Volltextveröffentlichungen (8)

• openjur.de
• NRWE (Rechtsprechungsdatenbank NRW)
• Judicialis

  BGB § 286 Abs. 3; ; BGB § ... 288 Abs. 2; ; BGB §§ 305 ff. n.F.; ; BGB § 305 c; ; BGB § 307 Abs. 1 Satz 1; ; BGB § 307 Abs. 2 Nr. 1; ; BGB § 535; ; BGB § 556 Abs. 3; ; BGB § 566 Abs. 3 S. 3; ; II. BV § 26 Abs. 1; ; ZPO § 156 Abs. 2 Nr. 1; ; HeizkostenV § 9 a

• IWW
• RA Kotz (Volltext/Leitsatz)

  Gewerbemietvertrag - Umlage der Kosten der Hausverwaltung

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)
• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Überbürdung von Verwaltungskosten

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (2)

• streifler.de (Kurzinformation)

  Gewerbemietrecht: Umlage von Verwaltungskosten

• Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei) (Leitsatz)

  Wirksamkeit einer Klausel in einem formularmäßig geschlossenen Mietvertrag über die Übernahme von Verwalterkosten durch den Mieter; Wirksamkeit einer den Mieter von Gewerberäumen mit den Kosten einer vom Vermieter beauftragten Hausverwaltung belastenden Vereinbarung; ...

Besprechungen u.ä.

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

  Umlage der Verwaltungskosten: Eine für den gewerblichen Mieter überraschende Klausel? (IMR 2008, 158)

Papierfundstellen

• NZM 2008, 368
• ZMR 2008, 449

Wird zitiert von ... (4)Zitiert selbst (8)

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• OLG Köln, 04.07.2006 - 22 U 40/06

  Überraschende Abwälzung der Verwaltungskosten in gewerblichem Mietvertrag

  Auszug aus OLG Köln, 18.12.2007 - 22 U 67/07

  Der Senat hat über die Wirksamkeit der Klausel über die Verwalterkosten bereits in dem Verfahren 22 U 40/06 mit rechtskräftigem Urteil vom 04.07.2006 entschieden.

  Dies war bezüglich der Regelung in Nr. 17 der Anlage 1 zum Mietvertrag nicht der Fall, wie der Senat im Verfahren 22 U 40/06 aufgrund der dort vorgelegten Korrespondenz über die Verhandlungen festgestellt hat.

  So jedenfalls muss, worauf der Senat bereits in der mündlichen Verhandlung hingewiesen hat, die Aussage des Verhandlungsführers des Klägers für die Fa. T, des Zeugen U, verstanden werden, der im (Vor-)Verfahren 16 O 222/04 LG Köln (22 U 40/06 OLG Köln) als Zeuge vernommen, zur Höhe der Nebenkostenvorauszahlung erklärt hat, die Vermieterseite ("Wir") sei bei den Vertragsverhandlungen im Einvernehmen mit Herrn X, dem Geschäftsführer der Beklagten, von einem Betrag ausgegangen, "der auf die damals zunächst nur angemietete Teilfläche bezogen, hätte passen müssen." (Bl. 224 d.BA 16 O 222/04 LG Köln).

• BGH, 14.02.2007 - VIII ZR 1/06

  Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung; Mitteilung der Gesamtkosten einer …

  Auszug aus OLG Köln, 18.12.2007 - 22 U 67/07

  Mit Recht verweist der Kläger hier wie bei den folgenden Positionen darauf, dass es lediglich um die inhaltlich / rechnerische Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung geht, nicht um deren formelle Richtigkeit, die in der von der Beklagten zitierten Entscheidung BGH VIII ZR 1/06 problematisiert wird, die im Übrigen zu § 566 Abs. 3 S. 3 BGB ergangen ist, der im gewerblichen Mietrecht nicht gilt (OLG Köln Beschluss vom 1.12.2005 - 2 U 76/05).
• OLG Köln, 01.12.2005 - 2 U 76/05

  Schadensersatz bei Einsatz von Hilfskräften zur Erledigung üblicher Geschäfte des …

  Auszug aus OLG Köln, 18.12.2007 - 22 U 67/07

  Mit Recht verweist der Kläger hier wie bei den folgenden Positionen darauf, dass es lediglich um die inhaltlich / rechnerische Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung geht, nicht um deren formelle Richtigkeit, die in der von der Beklagten zitierten Entscheidung BGH VIII ZR 1/06 problematisiert wird, die im Übrigen zu § 566 Abs. 3 S. 3 BGB ergangen ist, der im gewerblichen Mietrecht nicht gilt (OLG Köln Beschluss vom 1.12.2005 - 2 U 76/05).

