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   BGH, 25.10.2019 - V ZR 271/18   

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https://dejure.org/2019,43715
BGH, 25.10.2019 - V ZR 271/18 (https://dejure.org/2019,43715)
BGH, Entscheidung vom 25.10.2019 - V ZR 271/18 (https://dejure.org/2019,43715)
BGH, Entscheidung vom 25. Januar 2019 - V ZR 271/18 (https://dejure.org/2019,43715)
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Volltextveröffentlichungen (13)

  • IWW

    § 1004 Abs. 1 BGB, § ... 5 Abs. 4 Satz 1 WEG, § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG, § 15 Abs. 3 WEG, § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG, § 10 Abs. 3 WEG, § 13 Abs. 1 WEG, § 13 Abs. 2 WEG, §§ 14, 15 WEG, § 15 WEG, § 14 Nr. 2 WEG, § 14 Nr. 3 WEG, § 1004 Abs. 2 BGB, § 3 Abs. 1 WEG, § 4 Abs. 1 WEG, § 8 Abs. 2 Satz 1 WEG, § 15 Abs. 1 WEG, § 10 Abs. 4 WEG, § 5 Abs. 4 WEG, § 2 ErbbauRG, § 903 Satz 1 BGB, § 903 BGB, Art. 14 GG, § 97 Abs. 1 ZPO

  • Deutsches Notarinstitut

    BGB § 1004; WEG § 15 Abs. 3
    Nutzung einer Teileigentumseinheit außerhalb der Zweckbestimmung; Unterlassungsanspruch

  • zfir-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)

    BGB § 1004
    Unterlassungsanspruch der WEG gegen Mieter einer Sondereigentumseinheit bei der vereinbarten Zweckbestimmung widersprechender Nutzung (hier: Eisdiele als Laden)

  • rewis.io

    Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Unterlassung der Nutzung einer vermieteten Teileigentumseinheit als Gastronomiebetrieb

  • ra.de
  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    BGB § 1004

  • rechtsportal.de

    BGB § 1004
    Klage eines Wohnungseigentümers gegen den Beklagten aus § 1004 Abs. 1 BGB auf Unterlassung der Nutzung der von ihm gemieteten Teileigentumseinheit als Gastronomiebetrieb

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Eigentümer können von Mieter Unterlassung vereinbarungswidriger Nutzung verlangen

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (14)

  • ferner-alsdorf.de (Kurzinformation)

    Unterlassungsanspruch gegen Mieter einer Sondereigentumseinheit

  • lto.de (Kurzinformation)

    Abwehransprüche der Eigentümer: Ist der Betrieb eines "Ladens" vorgesehen, ist davon eine Eisdiele nicht erfasst.

  • anwaltonline.com (Kurzinformation)

    Nutzung einer vermieteten Teileigentumseinheit als Gastronomiebetrieb statt als Laden ...

  • otto-schmidt.de (Kurzinformation)

    Eisdiele statt Laden: Anspruch der Wohnungseigentümer gegen den Mieter einer Sondereigentumseinheit

  • koelner-hug.de (Kurzinformation/Leitsatz)

    Eisdiele im "Laden"?

  • Wolters Kluwer (Kurzinformation)

    Anspruch der Wohnungseigentümer gegen den Mieter einer Sondereigentumseinheit (hier: Nutzung eines "Ladens" als Eisverkaufsstelle)

  • haufe.de (Kurzinformation)

    Wie können Wohnungseigentümer bei zweckwidriger Nutzung gegen Mieter vorgehen?

  • haufe.de (Kurzinformation)

    Wohnungseigentümer können bei zweckwidriger Nutzung gegen Mieter vorgehen

  • rofast.de (Kurzinformation)

    Wohnungseigentum: Eisdiele zulässig bei Teilungserklärung Laden ?

