Volltextveröffentlichungen (6)

• openjur.de
• Entscheidungsdatenbank Berlin

  § 57a ZVG, § 90 ZVG, § 546 BGB, § 566 BGB
  Zwangsversteigerung: Teilkündigungsrecht des Erstehers einer Teilfläche eines einheitlich vermieteten Objekts

• grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

  ZVG § 57 a; BGB §§ 117, 546, 566
  Kündigung; Sonderkündigungsrecht nach Zwangsversteigerung

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  ZVG § 57a
  Rechte des Erstehers einer Teilfläche eines einheitlich vermieteten Objekts

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Zum Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse

• Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei) (Leitsatz)

  Rechte des Erstehers einer Teilfläche eines einheitlich vermieteten Objekts

Besprechungen u.ä.

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

  Ersteher einer Teilfläche eines einheitlich vermieteten Objekts hat ein Teilkündigungsrecht! (IMR 2011, 186)

Verfahrensgang

• LG Berlin - 12 O 570/08
• KG, 08.11.2010 - 8 U 43/10

Papierfundstellen

• NZM 2012, 304

Wird zitiert von ... (3)Zitiert selbst (14)

alle Zitatstellen anzeigen
• RG, 29.04.1929 - VIII 96/29

  Wird durch die Erwerbung eines realen Teils von einem einheitlich verpachteten …

  Auszug aus KG, 08.11.2010 - 8 U 43/10

  § 57 a ZVG gewährt dem Ersteher einer Teilfläche eines einheitlich vermieteten Objekts ein auf diese Fläche beschränktes Teilkündigungsrecht (s. RGZ 124, 195).

  6 § 57 a ZVG stellt vielmehr nicht ein bloßes vertragliches außerordentliches Kündigungsrecht dar, sondern eine Sonderregelung, die dem Zwangsversteigerungsrecht entspringt; das Kündigungsrecht des Erstehers ist eine gesetzliche Versteigerungsbedingung (vgl. RGZ 124, 195, 199; BGH NJW 2009, 2312 f.).

  Es entspricht daher bereits der Rechtsprechung des Reichsgerichts, dass der Ersteher eines realen Teils der Mietfläche in Bezug auf diese ein eigenständiges Kündigungsrecht nach § 57 a ZVG hat (RGZ 124, 195, 199 f.; s. ferner OLG Oldenburg InVo 2003, 340 f. für die Ersteigerung einer Teilfläche eines Hofes;… Stöber, ZVG, 19. Aufl., § 57 a Rn. 2 unter 2.3 und 2.6;… Teufel in: Steiner, Zwangsversteigerungsrecht, 9. Aufl., §§ 57-57 d, Rn. 49;… Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 13. Aufl., § 57 a Rn. 25).

• BGH, 26.11.1997 - VIII ZR 22/97

  Zeitpunkt des Zugangs einer per Einschreiben abgesandten, auf dem Postamt …

  Auszug aus KG, 08.11.2010 - 8 U 43/10

  Zudem ist ein Zugang nicht festzustellen, da die mit Einschreiben übermittelte Sendung bei der Post nicht abgeholt wurde und die besonderen Voraussetzungen für eine Zugangsfiktion (s. BGHZ 137, 205 = NJW 1998, 976, 977) nicht ersichtlich sind.
• BGH, 31.07.2003 - III ZR 353/02

  Zugang einer Willenserklärung bei Übermittlung an den Geschäftsführer

  Auszug aus KG, 08.11.2010 - 8 U 43/10

  Es ist zunächst eine durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) zu klärende Frage, ob die Erklärung allein an den Beklagten zu 1. als Geschäftsführer der Beklagten zu 2. gerichtet war (§ 164 Abs. 3 BGB) oder auch an ihn persönlich (vgl. zur Auslegung von Kündigungserklärungen BGH NJW 2003, 3270; BAG…, Urt. vom 12.01.1984, 2 AZR 366/82, bei Juris).

