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• Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei) (Leitsatz)

  Verbot der selbständigen Vermietung eines Appartements; Einseitig aufgestellte Teilungserklärung; Auslegung der Erklärung; Inhaltliche Unbestimmtheit; Sittenwidrige Knebelung der Wohnungseigentümer

Papierfundstellen

• NJW-RR 1987, 651
• Rpfleger 1987, 412

Wird zitiert von ... (8)Zitiert selbst (19)

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• KG, 02.10.1981 - 1 W 4877/80

  Auszug aus OLG Karlsruhe, 10.02.1987 - 4 W 41/86

  Denn obgleich die Regelungen der Gemeinschaftsordnung im Verhältnis der (späteren) Wohnungseigentümer untereinander einer Vereinbarung derselben nach § 10 Abs. 1 WEG gleichstehen (BayObLGZ 1965, 283/287; 1982, 9/12; OLG Hamm, Rechtspfleger 1978, 60; KG, OLGZ 1982, 131/133), beruhen sie nicht auf einem Vertrag, sondern auf einer einseitigen Erklärung.

  2 Z 66/79">1980, 154/158 1982, 9/13 und 69/73; KG, OLGZ 1982, 131/135).

  Dabei können Umstände, die außerhalb der Eintragung und de: darin in Bezug genommenen Unterlagen liegen, mit herangezogen werden, wenn und soweit sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGHZ 59, 205/209 = NJW 1972, 1464; WM 1958, 759/760; DNotZ 1976, 16/17; KG, OLGZ 1982, 131/135).

• BGH, 16.06.1972 - V ZR 93/70

  Erbbaurecht für Werkstattgebäude

  Auszug aus OLG Karlsruhe, 10.02.1987 - 4 W 41/86

  Betrachtet man indessen die Stellung dieses Satzes im Gesamtzusammenhang der Vermietungsregelung und zu einer derartigen Auslegung ist das Rechtsbeschwerdegericht ... befugt, weil die Regelungen der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind (BGHZ 37, 147/148 f.; 59, 205/208 f. = NJW 1972, 1464; BayObLGZ 1977, 226/230; 1980, 154/158; 1982, 9/13) -, so wird deutlich, daß § 11 Abs. 2 S. 2 der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) keine eigenständige Bedeutung zukommt.

  Es ist auf Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächst liegende Bedeutung der Erklärung ergibt (ständige Rechtsprechung, vgl.z.B. BGHZ 59, 205/208 f. = NJW 1972, 1464; BGHZ 88, 302/305 f. = NJw 1984, 308 = LM Nr. 7 zu §§ 8, 10 WEG mit Anmerkung Walchshöfer; …

  Dabei können Umstände, die außerhalb der Eintragung und de: darin in Bezug genommenen Unterlagen liegen, mit herangezogen werden, wenn und soweit sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGHZ 59, 205/209 = NJW 1972, 1464; WM 1958, 759/760; DNotZ 1976, 16/17; KG, OLGZ 1982, 131/135).

• BGH, 13.10.1983 - VIII ZB 4/83

  Teilungserklärung - Veräußerung des Wohnungseigentums - Rückstände - …

  Auszug aus OLG Karlsruhe, 10.02.1987 - 4 W 41/86

  Es handelt sich um ein "Vertragsstatut" (BGHZ 88, 302/304 f. = NJW 1984, 308; …

  Es ist auf Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächst liegende Bedeutung der Erklärung ergibt (ständige Rechtsprechung, vgl.z.B. BGHZ 59, 205/208 f. = NJW 1972, 1464; BGHZ 88, 302/305 f. = NJw 1984, 308 = LM Nr. 7 zu §§ 8, 10 WEG mit Anmerkung Walchshöfer; …

  Da es sich bei Grundbucheintragungen nicht um Individualerklärungen handelt, ist die Entstehungsgeschichte der Eintragung unerheblich, wenn sie nicht aus den Eintragungsunterlagen erkennbar wird (BGH, DNotZ 1976, 16/17); auch die Interessenlage kann nur berücksichtigt werden, wenn sie keine Zweifel zuläßt und für jeden Dritten ohne weiteres zutage liegt (BGHZ 88, 302/307 = NJW 1984, 308).

