Volltextveröffentlichungen (7)

• openjur.de
• Entscheidungsdatenbank Brandenburg
• zfir-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)

  BGB §§ 549, 565, 573
  Gewerbliches Mietverhältnis bei von Beginn des Mietvertrags und mit Kenntnis des Vermieters beabsichtigter Weitervermietung von Wohnräumen

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  BGB § 535 Abs. 1
  Abgrenzung von Wohnraum- und sonstigen Mietverhältnissen

• Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)

  Abgrenzung von Wohnraum- und sonstigen Mietverhältnissen

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Wohnung (gewerbsmäßig) weitervermietet: Wohnraummietrecht anwendbar?

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (2)

• wolterskluwer-online.de (Kurzinformation)

  Abgrenzung zwischen einem Mietverhältnis über Wohnraum und einem Mietverhältnis über sonstige Räume bei Weitervermietung

• Wolters Kluwer (Kurzinformation)

  Abgrenzung zwischen einem Mietverhältnis über Wohnraum und einem Mietverhältnis über sonstige Räume bei Weitervermietung

Besprechungen u.ä.

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

  Wohnung (gewerbsmäßig) weitervermietet: Wohnraummietrecht anwendbar? (IMR 2016, 287)

Verfahrensgang

• LG Neuruppin, 11.05.2015 - 1 O 273/14
• OLG Brandenburg, 09.03.2016 - 4 U 88/15

Wird zitiert von ... (2)Zitiert selbst (18)

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• BGH, 13.02.1985 - VIII ZR 36/84

  Begriff des Wohnraumietvertrages; Mietvertrag der Bundesrepublik Deutschland zur …

  Auszug aus OLG Brandenburg, 09.03.2016 - 4 U 88/15

  Rn. 35 a) Ob ein Mietverhältnis über Wohnraum oder ein solches über Geschäfts- oder sonstige Räume - die gewerbliche Miete ist nur eine von mehreren Nutzungsarten, die in Betracht kommt, wenn ein Wohnraummietvertrag nicht anzunehmen ist (BGH Urteil vom 13.02.1985 - VIII ZR 36/84 - Rn. 12) - vorliegt, wird in Rechtsprechung und Literatur übereinstimmend wie folgt abgegrenzt:.

  Rn. 36 Maßgeblich für die Abgrenzung ist nicht die Art der vermieteten Räume, d.h. etwa ihre Eignung oder tatsächliche Nutzung zu Wohnzwecken, sondern der Zweck, den der Mieter mit der Anmietung vertragsgemäß verfolgt (z.B. BGH Urteil vom 13.02.1985 - VIII ZR 36/84 - Rn. 11;… BGH Urteil vom 16.07.2008 - VIII ZR 282/07 - Rn. 11;… BGH Urteil vom 09.07.2014 - VIII ZR 376/13 - Rn. 21; Brandenburgisches Oberlandesgericht, 11. Zivilsenat, Beschluss vom 16.09.2015 - 11 U 78/15;… Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Teil I Rn. 117 und 132;… Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl., vor § 535 Rn. 53).

  Besteht der vertragsgemäße Zweck darin, dass der Mieter seinerseits die Räume an Dritte weitervermietet, die diese ihrerseits vertragsgemäß zum Wohnen nutzen, handelt es sich dagegen im Verhältnis zwischen dem Vermieter und dem Hauptmieter nicht um ein Mietverhältnis über Wohnraum, sondern nur im Verhältnis zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter (…so schon: OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 24.10.1983 - 3 REMiet 4/83 - Rn. 12; BGH Urteil vom 13.02.1985 - VIII ZR 36/84 - Rn. 12).

• BGH, 20.01.2016 - VIII ZR 311/14

  BGH präzisiert Anforderungen an die gewerbliche Weitervermietung von Wohnraum

  Auszug aus OLG Brandenburg, 09.03.2016 - 4 U 88/15

  Rn. 47 Ob die Regelung des § 565 BGB im vorliegenden Fall eingreift, könnte angesichts der Entscheidung des BGH vom 20.01.2016 - VIII ZR 311/14 - zumindest fraglich sein.