  • st-sozien.de (Kurzinformation)

    Nutzungsregelungen in der Gemeinschaftsordnung sind auch für einen Mieter bindend

  • mietrecht-dav.de PDF, S. 53 (Leitsatz)

    Wohnungseigentumsrecht: Verstoß des Mieters gegen Gebrauchsregelung

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Unterlassungsanspruch der WEG-Eigentümer gegen den Mieter

  • rechtstipp24.de (Kurzinformation)

    Eisdiele ist kein Laden - WEG kann Unterlassung verlangen

  • kostenlose-urteile.de (Kurzmitteilung)

    Nutzung einer Teileigentumseinheit als Eisdiele mit Bestuhlung entspricht nicht erlaubter Nutzung als "Laden" gemäß Teilungserklärung - Von Eisdiele geht größere Störung aus als von einem Laden

Besprechungen u.ä. (2)

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Mieter eines Sondereigentums: Welcher Gebrauch ist ihm gestattet? (IMR 2020, 64)

  • ibr-online (Entscheidungsbesprechung)

    Erlaubt eine Vereinbarung "Laden" den Gebrauch der Räume als "Eisdiele"? (IMR 2020, 63)

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Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • BGHZ 223, 305
  • NJW 2020, 921
  • MDR 2020, 84
  • NZM 2020, 107
  • ZMR 2020, 202
 
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Wird zitiert von ... (13)

  • BGH, 16.07.2021 - V ZR 284/19

    Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken zulässig?

    Er konnte die Geltendmachung der Ansprüche durch Beschluss an sich ziehen (vgl. Senat, Urteil vom 10. Juli 2015 - V ZR 169/14, NZM 2015, 787 Rn. 5 und 18; Urteil vom 15. Dezember 2017 - V ZR 275/16, NZM 2018, 909 Rn. 8; Urteil vom 25. Oktober 2019 - V ZR 271/18, BGHZ 223, 305 Rn. 6).

    (2) In der Nutzung einer Sondereigentumseinheit, die der für diese Einheit durch die Eintragung im Grundbuch "verdinglichten" Zweckbestimmung widerspricht, liegt zugleich eine Verletzung des Eigentums der übrigen Sondereigentümer, die grundsätzlich einen - nach neuem Recht gemäß § 9a Abs. 2 WEG zwingend und nach bisherigem Recht nach einer Vergemeinschaftung von dem Verband geltend zu machenden - Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB begründet (vgl. Senat, Urteil vom 25. Oktober 2019 - V ZR 271/18, BGHZ 223, 305 Rn. 16 ff.).

    Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats kann eine nach dem vereinbarten Zweck nicht gestattete Nutzung nicht untersagt werden, wenn diese bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung (Senat, Urteil vom 13. Dezember 2019 - V ZR 203/18, NJW 2020, 1354 Rn. 10 mwN; Urteil vom 25. Oktober 2019 - V ZR 271/18, BGHZ 223, 305 Rn. 24 mwN).

    dd) Wie der Beklagte seine Einheit konkret nutzt, ob er also ein eher leiser oder lauter Mitbewohner ist, ist für die Vergleichsbetrachtung demgegenüber unerheblich, da es um die Auslegung einer im Grundbuch eingetragenen Erklärung geht, die eine generalisierende Betrachtungsweise gebietet (vgl. Senat, Urteil vom 25. Oktober 2019 - V ZR 271/18, BGHZ 223, 305 Rn. 26; LG Berlin, ZMR 2019, 530 Rn. 16; LG Frankfurt a.M., ZMR 2019, 714 Rn. 16).