• BayObLG, 05.10.1972 - BReg. 2 Z 54/72

  Wohnungseigentum; Wohnungseigentümer; Teilungserklärung; Einberufung; …

  Auszug aus OLG Karlsruhe, 10.02.1987 - 4 W 41/86

  Denn auch und gerade wenn man die Anwendbarkeit des AGBG verneint, bleibt die bereits vor dessen Inkrafttreten in Rechtsprechung und Rechtslehre entwickelte Kontrolle aufgrund der §§ 134, 138, 242, 315 BGB (BayObLGZ 1972, 314/319 = NJW 1973, 151; BayObLGZ 1974, 294/298; OLG Hamm, Rechtspfleger 1975, 401/402; Bärmann/Pick/Merle, § 8 WEG RNr. 16; Weitnauer, § 7 WEG RNr. 10 g).

  Das WEG will den selbstverantwortlichen Eigenbesitz fördern (BayObLGZ 1972, 314/319 = NJW 1973, 151;… Bärmann/Pick/Merle, WEG, Einl. RNr. 624 mit Verweisung auf die erste Auflage 1958, S. 61).

• BayObLG, 14.01.1982 - BReg. 2 Z 5/81

  Auszug aus OLG Karlsruhe, 10.02.1987 - 4 W 41/86

  Betrachtet man indessen die Stellung dieses Satzes im Gesamtzusammenhang der Vermietungsregelung und zu einer derartigen Auslegung ist das Rechtsbeschwerdegericht ... befugt, weil die Regelungen der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind (BGHZ 37, 147/148 f.; 59, 205/208 f. = NJW 1972, 1464; BayObLGZ 1977, 226/230; 1980, 154/158; 1982, 9/13) -, so wird deutlich, daß § 11 Abs. 2 S. 2 der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) keine eigenständige Bedeutung zukommt.

  Denn obgleich die Regelungen der Gemeinschaftsordnung im Verhältnis der (späteren) Wohnungseigentümer untereinander einer Vereinbarung derselben nach § 10 Abs. 1 WEG gleichstehen (BayObLGZ 1965, 283/287; 1982, 9/12; OLG Hamm, Rechtspfleger 1978, 60; KG, OLGZ 1982, 131/133), beruhen sie nicht auf einem Vertrag, sondern auf einer einseitigen Erklärung.

• BGH, 27.01.1971 - VIII ZR 151/69

  Vertragsverlängerung durch Sachverständigen

  Auszug aus OLG Karlsruhe, 10.02.1987 - 4 W 41/86

  Ein wirksames Schuldverhältnis - und um ein solches handelt es sich hier, weil aus der Gemeinschaftsordnung nicht ersichtlich ist, daß die Vermittlung der Vermietung zum Gegenstand einer gesellschaftsrechtlichen Willensbildung gemacht werden soll - setzt voraus, daß die geschuldete Leistung bestimmt oder wenigstens bestimmbar ist (BGH 55, 248/249 f. = NJW 1971, 653;… Söllner in MünchKomm., 2.Aufl. 1985, § 315 BGB RNr. 5; Palandt/Heinrichs, § 241 BGB Anm. 2b und § 315 BGB Anm. a).
• BGH, 06.11.1985 - IVa ZR 96/84

  Formularmäßiger Ausschluß der Eigenvermietung durch den Erwerber eines …

  Auszug aus OLG Karlsruhe, 10.02.1987 - 4 W 41/86

  Im vorliegenden Fall bedarf die Frage keiner Entscheidung (bejahendenfalls wäre die Vermietungsregelung wohl nach § 9 AGBG unwirksam, vgl. BGH, NJW 1986, 1173).
• BGH, 27.09.1978 - V ZR 128/76