  Insbesondere hat der Zwischenmieter, gerade wenn er diese Funktion im Interesse der Senioren übernimmt, die Möglichkeit, die Interessen der Endmieter bereits bei der Gestaltung des Hauptmietverhältnisses (etwa durch Abschluss eines langjährigen Mietvertrages oder durch eine ausdrückliche Vereinbarung des Kündigungsschutzes für Wohnraummietverhältnisse auch in Bezug auf das Hauptmietverhältnis) im Wege der Verhandlung mit dem Eigentümer/Hauptvermieter wahrzunehmen (zu diesem Gesichtspunkt vgl. nur: BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 311/14 - Rn. 37).

• BVerfG, 11.06.1991 - 1 BvR 538/90

  Kündigungsschutz Zwischenvermieter

  Auszug aus OLG Brandenburg, 09.03.2016 - 4 U 88/15

  Rn. 44 Die besonderen gesetzlichen Regelungen für Mietverhältnisse über Wohnraum in §§ 549 ff. BGB, insbesondere des Kündigungsschutzes gemäß §§ 573 ff. BGB, tragen in Ausfüllung der Sozialbindung des Eigentums gemäß Art. 14 GG der Tatsache Rechnung, dass große Teile der Bevölkerung auf Mietwohnungen unausweichlich angewiesen sind und die Wohnung Lebensmittelpunkt des Mieters ist, so dass ein Wohnungswechsel für ihn in der Regel, neben nicht unerheblichen Kosten, Beeinträchtigungen im persönlichen, familiären und sozialen Bereich mit sich bringt (BVerfG, Beschluss vom 11.06.1991 - 1 BvR 538/90 - Rn. 9).

  Rn. 49 Unabhängig davon, ob auf der Grundlage der vorgenannten Entscheidungen in der Rechtsprechung im vorliegenden Fall die Untermieter des Beklagten durch die Anwendbarkeit des § 565 BGB oder in anderer Weise geschützt sind, kann jedoch der Rechtsprechung des BVerfG zur Problematik der gewerblichen Zwischenvermietung (BVerfG Beschluss vom 11.06.1991 - 1 BvR 538/90; BVerfG Beschluss vom 06.08.1993 - 1 BvR 596/93), der gesetzgeberischen Entscheidung zur Einführung des § 549 a BGB (heute § 565 BGB) und den Entscheidungen der Zivilgerichte gleichermaßen entnommen werden, dass eine Lösung der Problematik des Schutzes eines Untermieters von Wohnraum bei Anmietung von einem nicht durch die Vorschriften des Wohnraummietrechts geschützten Hauptmieter nur darin bestehen kann, den Untermieter im Verhältnis zum Eigentümer/Hauptvermieter zu schützen, nicht dagegen darin, dem Hauptmieter den Schutz für Wohnraummietverhältnisse zu gewähren.

• BGH, 16.07.2008 - VIII ZR 282/07

  Kündigungsfrist bei Anmietung eines Reihenhauses als Büroraum und Wohnraum für …

  Auszug aus OLG Brandenburg, 09.03.2016 - 4 U 88/15

  Rn. 36 Maßgeblich für die Abgrenzung ist nicht die Art der vermieteten Räume, d.h. etwa ihre Eignung oder tatsächliche Nutzung zu Wohnzwecken, sondern der Zweck, den der Mieter mit der Anmietung vertragsgemäß verfolgt (…z.B. BGH Urteil vom 13.02.1985 - VIII ZR 36/84 - Rn. 11; BGH Urteil vom 16.07.2008 - VIII ZR 282/07 - Rn. 11;… BGH Urteil vom 09.07.2014 - VIII ZR 376/13 - Rn. 21; Brandenburgisches Oberlandesgericht, 11. Zivilsenat, Beschluss vom 16.09.2015 - 11 U 78/15;… Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Teil I Rn. 117 und 132;… Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl., vor § 535 Rn. 53).

  Ein Mietverhältnis über Wohnraum liegt danach vor, wenn nach dem bei Abschluss des Mietvertrages erkennbar gewordenen Parteiwillen der Mieter Räume zu eigenen Wohnzwecken (BGH Urteil vom 16.07.2008 - VIII ZR 282/07 - Rn. 11), d.h. zum Zweck des privaten Aufenthalts des Mieters und/oder seiner nächsten Angehörigen, anmietet (…Lützenkrichen a.a.O. Rn. 27;… Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Teil I Rn. 132;… Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., Vorbem. zu § 535 Rn. 94).