• BGH, 28.09.2005 - VIII ZR 399/03

  Rechtsfolgen der Veräußerung von Teilen des Mietobjekts

  Auszug aus KG, 08.11.2010 - 8 U 43/10

  Rn. 4 Allerdings gilt zunächst der Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses, der dazu führt, dass bei Erwerb der vom Mietvertrag umfassten Flächen durch verschiedene Personen (§ 566 BGB) eine Vermietergemeinschaft entsteht (vgl. BGH NJW 1973, 455; NJW 2005, 3781).
• BGH, 09.11.2001 - LwZR 4/01

  Nachweis der Vertretung einer BGB -Gesellschaft

  Auszug aus KG, 08.11.2010 - 8 U 43/10

  Dies setzt auch voraus, dass der Ersteher von dem Bestehen des Mietvertrags Kenntnis hat (BGH NJW 2002, 1194, 1196).
• BGH, 25.10.1995 - XII ZR 245/94

  Wirksamkeit der vorzeitigen Kündigung eines Pachtverhältnisses durch den Ersteher …

  Auszug aus KG, 08.11.2010 - 8 U 43/10

  Dass in der Kündigung ein anderer Zeitpunkt (31.03.2008) angegeben war, ist unerheblich (vgl. BGH NJW-RR 1996, 144).
• BGH, 11.03.2009 - VIII ZR 83/08

  Anwendbarkeit der Beschränkungen des § 57c des Gesetzes über die …

  Auszug aus KG, 08.11.2010 - 8 U 43/10

  6 § 57 a ZVG stellt vielmehr nicht ein bloßes vertragliches außerordentliches Kündigungsrecht dar, sondern eine Sonderregelung, die dem Zwangsversteigerungsrecht entspringt; das Kündigungsrecht des Erstehers ist eine gesetzliche Versteigerungsbedingung (vgl. RGZ 124, 195, 199; BGH NJW 2009, 2312 f.).
• BayObLG, 12.12.1990 - REMiet 2/90

  Voraussetzungen für einen Rechtsentscheid über eine Vorlage in einer Mietsache; …

  Auszug aus KG, 08.11.2010 - 8 U 43/10

  Ein vertragsimmanentes Kündigungsrecht auf Vermieterseite bedarf danach einer einheitlichen Ausübung (vgl. OLG Celle WuM 1996, 222, 223) in Bezug auf das gesamte Mietobjekt; die Kündigung in Bezug auf eine Teilfläche würde eine unzulässige Teilkündigung darstellen (vgl. BayObLG NJW-RR 1991, 651).
• BGH, 24.01.1973 - VIII ZR 163/71

  Auslegung eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses - Rechtsnachfolge in …

  Auszug aus KG, 08.11.2010 - 8 U 43/10

  Rn. 4 Allerdings gilt zunächst der Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses, der dazu führt, dass bei Erwerb der vom Mietvertrag umfassten Flächen durch verschiedene Personen (§ 566 BGB) eine Vermietergemeinschaft entsteht (vgl. BGH NJW 1973, 455; NJW 2005, 3781).
• OLG Celle, 11.10.1995 - 2 U 124/94

  Nutzungsrechte bei durch Umwandlung des Mietwohnhauses in eine …

  Auszug aus KG, 08.11.2010 - 8 U 43/10

  Ein vertragsimmanentes Kündigungsrecht auf Vermieterseite bedarf danach einer einheitlichen Ausübung (vgl. OLG Celle WuM 1996, 222, 223) in Bezug auf das gesamte Mietobjekt; die Kündigung in Bezug auf eine Teilfläche würde eine unzulässige Teilkündigung darstellen (vgl. BayObLG NJW-RR 1991, 651).
• OLG Oldenburg, 08.05.2002 - 10 U 25/01

  Räumung und Herausgabe von landwirtschaftlichen Flächen nebst aufstehenden …
• BAG, 12.01.1984 - 2 AZR 366/82
• RG, 26.03.1920 - III 388/19

  Mietkündigung bei Zwangsversteigerung
• RG, 31.01.1908 - III 245/07

  Konkurs des Untervermieters; Masseschuld

alle Zitatstellen anzeigen
• BGH, 30.10.2013 - XII ZR 113/12

  Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung: Sonderkündigungsrecht des Erstehers …

  Denn von Mietern genutzte Grundstücke werden sich ohne das Sonderkündigungsrecht in der Regel schlechter versteigern lassen und darum weniger gern beliehen (vgl. RGZ 124, 195, 199; KG NZM 2012, 304, 305;… Stöber ZVG 20. Aufl. § 57 a Rn. 2; Hahn/Mugdan Die gesamten Materialien zu den Reichs-Justizgesetzen Band 5 S. 48 und 118).