  • LG Frankfurt/Main, 28.01.2021 - 13 S 155/19

    Nach neuem WEG-Recht keine Klagebefugnis der einzelnen Eigentümer mehr

    Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundlage in § 708 Nr. 10, 711, 713. Gründe, die Revision zuzulassen, liegen nicht vor, die Rechtslage zum Übergangsrecht ist jedenfalls für die vorliegende Fallkonstellation, in der es nicht um eine Nutzungsbeschränkung von Sondereigentum geht und damit Friktionen zur Rechtsprechung des BGH über die Auswirkungen derartiger Vereinbarungen auf das Sondereigentum (dazu BGH NJW 2020, 921 Rn 18; NJW-RR 2020, 894 Rn. 20) ausgeschlossen sind, eindeutig.
  • BGH, 20.03.2020 - V ZR 317/18

    Anspruch des Mitglieds einer Wohnungseigentümergemeinschaft auf Nutzung einer

    Durch die Eintragung entfaltet das Sondernutzungsrecht keine Wirkung gegenüber jedermann, sondern nur in dem Verhältnis der Sondereigentümer untereinander, wobei auch deren jeweilige Rechtsnachfolger an die Vereinbarung gebunden sind (vgl. zur Zweckbestimmung: Senat, Urteil vom 25. Oktober 2019 - V ZR 271/18, NZM 2020, 107 Rn. 17, zum Abdruck in BGHZ vorgesehen).

    Das folgt zwingend daraus, dass der Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum nur soweit belasten kann, wie er selbst befugt ist (vgl. Senat, Beschluss vom 17. Januar 2019 - V ZB 81/18, ZfIR 2019, 437 Rn. 11), weshalb der Dienstbarkeitsberechtigte gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch die Dienstbarkeit keine weitergehenden Befugnisse als der Eigentümer erlangen kann (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 1. Dezember 2006 - V ZR 112/06, NJW 2007, 432 Rn. 18; Urteil vom 25. Oktober 2019 - V ZR 271/18, NZM 2020, 107 Rn. 18, zum Abdruck in BGHZ vorgesehen; NK-BGB/Otto, 4. Aufl., § 1018 Rn. 31).

    (a) Nach der Rechtsprechung des Senats sind die Sondereigentümer aus § 1004 Abs. 1 BGB berechtigt, gegen einen ihr Eigentum störenden Mieter eines anderen Sondereigentümers vorzugehen (vgl. Senat, Urteil vom 25. Oktober 2019 - V ZR 271/18, NZM 2020, 107 Rn. 8, zum Abdruck in BGHZ vorgesehen).

    Das gilt sowohl für den vereinbarungswidrigen Mitgebrauch von Gemeinschaftseigentum - der Mieter leitet seine Nutzungsbefugnis von seinem Vermieter als Miteigentümer ab, weshalb seine Befugnis nicht weiterreicht als die des vermietenden Eigentümers gemäß §§ 14, 15 WEG (vgl. Senat, Urteil vom 25. Oktober 2019 - V ZR 271/18, aaO Rn. 12) - als auch für die Nutzung des vermieteten Sondereigentums (vgl. Senat, Urteil vom 25. Oktober 2019 - V ZR 271/18, aaO Rn. 14).

    Der Sondereigentümer, von dem der Mieter seine Nutzungsbefugnis ableitet, kann diesem nicht mehr an Rechten übertragen, als er selbst im Verhältnis zu den anderen Wohnungseigentümern hat (vgl. Senat, Urteil vom 25. Oktober 2019 - V ZR 271/18, juris Rn. 18).

  • BGH, 13.12.2019 - V ZR 203/18

    Zulässigkeit des Betreibens eines Eltern-Kind-Zentrums in einer Wohnungs- und

    Ein solcher Anspruch gegen den Mieter ergibt sich, wie der Senat jüngst entschieden hat, aus § 1004 Abs. 1 BGB (Urteil vom 25. Oktober 2019 - V ZR 271/18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

    Bei der näheren Bestimmung des Maßes der Beeinträchtigungen, die nach der Teilungserklärung hinzunehmen sind, geht es auch zutreffend davon aus, dass unter einem "Laden" Geschäftsräume verstanden werden, in denen ständig Waren zum Verkauf dargeboten werden und bei denen der Charakter einer bloßen Verkaufsstätte im Vordergrund steht (Senat, Urteil vom 10. Juli 2015 - V ZR 169/14, WM 2015, 639 Rn. 20 mwN; Urteil vom 25. Oktober 2019 - V ZR 271/18, zur Veröffentlichung bestimmt).

