v. 06.04.2005, XII ZR 158/01, NJW-RR 2006, 84; VU v. 10.09.2014, XII ZR 56/11, NZM 2014, 830) den Mieter stets unangemessen (…vgl. OLG Brandenburg, a. a. O.; KG, Urt. v. 01.12.2022, 8 U 50/21, ZMR 2023, 455;… so auch u. a. Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete-HdB, § 11 Rn. 35;… Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, Mietrecht, 16. Aufl., § 556 BGB Rn. 676).

• OLG Düsseldorf, 07.05.2026 - 10 U 72/25

  Nebenkosten: Was ist umlegbar und was nicht?

  Es spricht daher viel dafür, dass dies eine unangemessene Benachteiligung der Klägerin als Mieterin darstellt (so auch OLG München vom 12.02.2026 - 14 U 1880/25, vorgelegt als Anlage K 38; OLG Rostock, 3 U 68/23, vorgelegt als Anlage K 31; OLG Rostock, 3 U 109/22; KG, Urteil vom 01.12.2022, BeckRS 2022, 48696).
• OLG Dresden, 30.08.2023 - 5 U 547/23

  Rückzahlung der Vorauszahlungen und Auszahlung des Guthabens sind keine …

  Der erhöhte Zinssatz aus § 288 Abs. 2 BGB greift nicht ein, weil sowohl der Anspruch auf Rückzahlung der gesamten Vorauszahlungen wegen unterbliebener Abrechnungen als auch der Anspruch auf Auszahlung des Betriebskostenguthabens keine Entgeltforderungen im Sinne von §§ 286 Abs. 3 Satz 1, 288 Abs. 2 BGB sind (vgl. OLG Brandenburg…, Urteil vom 29.03.2022, 3 U 118/20, BeckRS 2022, 10321 Rn. 48; KG, Urteil vom 01.12.2022, 8 U 50/21, BeckRS 2022, 48696 Rn. 57 f.; Senatsurteil vom 07.06.2023, 5 U 2127/22;… Ernst in Münchener Kommentar zum BGB, 9. Aufl., § 286 Rn. 99).
• OLG Dresden, 23.08.2023 - 5 U 547/23

  Voraussetzungen des Verzugs mit der Rückzahlung der geleisteten …

  Der erhöhte Zinssatz aus § 288 Abs. 2 BGB greift nicht ein, weil sowohl der Anspruch auf Rückzahlung der gesamten Vorauszahlungen wegen unterbliebener Abrechnungen als auch der Anspruch auf Auszahlung des Betriebskostenguthabens keine Entgeltforderungen im Sinne von §§ 286 Abs. 3 Satz 1, 288 Abs. 2 BGB sind (vgl. OLG Brandenburg…, Urteil vom 29.03.2022, 3 U 118/20, BeckRS 2022, 10321 Rn. 48; KG, Urteil vom 01.12.2022, 8 U 50/21, BeckRS 2022, 48696 Rn. 57 f.; Senatsurteil vom 07.06.2023, 5 U 2127/22;… Ernst in Münchener Kommentar zum BGB , 9. Aufl., § 286 Rn. 99).
• LG Kempten, 15.05.2025 - 1 HKO 1857/24

  Nebenkostenumlage, Kostenobergrenze, Unangemessene Benachteiligung, …

  Rn. 48 Auch nach dem Urteil des KG Berlin vom 01.12.2022, Az. 8 U 50/21 (BeckRS 2022, 48696, Rn 42) stellt eine formularmäßige Bestimmung, wonach der Mieter in einem Einkaufszentrum unter anderem die Wartungs- und Instandhaltungskosten für "alle technischen Einrichtungen (z.B. Telefonzentrale, Musikübertragungsanlage, Blumen und Pflanzen etc.) einschließlich Außenanlagen und Parkplätzen" zu tragen habe, eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, weil ihm dadurch ohne Begrenzung der Höhe nach die Kosten der Erhaltung des gesamten Einkaufszentrums und seiner Gemeinschaftsanlagen aufgebürdet werden.