• BGH, 06.04.2005 - XII ZR 158/01

  Formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich …

  Auszug aus OLG Köln, 18.12.2007 - 22 U 67/07

  Nur dann ist es dem Mieter möglich, sich zunächst ein grobes Bild davon zu machen, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können (BGH NJW-RR 2006, 84 [85], BGH NJW 2006, 2061).
• KG, 08.10.2001 - 8 U 6267/00

  Wirksamkeit von Vereinbarungen der Mietvertragsparteien im Hinblick auf die …

  Auszug aus OLG Köln, 18.12.2007 - 22 U 67/07

  Je höher die auf ihn zukommenden Kosten, um so wichtiger ist der deutliche Hinweis auf diese Kosten (vgl. auch KG, NZM 02, 954).
• OLG Nürnberg, 21.03.1995 - 3 U 3727/94

  Gewerberaummietrecht - Vereinbarung über Kosten für Verwaltung durch Drittfirma

  Auszug aus OLG Köln, 18.12.2007 - 22 U 67/07

  Denn eine Vereinbarung, mit der der Vermieter den Mieter von Gewerberäumen mit den Kosten einer vom Vermieter beauftragten Hausverwaltung belastet, ist grundsätzlich zulässig (OLG Nürnberg, WuM 1995, 308, 309;… Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 Rdn.34, 6) - § 556 Abs. 3 BGB steht dem nicht entgegen, weil diese Vorschrift nur für Mietverhältnisse über Wohnraum gilt.
• OLG Hamm, 06.11.2002 - 30 U 44/02

  Nachzahlung bei zu niedrigen Betriebskosten-Vorauszahlungen?

  Auszug aus OLG Köln, 18.12.2007 - 22 U 67/07

  Der Senat verkennt nicht, dass die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen keinen Vertrauenstatbestand für den Mieter dergestalt schafft, dass diese Vorauszahlungen dem letztlich geschuldeten Betrag entsprechen werden (OLG Hamm, NZM 2003, 717 m.w.Nachw.).
• OLG Hamburg, 06.02.2002 - 4 U 32/00

  Bestimmtheit des Begriffs "Verwaltungskosten" (Geschäftsräume im Einkaufszentrum)

  Auszug aus OLG Köln, 18.12.2007 - 22 U 67/07

  Die Bezeichnung "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" gibt eine Vorstellung über den davon erfassten Aufgabenbereich (vgl. zur Bestimmbarkeit des Begriffs der Hausverwaltung auch OLG Hamburg, NZM 02, 388).

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• OLG Düsseldorf, 19.10.2009 - 24 U 129/08

  Sind Center-Managementkosten umlagefähig?

  Rn. 33 Allerdings ist eine Vereinbarung, mit der der Vermieter den Mieter von Gewerberäumen mit den Kosten einer von ihm beauftragten Hausverwaltung, auch eines Center-Managements, belastet, grundsätzlich zulässig (OLG Köln NZM 2006, 701; NZM 2008, 368; OLG Nürnberg WuM 1995, 308; OLG Rostock NZM 2005, 507;… Schmidt-Futterer/Langenberg, a.a.O., § 556 Rdnr. 94).

  Rn. 34 Für den Bereich der Verwaltungskosten dürfte aufgrund der Definition in § 26 Abs. 1 II. BV / § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV auch ohne nähere Umschreibung im Mietvertrag hinreichend klar sein, dass hierunter die Kosten zu verstehen sind, die der Vermieter selbst oder durch Arbeitskräfte wie Büropersonal zur kaufmännischen und rechtlichen Verwaltung des Gebäudes aufwenden muss (vgl. OLG Köln NZM 2008, 366; NZM 2008, 368; NZM 2008, 807).