• OLG Brandenburg, 16.09.2015 - 11 U 78/15

  Auszug aus OLG Brandenburg, 09.03.2016 - 4 U 88/15

  Rn. 36 Maßgeblich für die Abgrenzung ist nicht die Art der vermieteten Räume, d.h. etwa ihre Eignung oder tatsächliche Nutzung zu Wohnzwecken, sondern der Zweck, den der Mieter mit der Anmietung vertragsgemäß verfolgt (…z.B. BGH Urteil vom 13.02.1985 - VIII ZR 36/84 - Rn. 11;… BGH Urteil vom 16.07.2008 - VIII ZR 282/07 - Rn. 11;… BGH Urteil vom 09.07.2014 - VIII ZR 376/13 - Rn. 21; Brandenburgisches Oberlandesgericht, 11. Zivilsenat, Beschluss vom 16.09.2015 - 11 U 78/15;… Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Teil I Rn. 117 und 132;… Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl., vor § 535 Rn. 53).

  Rn. 46 Dies gilt selbst dann, wenn die Untermieter des Beklagten nicht durch die Regelung in § 565 BGB in der Weise geschützt wären, dass der Kläger als Eigentümer/Hauptvermieter mit der Beendigung des Hauptmietverhältnisses in die Untermietverträge eintreten würde (davon geht wohl der 11. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts in seinem Beschluss vom 16.09.2015 - 11 U 78/15 aus).

• BGH, 03.07.1996 - VIII ZR 278/95

  Kündigungsschutz bei Vermietung einer Wohnung an einen Verein

  Auszug aus OLG Brandenburg, 09.03.2016 - 4 U 88/15

  So hat der BGH die Anwendung des (damaligen) § 549 a BGB (heute § 565 BGB) bei Zwischenvermietung an einen gemeinnützigen Verein verneint, dessen satzungsmäßige Aufgabe darin bestand, Jugendliche und Heranwachsende aus zerrütteten Elternhäusern zu beraten und sie bei gleichzeitiger Betreuung durch einen Sozialarbeiter mit eigenem Wohnraum zu versorgen (Urteil vom 03.07.1996 - VIII ZR 278/95; ebenso KG Urteil vom 06.01.2014 - 8 U 83/13).
• BGH, 30.04.2003 - VIII ZR 162/02

  Rechte des (End-)Mieters gegenüber dem Eigentümer bei gestuftem Mietverhältnis

  Auszug aus OLG Brandenburg, 09.03.2016 - 4 U 88/15

  In einer weiteren Entscheidung hat der BGH die Anwendung des § 565 BGB (vormals § 549 a BGB) bei Zwischenvermietung an einen gemeinnützigen Verein zur Förderung von künstlerischen, gestaltenden Berufen verneint (BGH Urteil vom 30.04.2003 - VIII ZR 162/02), in dem dortigen Fall jedoch angenommen, der (Unter-)Mieter könne sich (wohl gemäß § 242 BGB i.V.m. Art. 3 GG) gegenüber dem Eigentümer auf die Kündigungsschutzvorschriften des Wohnraummietrechts berufen.
• KG, 06.01.2014 - 8 U 83/13

  Wohnraummiete: Anwendbarkeit der gesetzlichen Regelung über die gewerbliche …

  Auszug aus OLG Brandenburg, 09.03.2016 - 4 U 88/15

  So hat der BGH die Anwendung des (damaligen) § 549 a BGB (heute § 565 BGB) bei Zwischenvermietung an einen gemeinnützigen Verein verneint, dessen satzungsmäßige Aufgabe darin bestand, Jugendliche und Heranwachsende aus zerrütteten Elternhäusern zu beraten und sie bei gleichzeitiger Betreuung durch einen Sozialarbeiter mit eigenem Wohnraum zu versorgen (Urteil vom 03.07.1996 - VIII ZR 278/95; ebenso KG Urteil vom 06.01.2014 - 8 U 83/13).
• BVerfG, 06.08.1993 - 1 BvR 596/93

  Verfassungsrechtliche Anforderungen an die Prüfung der Zulässigkeit gewerblicher …

