Volltextveröffentlichungen (7)

• openjur.de
• NRWE (Rechtsprechungsdatenbank NRW)
• Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)

  Umlagefähigkeit von Nebenkosten für Treppenhausreinigung sowie Verwaltungskosten zu Lasten eines Mieters; Verstoß einer an unauffälliger Stelle am Ende einer Anlage zum Mietvertrag platzierten Regelung in einem Formularvertrag bzgl. der Verwaltungskosten gegen das ...

 
• Judicialis

  BGB § 286; ; BGB § 305; ; BGB § 305 c; ; BGB § 305 c Abs. 1; ; BGB § 305 c Abs. 2; ; BGB § 307

• rewis.io
• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Umlegbarkeit der Betriebskosten, wenn Nutzung verboten?

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Besprechungen u.ä.

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

  Umlage von Verwaltungskosten unter "sonstige Betriebskosten" schwierig! (IMR 2009, 160)

Verfahrensgang

• LG Köln, 22.08.2007 - 14 O 276/06
• OLG Köln, 24.06.2008 - 22 U 131/07
• BGH, 09.12.2009 - XII ZR 109/08

Papierfundstellen

• NZM 2008, 806
• NZM 2010, 136 (Ls.)

Wird zitiert von ... (5)Neu Zitiert selbst (12)

• OLG Köln, 04.07.2006 - 22 U 40/06

  Überraschende Abwälzung der Verwaltungskosten in gewerblichem Mietvertrag

  Auszug aus OLG Köln, 24.06.2008 - 22 U 131/07

  Das Landgericht hat - unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Senats (NZM 06, 701) - auch diesen Posten für nicht umlagefähig gehalten, da die zugrundeliegende Regelung in Nr. 17 der Anlage 1 zum Mietvertrag (Bl. 14 d.A.) überraschend im Sinne von § 305 c Abs. 1 BGB sei (Bl. 111 f d.A.).

  Der Senat hat sich mit der hier streitigen Formularklausel bereits in früheren Verfahren zu befassen gehabt (vgl. Senat NZM 06, 701; Urteil vom 13.11.2007 - 22 U 67/07 - bislang nicht veröffentlicht).

  Damit werde - in Verbindung mit der fehlenden Bezifferung dieser Kostenposition - beim Mieter irreführend der Eindruck erweckt, hier handele es sich um eine vergleichsweise unbedeutende Position, während in Wahrheit die Verwaltungskosten die Hälfte der gesamten Betriebskosten (…Urteil vom 13.11.07, S. 7) bzw. mehr als die Hälfte dieser Gesamtkosten (NZM 06, 701 r.Sp.) ausgemacht hätten.

  b) In Übereinstimmung mit der Entscheidung des ersten Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln ist - weiterhin - davon auszugehen, daß die streitige Klausel nicht schon deshalb nach § 307 BGB unwirksam ist, weil sie die Kosten der Hausverwaltung auf den Mieter abwälzt (Senat NZM 06, 701; vgl. auch OLG Hamburg NZM 02, 388 und WuM 03 268, 269 r.Sp. sowie KG in KGR 04, 21 f zum Begriff der Verwaltungskosten).

• LG Köln, 22.08.2007 - 14 O 276/06

  Anforderungen an Formularklauseln zur Umlage von Betriebskosten auf den Mieter …

  Auszug aus OLG Köln, 24.06.2008 - 22 U 131/07

  Die Berufung der Klägerin gegen das am 22. August 2007 verkündete Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts Köln - 14 O 276/06 - wird zurückgewiesen.

  Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Parteien in erster Instanz wird auf die tatsächlichen Feststellungen im Urteil des Landgerichts vom 22.08.2007 - 14 O 276/06 - Bezug genommen.

  unter Abänderung des Urteils des LG Köln vom 22.08.2007 (Geschäftsnummer: 14 O 276/06) die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 7.563,71 EUR nebst 11 % Zinsen, mindestens aber 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz aus 3.445,95 EUR seit 23.01.2005 und weiteren 4.117,76 EUR seit dem 27.10.2005 sowie außergerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 186, 82 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 31.08.2006 abzgl.

• BGH, 06.04.2005 - XII ZR 158/01

  Formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich …

  Auszug aus OLG Köln, 24.06.2008 - 22 U 131/07

  Aber eine Gesamtschau der formularvertraglichen Regelungen ergibt im Streitfall, daß der Mieterseite die Höhe der von dieser zu tragenden Nebenkosten in einer Weise verschleiert worden ist, daß die Mieterin bei Vertragsabschluß außerstande war, die auf sie zukommende Kostenlast auch nur grob abzuschätzen (vgl. dazu BGH NZM 05, 863, 865; NZM 06, 765, 766 r.Sp.).