  Voraussetzungen für das Vorliegen eines echten Vertrages zugunsten Dritter - …

  Auszug aus OLG Karlsruhe, 10.02.1987 - 4 W 41/86

  Die Rechtsprechung hat sich noch nicht festgelegt (vgl. BayObLG, Rechtspfleger 1982, 143/144; auch bei BayObLG, Der Betrieb 1979, 545 handelt es sich nur um ein obiter dictum).
• BayObLG, 09.02.1965 - BReg. 2 Z 276/64

  Weitere sofortige Beschwerde der Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft …

  Auszug aus OLG Karlsruhe, 10.02.1987 - 4 W 41/86

  Die personenrechtliche Gemeinschaftsstellung (das Mitgliedschaftsrecht) der Wohnungseigentümer, die neben dem Miteigentum an dem Gebäudegrundstück und dem Sondereigentum an einer Wohnung dieses Gebäudes das dritte notwendige Element des Wohnungseigentums bildet (vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG Einl. RNr. 646, 651), darf nicht ausgehöhlt werden (BayObLGZ 1965, 34/42 = NJW 1965, 821; OLG Hamm, Rechtspfleger 1975, 401/402).
• BGH, 13.03.1958 - III ZR 197/56

  Rechtsmittel

  Auszug aus OLG Karlsruhe, 10.02.1987 - 4 W 41/86

  Dabei können Umstände, die außerhalb der Eintragung und de: darin in Bezug genommenen Unterlagen liegen, mit herangezogen werden, wenn und soweit sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGHZ 59, 205/209 = NJW 1972, 1464; WM 1958, 759/760; DNotZ 1976, 16/17; KG, OLGZ 1982, 131/135).
• BayObLG, 11.07.1974 - BReg. 2 Z 40/74
• BGH, 23.05.1962 - V ZR 123/60

  Rechtsfolgen des nachträglichen Erwerbs des unberechtigt Verfügenden
• BayObLG, 19.08.1977 - BReg. 2 Z 52/76
• BayObLG, 16.11.1972 - BReg. 2 Z 68/72

  Eigentumswohnung; Wohnungseigentum; Wohnungseigentümer; Verwalter; Hausmeister; …
• BayObLG, 02.06.1980 - BReg. 2 Z 66/79

  Wohnungseigentümer; Wohnungseigentum; Vollmacht; Vertretung; Teilungserklärung; …
• BayObLG, 18.03.1970 - BReg. 2 Z 36/69
• OLG Frankfurt, 15.06.1981 - 20 W 365/81

  Anspruch gegen den Verwalter auf Einfriedung eines auf gemeinschaftlichem …
• OLG Frankfurt, 10.09.1979 - 20 W 381/79

  Pflicht des Gerichts zum Hinwirken auf eine sachgerechte Antragstellung; Folgen …
• BayObLG, 15.01.1974 - BReg. 2 Z 71/73

  Rechtskraft; Interventionswirkung; Vorentscheidung; Vorverfahren; Wiederaufnahme; …

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• OLG Frankfurt, 02.03.1998 - 20 W 54/98

  Begründungsrecht weiteren Sondereigentums durch teilenden Bauträger als …

  So wird denn auch in der Rechtsprechung der Obergerichte die Anwendbarkeit des AGB-Gesetzes auf Gemeinschaftsordnungen entweder verneint (BayObLG NJW-RR 1992, 83 = WE 1992, 140 = DWE 1992, 162 = WuM 1991, 365; OLG Hamburg FGPrax 1996, 132 = ZMR 1996, 443) oder dahingestellt sein lassen (OLG Karlsruhe NJW-RR 1987, 651 = Rpfleger 1987, 412; OLG Köln NJW-RR 1989, 780 = Rpfleger 1989, 405 mit Anm. Böttcher; OLG Düsseldorf NJW-RR 1990, 154 der BGH hat gleichfalls die Frage offen gelassen, aber deutliche Bedenken gegen die ABGB-Anwendbarkeit angemeldet in BGHZ 99, 90 = NJW 1987, 650 = DNotZ 1988, 24 = JZ 1987, 463 mit Anm. Weitnauer = Rpfleger 1987, 106).
• AG Konstanz, 10.02.2022 - 4 C 397/21