  • BGH, 24.01.2020 - V ZR 295/16

    Prozessführungsbefugnis hinsichtlich Sondereigentum bei Vergemeinschaftung vom

    Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann aber Beseitigungs- oder Unterlassungsansprüche wegen Störungen des Gemeinschaftseigentums gemäß § 1004 Abs. 1 BGB durch Mehrheitsbeschluss nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG an sich ziehen und ist dann allein zuständig für die gerichtliche Geltendmachung gegenüber dem Dritten (vgl. Senat, Urteil vom 13. Oktober 2017 - V ZR 45/17, NZM 2018, 231 Rn. 9; Urteil vom 15. Dezember 2017 - V ZR 275/16, NZM 2018, 909 Rn. 8; Urteil vom 25. Oktober 2019 - V ZR 271/18, NZM 2020, 107 Rn. 6, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen).

    Die hierfür notwendige Voraussetzung, dass die Rechtsausübung durch den Verband dem Gemeinschaftsinteresse förderlich ist (vgl. Senat, Urteil vom 8. Februar 2019 - V ZR 153/18, NJW 2019, 3466 Rn. 14 mwN), besteht unabhängig davon, ob die zweckwidrige Nutzung zu nachteiligen Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum führt oder ob sie sich auf die mittelbare Beeinträchtigung des Sondereigentums der übrigen Wohnungseigentümer beschränkt (vgl. dazu Senat, Urteil vom 25. Oktober 2019 - V ZR 271/18, NZM 2020, 107 Rn. 18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

    Der Eigentümer, von dem der Mieter seine Nutzungsbefugnis ableitet, kann diesem nicht mehr an Rechten übertragen, als er selbst im Verhältnis zu den anderen Wohnungseigentümern hat (vgl. Senat, Urteil vom 25. Oktober 2019 - V ZR 271/18, NZM 2020, 107 Rn. 18).

  • BGH, 20.11.2020 - V ZR 196/19

    Entsprechende Anwendung der Regelungen über die Inhaltskontrolle allgemeiner

    Die als Bestandteil der Teilungserklärung in das Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung steht ab dem Zeitpunkt, ab dem sie von dem teilenden Eigentümer nicht mehr einseitig geändert werden kann, einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer gleich (st. Rspr., vgl. Senat, Beschluss vom 13. September 2000 - V ZB 14/00, BGHZ 145, 133, 136; Urteil vom 25. Oktober 2019 - V ZR 271/18, BGHZ 223, 305 Rn. 16 mwN).

    Die Gemeinschaftsordnung ist nämlich nicht Inhalt des Erwerbsvertrags, sondern sie bestimmt den Inhalt des zu erwerbenden Sondereigentums (zutreffend Binkowski aaO, S. 121; eingehend zu letzterem Gesichtspunkt Senat, Urteil vom 25. Oktober 2019 - V ZR 271/18, BGHZ 223, 305 Rn. 14 ff.).

  • BGH, 25.09.2020 - V ZR 300/18

    Eigentümer muss Mietvertrag für Zustimmung zur Vermietung nicht vorlegen

    (ee) Überdies steht den übrigen Wohnungseigentümern bei einer der Zweckbestimmung widersprechenden Nutzung einer Einheit durch einen Mieter ein direkter Anspruch gegen diesen auf Unterlassung dieser Nutzung gemäß § 1004 Abs. 1 BGB zu (Senat, Urteil vom 25. Oktober 2019 - V ZR 271/18, BGHZ 223, 305 Rn. 11-13).

    Der Mieter übt in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum eine von seinem Vermieter als Miteigentümer abgeleitete Befugnis zur Inanspruchnahme des auch fremden Miteigentums an dem Grundstück aus, die nicht weiter reichen kann, als die Befugnis des Eigentümers, der sie dem Mieter im Rahmen des Mietverhältnisses einräumt (Senat, Urteil vom 25. Oktober 2019 - V ZR 271/18, aaO Rn. 12).