  Auszug aus OLG Brandenburg, 09.03.2016 - 4 U 88/15

  Rn. 49 Unabhängig davon, ob auf der Grundlage der vorgenannten Entscheidungen in der Rechtsprechung im vorliegenden Fall die Untermieter des Beklagten durch die Anwendbarkeit des § 565 BGB oder in anderer Weise geschützt sind, kann jedoch der Rechtsprechung des BVerfG zur Problematik der gewerblichen Zwischenvermietung (BVerfG Beschluss vom 11.06.1991 - 1 BvR 538/90; BVerfG Beschluss vom 06.08.1993 - 1 BvR 596/93), der gesetzgeberischen Entscheidung zur Einführung des § 549 a BGB (heute § 565 BGB) und den Entscheidungen der Zivilgerichte gleichermaßen entnommen werden, dass eine Lösung der Problematik des Schutzes eines Untermieters von Wohnraum bei Anmietung von einem nicht durch die Vorschriften des Wohnraummietrechts geschützten Hauptmieter nur darin bestehen kann, den Untermieter im Verhältnis zum Eigentümer/Hauptvermieter zu schützen, nicht dagegen darin, dem Hauptmieter den Schutz für Wohnraummietverhältnisse zu gewähren.
• LG Berlin, 09.09.2011 - 63 S 605/10

  Auszug aus OLG Brandenburg, 09.03.2016 - 4 U 88/15

  War dies nicht der Fall, oder waren nur einzelne Regelungen des Wohnraummietrechts in Bezug genommen, ist eine Auslegung als Vereinbarung über die Anwendbarkeit von Wohnraummietrecht dagegen abgelehnt worden (so etwa: LG Berlin Urteil vom 09.09.2011 - 63 S 605/10 - Rn. 12).
• OLG Hamburg, 29.10.1997 - 4 U 61/97
• OLG Naumburg, 22.07.1993 - 2 REMiet 1/92

  Konkludente Vereinbarung über die Behandlung des Vertragsverhältnisses als …
• BGH, 09.07.2014 - VIII ZR 376/13

  Zur rechtlichen Beurteilung eines Mischmietverhältnisses
• BGH, 12.08.2009 - XII ZR 76/08

  Herausgabe einer Abfindung für eine vorzeitige Beendigung des …
• BGH, 08.12.2010 - VIII ZR 93/10

  Wohnraummiete: Vertragsgemäßer Gebrauch bei Nutzung der Mietwohnung nur zu …
• BGH, 15.11.1978 - VIII ZR 14/78

  Kündigungsschutz bei Mischvermietung
• OLG Karlsruhe, 24.10.1983 - 3 REMiet 4/83

  Geschäftsraummiete; Wohnraummiete; Untervermietung; Gemeinnützige Organisation ; …
• LG Neuruppin, 11.05.2015 - 1 O 273/14

  Überlassung von Wohnraum an Dritte: Geltung der spezifischen Kündigungsregelungen …

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• OLG Hamburg, 20.07.2023 - 4 U 16/23

  Anforderungen an die gewerbliche Weitervermietung von Wohnraum

  Durch die Verwendung eines solchen Formulars kommt regelhaft nur zum Ausdruck, dass die Mietsache nur zu Wohnzwecken benutzt werden darf, nicht aber, dass die Kündigungsvorschriften des Wohnraummietrechts gelten sollen (KG…, Urteil vom 27. August 2015 - 8 U 192/14 - BeckRS 2015, 16900 Rn. 28; OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 16. Juni 2010 - 2 U 220/09 - BeckRS 2010, 28918; OLG Brandenburg, Urteil vom 09. März 2016 - 4 U 88/15 -, juris;… Blank/Börstinghaus, 6. Aufl., BGB § 535 Rn. 20;… BeckOGK/H. Schmidt, 1.1.2023, BGB § 549 Rn. 12; wohl auch BGH…, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18 - NJW-RR 1998, 1382 Rn. 21;…NK-BGB/ Klein-Blenkers, 4. Aufl., BGB § 578 Rn. 25).
• LG Berlin II, 16.01.2026 - 25 O 124/24

  Klage einer GbR auf Mietzahlung

  Auf eine solche Konstellation ist die Norm des § 5 WiStrG aber nicht anwendbar (vgl. OLG Celle…, Urteil vom 14. Februar 1996 - 2 U 1/95 -, juris Rn. 11 ff.;… OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 24. Oktober 1983 - 3 REMiet 4/83 -, juris Rn. 11 ff.; Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 9. März 2016 - 4 U 88/15 -, juris).