  Wohnungseigentum: Verbot der Haustierhaltung

  Das Gericht hat hierbei selbstständig auszulegen, wobei maßgebend Wortlaut und Sinn sind, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegend ergibt (BGH NJW 2018, 41, OLG Karlsruhe NJW-RR 1987, 651, Staudinger § 10, 124).
• OLG Zweibrücken, 30.01.2004 - 3 W 100/03

  Wohnungseigentum: Auslegung der Teilungserklärung; Errichtung eines Wintergartens

  Ermittlungen in diese Richtung waren deshalb entbehrlich (…vgl. Senat, etwa Beschluss vom 30. März 2003 aaO; Hans. OLG Hamburg MDR 1997, 816, 817; BayObLG WE 1996, 191, 192; OLG Karlsruhe NJW-RR 1987, 651).

• LG Karlsruhe, 21.07.2009 - 11 S 9/09

  Verwirkung eines Nutzungsunterlassungsanspruchs

  Auch Verkaufsprospekte und die Entstehungsgeschichte der Wohnanlage sind ohne Belang (OLG Karlsruhe NJW-RR 1987, 651 f.;… Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG 8. Aufl. § 10 Rdn. 25).
• OLG Hamburg, 14.02.1996 - 2 Wx 16/94

  Inhaltskontrolle der Teilungserklärung

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• OLG Köln, 10.03.1989 - 2 Wx 4/89

  Regelung der Vertretungsbefugnisse der Wohnungseigentümer in einer …

  Die Prüfungspflicht des Grundbuchamtes dahin, ob Bestimmungen wegen Verstoßes gegen das AGBG unwirksam sind - ob eine gemäß § 8 WEG aufgestellte Teilungserklärung überhaupt von diesem Gesetz erfaßt wird, ist lebhaft umstritten (vgl. hierzu OLG Karlsruhe-Freiburg, Rpfleger 87, 412, 413 m.w.N.) und vom BGH (NJW 87, 650) noch zuletzt offen gelassen worden -, ist nach Grund und Umfang ebenfalls im Streit (…vgl. Palandt-Heinrichs, ZPO, 48. Auflage, Vorbem v AGBG § 8 Anm. 3 a m.w.N.).
• LG Halle, 02.03.2004 - 2 T 78/03

  Wohnungseigentum an Hotelzimmer

  Teilungserklärungen samt inkorporierter Gemeinschaftsordnungen, auf deren rechtlicher Grundlage die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft ergehen, sind der Nichtigkeitskontrolle nach den §§ 134, 138, 242, 315 BGB zu unterziehen (vgl. OLG Karlsruhe, Beschl. v. 10.02.1987 - 4 W 41/86 - Rpfleger 1987, 412, 413;… Bärmann/Pick, WEG, 15. Auflage 2001, § 23 Rn. 16).
• BayObLG, 10.03.1988 - BReg. 2 Z 123/87

  Wohnungseigentum; Wohnungseigentümer; Teilungserklärung; Gemeinschaftsordnung; …

  Auch die Bedenken des Oberlandesgerichts Karlsruhe im Beschluß vom 10.2.1987 (Rpfleger 1987, 412 = NJW-RR 1987, 651) gegen die Verpflichtung der Eigentümer, ihr Wohnungseigentum ohne nähere Bestimmung der Gegenleistung einem Dritten zur Vermietung zu überlassen, greifen im vorliegenden Fall nicht ein.