  Rn. 14 b) Durch den Zuschlag wird staatlich Eigentum verliehen, wobei dieser Verleihungsakt grundsätzlich zu den im Zwangsversteigerungsgesetz geregelten Bedingungen und mithin unter Einschluss des in § 57 a ZVG normierten Sonderkündigungsrechts als einer gesetzlichen Versteigerungsbedingung erfolgt (…vgl. BGH Urteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 83/08 - NJW 2009, 2312 Rn. 16 f.; RGZ 124, 195, 199; KG NZM 2012, 304, 305;… Stöber ZVG 20. Aufl. § 57 a Rn. 2;… Stumpe in Kindl/Meller-Hannich/Wolf Gesamtes Recht der Zwangsvollstreckung § 57 a ZVG Rn. 12;… Steiner/Teufel Zwangsversteigerung und Zwangsvollstreckung 9. Aufl. §§ 57 ff. Rn. 5;… Dassler/Schiffauer/Engels ZVG 14. Aufl. § 57 a Rn. 13).

  Darüber hinaus ist schuldrechtlich die nur auf eine Teilfläche bezogene Kündigung unzulässig (…BGH Urteil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 251/10 - NJW 2012, 224 Rn. 11; KG NZM 2012, 304; BayObLG NJW-RR 1991, 651 f.;… Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht 11. Aufl. § 542 BGB Rn. 87 mwN).

  Rn. 16 c) Mit Blick auf Zielrichtung und Regelungszusammenhang des § 57 a ZVG hat bereits das Reichsgericht die Vorschrift dahingehend ausgelegt, dass bei Versteigerung nur eines Teils einer verpachteten Fläche der Ersteher den Pachtvertrag für diese Teilfläche kündigen könne (RGZ 124, 195 ff.; so auch KG NZM 2012, 304).

  Für diese ist aber im Anschluss an die dargestellte reichsgerichtliche Rechtsprechung anerkannt, dass bei der Versteigerung nur einer Teilfläche § 57 a ZVG eingreift (vgl. KG NZM 2012, 304;… Stöber ZVG 20. Aufl. § 57 a Rn. 2;… Dassler/Schiffauer/Engels ZVG 14. Aufl. § 57 a Rn. 25;… Steiner/Teufel Zwangsversteigerung und Zwangsvollstreckung 9. Aufl. §§ 57-57 d Rn. 49;… Jäckel/Güthe ZVG 7. Aufl. §§ 57-57 b Rn. 11).

• OLG Frankfurt, 04.11.2016 - 13 U 111/16

  Sonderkündigungsrecht des Erstehers in der Zwangsversteigerung

  Sinn und Zweck des Sonderkündigungsrechts ist es schließlich, den Erwerb in der Zwangsversteigerung attraktiver zu machen, um im Interesse der Gläubiger einen möglichst hohen Erlös zu erzielen (vgl. KG Berlin, Beschluss v. 08.11.2010, 8 U 43/10, juris Rn. 6).

  Die öffentlich-rechtlichen Vorschriften des Zwangsversteigerungsgesetzes überlagern insofern die Vorschriften des Zivilrechts (…BGH, Urt. v. 30.10.2013, XII ZR 113/12, juris Rn. 14;… Urt. v. 11.03.2009, VIII ZR 83/08, juris Rn. 16 f.; KG Berlin, Beschluss v. 08.11.2010, 8 U 43/10, juris Rn. 6).

• BGH, 15.09.2021 - VIII ZR 76/20

  Ausübung des Sonderkündigungsrechts des ordentlichen Erstehers …

  Rn. 30 (2) Denn das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG zählt zu den - gemäß § 82 ZVG in den Zuschlagsbeschluss aufzunehmenden - gesetzlichen Versteigerungsbedingungen (…vgl. BGH, Urteile vom 11. März 2009 - VIII ZR 83/08, WuM 2009, 367 Rn. 16 f. [zu § 57c ZVG aF];… vom 30. Oktober 2013 - XII ZR 113/12, BGHZ 198, 337 Rn. 14; ebenso bereits RGZ 124, 195, 199 f.; siehe ferner KG, NZM 2012, 304, 305 [jeweils zu § 57a ZVG]).

  Rn. 34 Die Realgläubiger, mithin die grundpfandrechtlich gesicherten Gläubiger des Vollstreckungsschuldners, haben ein Interesse daran, im Zwangsversteigerungsverfahren einen möglichst hohen Erlös zu erzielen, was wiederum voraussetzt, dass der Ersteher sich von der schuldrechtlichen Last eines Mietvertrags befreien kann (vgl. Senatsurteil vom 17. Mai 1978 - VIII ZR 48/77, WuM 1978, 164 unter 2 a; KG, NZM 2012, 304, 305).