 
• BGH, 11.02.2004 - VIII ZR 195/03

  Vereinbarung zu geringer Nebenkostenvorauszahlungen bleibt für Vermieter in der …

  Auszug aus OLG Köln, 24.06.2008 - 22 U 131/07

  So ist es zwar für sich gesehen richtig, daß eine - auch unbezifferte - Regelung über die Umlegung von Kosten der Verwaltung nicht unüblich ist und daß Nebenkostenvorauszahlungen nicht notwendig kostendeckend sein müssen (vgl. zuletzt BGH NJW 04, 1102 und 2674 f; OLG Hamm NZM 03, 717).
• OLG Hamburg, 06.02.2002 - 4 U 145/99

  Keine Verpflichtung des Vermieters eines in einem Einkaufszentrum belegenen …

  Auszug aus OLG Köln, 24.06.2008 - 22 U 131/07

  b) In Übereinstimmung mit der Entscheidung des ersten Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln ist - weiterhin - davon auszugehen, daß die streitige Klausel nicht schon deshalb nach § 307 BGB unwirksam ist, weil sie die Kosten der Hausverwaltung auf den Mieter abwälzt (Senat NZM 06, 701; vgl. auch OLG Hamburg NZM 02, 388 und WuM 03 268, 269 r.Sp. sowie KG in KGR 04, 21 f zum Begriff der Verwaltungskosten).
• OLG Köln, 18.01.2008 - 1 U 40/07

  Umlage der Kosten für kaufmännische und technische Hausverwaltung als sonstige …

  Auszug aus OLG Köln, 24.06.2008 - 22 U 131/07

  An dieser Rechtsprechung hält der Senat - auch unter Berücksichtigung der Einwände der Klägerin und der abweichenden Auffassung des 1. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln (Urteil vom 18.01.2008 - 1 U 40/07 -, bislang nicht veröffentlicht) fest.
• OLG Hamm, 06.11.2002 - 30 U 44/02

  Nachzahlung bei zu niedrigen Betriebskosten-Vorauszahlungen?

  Auszug aus OLG Köln, 24.06.2008 - 22 U 131/07

  So ist es zwar für sich gesehen richtig, daß eine - auch unbezifferte - Regelung über die Umlegung von Kosten der Verwaltung nicht unüblich ist und daß Nebenkostenvorauszahlungen nicht notwendig kostendeckend sein müssen (vgl. zuletzt BGH NJW 04, 1102 und 2674 f; OLG Hamm NZM 03, 717).
• OLG Hamburg, 06.02.2002 - 4 U 32/00

  Bestimmtheit des Begriffs "Verwaltungskosten" (Geschäftsräume im Einkaufszentrum)

  Auszug aus OLG Köln, 24.06.2008 - 22 U 131/07

  b) In Übereinstimmung mit der Entscheidung des ersten Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln ist - weiterhin - davon auszugehen, daß die streitige Klausel nicht schon deshalb nach § 307 BGB unwirksam ist, weil sie die Kosten der Hausverwaltung auf den Mieter abwälzt (Senat NZM 06, 701; vgl. auch OLG Hamburg NZM 02, 388 und WuM 03 268, 269 r.Sp. sowie KG in KGR 04, 21 f zum Begriff der Verwaltungskosten).
• OLG Köln, 21.06.2005 - 22 U 8/05

  Geltendmachung von Nachforderungsansprüchen aus Betriebskostenabrechnungen; …

  Auszug aus OLG Köln, 24.06.2008 - 22 U 131/07

  Denkbar mag es auch sein, daß Kosten der Verwaltung in Höhe von (früher 4, 5 % - Bl. 52 d.A.- und jetzt) 5,5 % der Gesamtmieten nicht unüblich sind und die Umlegungsregelung nicht allein aus diesem Grunde als überraschend angesehen werden muß (so der Senat im Urteil vom 21.06.2005 - 22 U 8/05 -, dort S. 6).
• BGH, 26.05.2004 - VIII ZR 135/03