    Eine der Zweckbestimmung widersprechende Nutzung einer Sondereigentumseinheit stellt sich daher als (mittelbare) Beeinträchtigung des Eigentums aller Wohnungseigentümer dar, und zwar auch dann, wenn sie nicht durch den Sondereigentümer, sondern durch dessen Mieter erfolgt (Senat, Urteil vom 25. Oktober 2019 - V ZR 271/18, aaO Rn. 18).

  • OLG München, 23.03.2020 - 32 U 265/20

    Besitzrechtsschutz des Mieters gegen Baumaßnahmen in einer WEG

    Denn grundsätzlich können die Rechte des Mieters nicht weiterreichen als die Rechte des Eigentümers (BGH, Urteil vom 25. Oktober 2019 - V ZR 271/18, NZM 2020, 107).

    Auch eine Vereinbarung, die zum Inhalt des Sondereigentums gemacht wurde, entfaltet keine Wirkung gegenüber Dritten (BGH, Urt. v. 25.10.2019 - V ZR 271/18, NZM 2020, 107 Rn. 17).

    Jedoch wirken die Bestimmungen der Teilungserklärung vom 22.01.2010, die ab dem Zeitpunkt, ab dem sie von dem teilenden Eigentümer nicht mehr einseitig geändert werden kann, einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer gleichsteht (BGH, Urt. v. 25.10.2019 - V ZR 271/18, NZM 2020, 107 Rn. 16), im Ergebnis auch gegenüber den Mietern.

    Dieses Recht kann sie jedenfalls bezüglich der Zuwege auf die Verfügungskläger übertragen (vgl. BGH, Urteil vom 25. Oktober 2019 - V ZR 271/18, NZM 2020, 107 Rn. 12).

  • OVG Hamburg, 12.05.2021 - 1 Bf 492/19

    Eurogate Westerweiterung: Klage gegen Planfeststellungsbeschluss auch in zweiter

    Demgegenüber können Wohnungseigentümer i.S.v. § 1 Abs. 2 WEG nach neuer Rechtslage (vgl. zur früheren Rechtslage: BGH, Urt. v. 26.10.2018, V ZR 328/17, NJW 2019, 1216, juris Rn. 6; Urt. v. 25.10.2019, V ZR 271/18, NZM 2020, 107, juris Rn. 6; s. auch BVerwG, Urt. v. 10.4.2019, 9 A 24.18, BVerwGE 165, 192, juris Rn. 13 [zu Abwehrrechten gegen einen Planfeststellungsbeschluss]) Abwehransprüche wegen Beeinträchtigungen des Gemeinschaftseigentums von vornherein nicht geltend machen.
  • OLG Brandenburg, 12.05.2021 - 7 U 176/19

    Schallschutz

    Damit ist die Befugnis zur Entscheidung über den Umgang mit dem Sondereigentum, welches gesetzlich als echtes Eigentum i.S.v. § 903 BGB ausgestaltet ist (vgl. BGH, Urteil vom 25.10.2019 - V ZR 271/18 - NJW 2020, 921, Rn. 18 m.w.N.), auf die jeweiligen Wohnungseigentümer übergegangen; die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums steht seither nach § 18 Abs. 1 WEG bzw. § 20 Abs. 1, § 21 Abs. 1 WEG in der bei Abschluss des Gesellschaftsvertrages und bis zum 30.11.2020 geltenden Fassung (im Folgenden WEG a.F.) der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu.
  • AG München, 27.07.2020 - 481 C 16084/19

    Beseitigung einer installierten Klimaanlage

  • LG Dortmund, 22.09.2020 - 1 S 27/20

    Shisha-Bar ist keine Gaststätte

  • LG München I, 20.04.2020 - 1 S 17319/19

    Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter in Teilungserklärung:

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