  Ob auch die Position "Kosten der kaufmännischen und technischen Verwaltung" noch dem Transparenzgebot genügt, ob für den Mieter also ausreichend deutlich wird, dass er hier auch mit Kosten aus dem an sich dem Vermieter obliegenden Bereich der Instandhaltung und Instandsetzung belastet werden kann, kann dahinstehen (…verneinend OLG Frankfurt, Urt. v. 17.01.2008, Az. 27 U 25/07 bei juris sub II. 3b; OLG Köln, 22. Zivilsenat, NZM 2008, 368 sub II. A. 1. c); NZM 2008, 807 sub II. B. 2. c); bejahend OLG Köln, 1. Zivilsenat, NZM 2008, 366).

  Er könnte den Umfang der Kostenlast nur abschätzen, wenn diese Position annähernd in einem Leistungskatalog umschrieben wäre und wenn sie die Höhe oder die Berechnungsgrundlage der auf den Mieter zukommenden Kosten erkennen ließe (vgl. KG NZM 2002, 954; OLG Köln NZM 2008, 368; OLG Rostock NZM 2005, 507;… Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rdnr. 483).

  Dies gilt auch deshalb, weil diese Tätigkeiten gemäß § 535 Abs. 1 BGB grundsätzlich dem Vermieter obliegen und eine hiervon abweichende Vereinbarung stets einer ausdrücklichen und inhaltlich bestimmten Einigung bedarf (vgl. BGH NJW-RR 2006, 84; NJW 2006, 2061; OLG Köln NZM 2008, 368).

  Rn. 40 Angesichts der Stellung der Klausel am Ende der Betriebskostenaufstellung und mangels irgendwelcher Angaben zur Höhe der Managementkosten brauchte die Klägerin auch nicht damit zu rechnen, dass sich dahinter eine Kostenposition verbirgt, die zusätzlich zu den Kosten der Hausreinigung, die die Klägerin direkt zu tragen hatte, und zusätzlich zu den gesondert erhobenen Hauswartskosten und Kosten für die Pflege der Außenanlagen anfiel und trotz Grundsteuern von insgesamt 124.749,93 EUR jährlich (gegenüber 99.337,45 EUR nach Vermieterwechsel für das Jahr 2006) und überhöhten Hauswartskosten von insgesamt 131.913.24 EUR jährlich mit insgesamt 112.047,29 EUR jährlich noch ca. ¼ der gesamten umgelegten Nebenkosten ausmachte (vgl. OLG Köln NZM 2006, 701; NZM 2008, 368; NZM 2008, 807).

  Ebenso kann es sein, dass Verwaltungskosten von 4% der Nettomieten nicht unüblich sind (vgl. OLG Köln NZM 2006, 701; 2008, 368; 2008, 807 für jeweils 4, 5 bis 5, 5% der Gesamtmieten).

• OLG Köln, 18.01.2008 - 1 U 40/07

  Umlage der Kosten für kaufmännische und technische Hausverwaltung als sonstige …

  Im Hinblick darauf, dass der 22. Zivilsenat des OLG Köln in zwei Entscheidungen (Urteil vom 04.07.206 - 22 U 40/06 - und jüngst Urteil vom 18.12.2007 - 22 U 67/07) bei vergleichbaren Sachverhalten eine formularmäßige Klausel zur Umlage der Verwaltungskosten wegen Verstoßes gegen § 305 c BGB für unwirksam gehalten hat, war gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung die Revision zuzulassen.
• OLG Köln, 24.06.2008 - 22 U 131/07

  Umlegbarkeit der Betriebskosten, wenn Nutzung verboten?

  Der Senat hat sich mit der hier streitigen Formularklausel bereits in früheren Verfahren zu befassen gehabt (vgl. Senat NZM 06, 701; Urteil vom 13.11.2007 - 22 U 67/07 - bislang nicht veröffentlicht).
• AG Warstein, 17.10.2012 - 3 C 161/12

  Verpflichtung des Versicherungsnehmers zur Übernahme der Abschlusskosten und …

  So kann z. B. ein Vermieter die Kosten eines von ihm beauftragten Maklers oder seine durch die Vermietung entstehenden Verwaltungskosten allenfalls aufgrund einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung von seinem Mieter erstattet verlangen (vgl. z.B. BGH NJW 2010, 671; OLG Köln NZM 2008, 368).