  Umlagefähigkeit der Kosten der Gartenpflege

  Auszug aus OLG Köln, 24.06.2008 - 22 U 131/07

  Es ist aber nach der Regelung in Nr. 1 der Bestimmung des Vertrages nicht der Beklagten "zuzuordnen", da diese es - abgesehen von den Notfällen - nicht benutzen darf (vgl. dazu auch BGH WuM 04, 399, 400).
• BGH, 20.09.2006 - VIII ZR 103/06

  Beteiligung des Erdgeschossmieters an den Aufzugskosten
• OLG Köln, 18.12.2007 - 22 U 67/07

  Überbürdung von Verwaltungskosten

• BGH, 09.12.2009 - XII ZR 109/08

  Zulässigkeit der Festlegung einer Umlage von "Kosten der kaufmännischen und …

  Das Berufungsgericht hat in seinem in NZM 2008, 806 veröffentlichten Urteil die Auffassung vertreten, die auf die Verwaltungskosten bezogene Klausel sei überraschend im Sinne von § 305 c BGB und verstoße im Übrigen gegen das Transparenzgebot (§ 307 BGB).
• OLG Düsseldorf, 09.07.2015 - 10 U 126/14

  Anforderungen an die Abrechnung der Betriebskosten in einem …

  Auch an Kosten für Einrichtungen, die einzelnen Mieter zur alleinigen Nutzung überlassen sind, dürfen die "ausgeschlossenen" Mieter nicht beteiligt werden (…BGH, Urt. v. 28.4.2004, VIII ZR 178/03 und v. 8.4.2009, VIII ZR 128/08, Rn. 13; OLG Köln, Urt. v. 24.6.2008, 22 U 131/07; Schmid, NZM 2014, 572, 575 mwN.); auf den vom Beklagten (und vom Landgericht) in den Raum gestellten Begriff der "Wirtschaftseinheit" kommt es unabhängig von seiner Irrelevanz (oben II.3.b)dd)) vorliegend schon deshalb nicht an, weil insoweit nichts anderes gilt (…BGH, Urt. v. 8.4.2009, aaO.).
• AG Brandenburg, 27.05.2021 - 31 C 295/19

  Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Abrechnung?

  Das gilt sowohl für die Kosten der Reinigung des Treppenhauses als auch für die Kosten eines Aufzugs oder einer Gemeinschaftsantenne bzw. die Kosten der Beleuchtung von Eingang und Treppenhaus oder die Kosten der Gartenpflege ( BGH , Urteil vom 20.09.2006, Az.: VIII ZR 103/06, u.a. in: NJW 2006, Seiten 3557 f.; BGH , Urteil vom 26.05.2004, Az.: VIII ZR 135/03, u.a. in: Grundeigentum 2004, Seiten 959 f.; OLG Köln , Urteil vom 22.07.2014, Az.: I-22 U 90/13, u.a. in: ZMR 2016, Seiten 537 ff.; OLG Düsseldorf , Urteil vom 27.03.2012, Az.: I-24 U 123/11, u.a. in: MDR 2012, Seite 1025; OLG Köln , Urteil vom 24.06.2008, Az.: 22 U 131/07, u.a. in: NZM 2008, Seite 806; LG Düsseldorf , Urteil vom 04.03.2015, Az.: 23 S 218/13, u.a. in: ZMR 2016, Seiten 950 ff.; LG Berlin , Urteil vom 30.10.2006, Az.: 62 S 178/06, u.a. in: Grundeigentum 2007, Seiten 54 f. ).

  Es sprechen deshalb auf Seiten des Vermieters Gründe der Praktikabilität und auf Seiten der Mieter Gründe der Nachvollziehbarkeit und besseren Überprüfbarkeit der Abrechnung für eine generalisierende Betrachtungsweise ( BGH , Urteil vom 20.09.2006, Az.: VIII ZR 103/06, u.a. in: NJW 2006, Seiten 3557 f.; BGH , Urteil vom 26.05.2004, Az.: VIII ZR 135/03, u.a. in: Grundeigentum 2004, Seiten 959 f.; OLG Köln , Urteil vom 22.07.2014, Az.: I-22 U 90/13, u.a. in: ZMR 2016, Seiten 537 ff.; OLG Düsseldorf , Urteil vom 27.03.2012, Az.: I-24 U 123/11, u.a. in: MDR 2012, Seite 1025; OLG Köln , Urteil vom 24.06.2008, Az.: 22 U 131/07, u.a. in: NZM 2008, Seite 806; LG Düsseldorf , Urteil vom 04.03.2015, Az.: 23 S 218/13, u.a. in: ZMR 2016, Seiten 950 ff.; LG Berlin , Urteil vom 30.10.2006, Az.: 62 S 178/06, u.a. in: Grundeigentum 2007, Seiten 54 f. ).

  Ein Mieter muss die Abrechnung nach einem einheitlichen, generalisierenden Maßstab somit trotz gegebenenfalls unterschiedlicher Verursachungsanteile der Mietparteien grundsätzlich hinnehmen ( BGH , Urteil vom 20.09.2006, Az.: VIII ZR 103/06, u.a. in: NJW 2006, Seiten 3557 f.; BGH , Urteil vom 26.05.2004, Az.: VIII ZR 135/03, u.a. in: Grundeigentum 2004, Seiten 959 f.; OLG Köln , Urteil vom 22.07.2014, Az.: I-22 U 90/13, u.a. in: ZMR 2016, Seiten 537 ff.; OLG Düsseldorf , Urteil vom 27.03.2012, Az.: I-24 U 123/11, u.a. in: MDR 2012, Seite 1025; OLG Köln , Urteil vom 24.06.2008, Az.: 22 U 131/07, u.a. in: NZM 2008, Seite 806; LG Düsseldorf , Urteil vom 04.03.2015, Az.: 23 S 218/13, u.a. in: ZMR 2016, Seiten 950 ff.; LG Berlin , Urteil vom 30.10.2006, Az.: 62 S 178/06, u.a. in: Grundeigentum 2007, Seiten 54 f. ).

  Diese Wertung entspricht zudem der Intention des Gesetzgebers, der mit der Regelung des § 556a I 1 BGB, nach der vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarungen und Vorschriften die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen sind, die Umlage von Betriebskosten leichter handhabbar machen wollte ( BGH , Urteil vom 20.09.2006, Az.: VIII ZR 103/06, u.a. in: NJW 2006, Seiten 3557 f.; BGH , Urteil vom 26.05.2004, Az.: VIII ZR 135/03, u.a. in: Grundeigentum 2004, Seiten 959 f.; OLG Köln , Urteil vom 22.07.2014, Az.: I-22 U 90/13, u.a. in: ZMR 2016, Seiten 537 ff.; OLG Düsseldorf , Urteil vom 27.03.2012, Az.: I-24 U 123/11, u.a. in: MDR 2012, Seite 1025; OLG Köln , Urteil vom 24.06.2008, Az.: 22 U 131/07, u.a. in: NZM 2008, Seite 806; LG Düsseldorf , Urteil vom 04.03.2015, Az.: 23 S 218/13, u.a. in: ZMR 2016, Seiten 950 ff.; LG Berlin , Urteil vom 30.10.2006, Az.: 62 S 178/06, u.a. in: Grundeigentum 2007, Seiten 54 f. ).

  Es liegt auch kein Fall krasser Unbilligkeit vor, welcher dem Mieter im Einzelfall einen Anspruch aus § 242 BGB auf eine Umstellung des Umlagemaßstabs eröffnen kann (…vgl. BT-Dr 14/4553, S. 51; BGH , Urteil vom 20.09.2006, Az.: VIII ZR 103/06, u.a. in: NJW 2006, Seiten 3557 f.; BGH , Urteil vom 31.05.2006, Az.: VIII ZR 159/05, u.a. in: NJW 2006, Seiten 2771 ff.; OLG Köln , Urteil vom 22.07.2014, Az.: I-22 U 90/13, u.a. in: ZMR 2016, Seiten 537 ff.; OLG Düsseldorf , Urteil vom 27.03.2012, Az.: I-24 U 123/11, u.a. in: MDR 2012, Seite 1025; OLG Köln , Urteil vom 24.06.2008, Az.: 22 U 131/07, u.a. in: NZM 2008, Seite 806; LG Düsseldorf , Urteil vom 04.03.2015, Az.: 23 S 218/13, u.a. in: ZMR 2016, Seiten 950 ff.; LG Berlin , Urteil vom 30.10.2006, Az.: 62 S 178/06, u.a. in: Grundeigentum 2007, Seiten 54 f. ).

  Entgegen der Ansicht der Beklagten können sie daher auch aus den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nichts Weitergehendes zu ihren Gunsten hinsichtlich der Treppenhausreinigung hier herleiten ( BGH , Urteil vom 20.09.2006, Az.: VIII ZR 103/06, u.a. in: NJW 2006, Seiten 3557 f.; OLG Köln , Urteil vom 22.07.2014, Az.: I-22 U 90/13, u.a. in: ZMR 2016, Seiten 537 ff.; OLG Düsseldorf , Urteil vom 27.03.2012, Az.: I-24 U 123/11, u.a. in: MDR 2012, Seite 1025; OLG Köln , Urteil vom 24.06.2008, Az.: 22 U 131/07, u.a. in: NZM 2008, Seite 806; LG Düsseldorf , Urteil vom 04.03.2015, Az.: 23 S 218/13, u.a. in: ZMR 2016, Seiten 950 ff.; LG Berlin , Urteil vom 30.10.2006, Az.: 62 S 178/06, u.a. in: Grundeigentum 2007, Seiten 54 f. ).

  Dies wäre nur dann ggf. anders zu beurteilen, wenn den Beklagten die Nutzung des Treppenhauses ausdrücklich vom Vermieter untersagt worden wäre ( OLG Köln , Urteil vom 24.06.2008, Az.: 22 U 131/07, u.a. in: NZM 2008, Seite 806 ).

  Die vereinbarte Umlage von Betriebskosten ist nämlich erst dann ausgeschlossen, wenn dem Mieter die Nutzung von Räumlichkeiten oder Einrichtungen aufgrund tatsächlicher Umstände oder vertraglicher Abrede objektiv unmöglich ist; seine subjektive Entscheidung, von einer ihm eröffneten Nutzungsmöglichkeit - aus welchen Gründen auch immer - keinen oder nur einen geringen Gebrauch machen zu wollen, ist für die Umlagefähigkeit der Betriebskosten somit bedeutungslos ( BGH , Urteil vom 27.06.2007, Az.: VIII ZR 202/06, u.a. in: NJW 2007, Seiten 3060 f.; BGH , Urteil vom 28.04.2004, Az.: VIII ZR 178/03, u.a. in: NJW-RR 2004, Seiten 945 ff.; OLG Düsseldorf , Urteil vom 21.05.2015, Az.: I-10 U 29/15, u.a. in: Mietrecht kompakt 2016, Seiten 39 f. = "juris"; OLG Köln , Urteil vom 24.06.2008, Az.: 22 U 131/07, u.a. in: NZM 2008, Seite 806 OLG Düsseldorf , Urteil vom 22.06.2006, Az.: 10 U 164/05; AG Neuss , Urteil vom 03.11.1995, Az.: 36 C 234/95; Schmid , NZM 2014, Seiten 572 ff.;… Weidenkaff , in: Palandt BGB-Kommentar, 80. Aufl. 2021, § 535 BGB, Rn. 89 ).

• OLG Düsseldorf, 21.05.2015 - 10 U 29/15

  Umfang der Umlage von Betriebskosten bei einem Gewerberaummietvertrag

  Die vereinbarte Umlage von Betriebskosten ist erst dann ausgeschlossen, wenn dem Mieter - wie vorliegend beim Aufzug (oben II.4.) - die Nutzung von Räumlichkeiten oder Einrichtungen aufgrund tatsächlicher Umstände oder vertraglicher Abrede objektiv unmöglich ist; seine subjektive Entscheidung, von einer ihm eröffneten Nutzungsmöglichkeit - aus welchen Gründen auch immer - kein Gebrauch machen zu wollen, ist für die Umlagefähigkeit bedeutungslos (BGH, Urteile vom 28.4.2004 - VIII ZR 178/03 …und vom 27.6.2007 - VIII ZR 202/06 - Rn. 25; Senat , Urteil vom 22.6.2006 - 10 U 164/05; OLG Köln, Urteil vom 24.6.2008 - 22 U 131/07; AG Neuss, Urteil vom 3.11.1995 - 36 C 234/95; Schmid, NZM 2014, 572, 575;… Palandt-Weidenkaff, § 535 BGB, Rn. 89).
• OLG Köln, 22.07.2014 - 22 U 90/13

  Klage betreffend die Begleichung rückständiger Forderungen aus …

  Dies hat seinen Grund vor allem darin, dass die Abrechnung von Nebenkosten nach einem einheitlichen generalisierenden Maßstab erfolgen darf, dass eine Differenzierung nach tatsächlicher Verursachung oder Nutzung nicht praktikabel ist und dass sich etwaige Vor- und Nachteile bei den verschiedenen Betriebskostenarten ausgleichen können (vgl. Senat, Urteil vom 24. Juni 2008 - 22 U 131/07 -, juris).