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   BGH, 12.01.2022 - XII ZR 8/21   

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https://dejure.org/2022,94
BGH, 12.01.2022 - XII ZR 8/21 (https://dejure.org/2022,94)
BGH, Entscheidung vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21 (https://dejure.org/2022,94)
BGH, Entscheidung vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21 (https://dejure.org/2022,94)
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Volltextveröffentlichungen (15)

  • rechtsprechung-im-internet.de

    § 275 Abs 1 BGB, § 313 Abs 1 BGB, § 326 Abs 1 BGB, § 536 Abs 1 S 1 BGB, Art 240 § 2 BGBEG

  • IWW

    § 326 Abs. ... 1 BGB, §§ 536 ff. BGB, Art. 240 § 2 EGBGB, § 313 Abs. 1 BGB, Art. 240 § 7 Abs. 1 EGBGB, Art. 240 § 2 Abs. 1 Satz 1 EGBGB, Art. 240 § 1 EGBGB, Art. 240 § 2 Abs. 4 EGBGB, § 536 Abs. 1 BGB, § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, §§ 133, 157 BGB, § 537 BGB, §§ 326 Abs. 1, 275 Abs. 1 BGB, § 535 Abs. 1 BGB, § 313 Abs. 1 Satz 1 BGB, Art. 240 § 7 EGBGB, § 313 BGB, § 313 Abs. 3 BGB, § 287 ZPO, § 562 Abs. 1 ZPO, § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO

  • Betriebs-Berater

    Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Geschäftsschließung

  • rewis.io
  • iurado.de (Kurzinformation und Volltext)

    Gewerblicher Mieter muss trotz Corona Miete zahlen

  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage

  • ra.de
  • WM Zeitschrift für Wirtschafts- und Bankrecht(Abodienst; oder: Einzelerwerb Volltext 12,79 €)

    Zur Pflicht des Mieters von gewerblich genutzten Räumen zur Mietzahlung bei coronabedingter Geschäftsschließung

  • Der Betrieb(Abodienst, Leitsatz frei)

    Anpassung der Gewerberaummiete aufgrund der Störung der Geschäftsgrundlage wegen staatlich angeordneter Geschäftsschließung im Rahmen der Pandemiebekämpfung

  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    Anpassung der Gewerberaummiete wegen Störung der Geschäftsgrundlage durch Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts wegen der Corona-Pandemie; Mangel der Mietsache im Falle der pandemiebedingten Schließung von gewerblich genutzten Mieträumen; Geschäftsschließung aufgrund ...

  • datenbank.nwb.de

    Zur Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Geschäftsschließung

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Corona-bedingte Geschäftsschließung: Mietzahlungspflicht, aber ev. Vertragsanpassung

Kurzfassungen/Presse (33)

  • bundesgerichtshof.de (Pressemitteilung)

    Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Geschäftsschließung

  • beck-blog (Kurzinformation)

    Kürzung der Miete in Coronazeiten

  • beckmannundnorda.de (Kurzinformation)

    Abwägung aller Umstände des Einzelfalls bei Frage ob gewerblicher Mieter bei coronabedingt angeordneter Schließung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage Miete mindern kann

  • raschlosser.com (Kurzinformation)

    Betriebsschliessung wegen Corona-Pandemie und die Mietzahlung - der Bundesgerichtshof hat gesprochen

  • Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)

    Die Corona-bedingte Schließung der Einzelhandelsgeschäfte

  • Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)

    Mietanpassung aufgrund coronabedingter Geschäftsschließung

  • lto.de (Kurzinformation)

    Störung der Geschäftsgrundlage: Anpassung der Gewerbemiete während Lockdowns möglich

  • anwaltonline.com (Kurzinformation)

    Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Geschäftsschließung

  • gesellschaftsrechtskanzlei.com (Leitsatz/Kurzinformation)

    Corona, Coronakrise, Coronavirus, COVID-19-Pandemie, Covid19, Geschäftsgrundlage, Gewerbemietvertrag, Mietanpassung, nachträgliche Anpassung, Störung der Geschäftsgrundlage

  • die-aktiengesellschaft.de (Leitsatz)

    Anpassung der Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Ladenschließung

  • rosepartner.de (Kurzinformation)

    Gewerbemietanpassung im Lockdown möglich

  • rechtstipp24.de (Kurzinformation)

    Mietminderung bei Schließung eines Geschäfts wegen Corona

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Corona-Maßnahmen & Gewerberaummiete: keine pauschale Mietanpassung

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Geschäftsschließung

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Berechtigung zur Mietminderung aufgrund von Corona-Lockdown?

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Corona bedingte Mietzinsanpassung im Einzelhandel

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Geschäftsschließung

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Gewerbemiete bei coronabedingter Geschäftsschließung

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Kürzung der Miete im Einzelfall möglich bei Schließung von Geschäften im Corona- Lockdown

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Gewerberaummiete bei Corona-Lockdown: Mieter hat Anspruch auf Anpassung/Kürzung der Mietzahlung

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Mietreduktion bei Geschäftsschließung wegen Corona?

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Betriebsschließungen können Anpassung der Miete rechtfertigen / Business closure and rent adjustment

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Mietminderung im Lockdown

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Nachträgliche Mietminderung nach Corona-Lockdown

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Gewerbemieten können im Lockdown gekürzt werden

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Klarheit zum Thema Reduzierung der Miete bei coronabedingter Schließung des Ladengeschäfts?

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Gewerbemietverträge - Miete reduzieren wenn der Umsatz sinkt

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Keine pauschale Anpassung der Gewerbemiete um 50% im Corona-Lockdown

  • deloitte-tax-news.de (Kurzinformation)

    Einzelhändler dürfen Gewerbemiete im Lockdown kürzen

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Anspruch Mieter Geschäftsräume auf Reduzierung Miete wegen Corona-Lockdown Frage des Einzelfalls

  • beissenhirtz.com (Kurzinformation)

    Mietenkürzung bei Corona - Fragen bleiben

  • bundesgerichtshof.de (Pressemitteilung - vor Ergehen der Entscheidung)

    Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Geschäftsschließung

  • lto.de (Pressebericht zum Verfahren - vor Ergehen der Entscheidung)

    BGH verhandelt zu Gewerbemieten im Corona-Lockdown: Fifty-Fifty ist zu pauschal

Besprechungen u.ä. (7)

  • zjs-online.com PDF (Entscheidungsbesprechung)

    Reduzierung von Gewerberaummiete aufgrund von coronabedingten Geschäftsschließungen?

  • Ruhr-Universität Bochum (Entscheidungsbesprechung)

    Die Störung der Geschäftsgrundlage bei Gewerbemietverträgen während der Coronapandemie

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Individuelle Vertragsanpassung im Lockdown möglich! (IMR 2022, 66)

  • ibr-online (Entscheidungsbesprechung)

    "Lockdown" weder Mangel noch Unmöglichkeit! (IMR 2022, 65)

  • ibr-online (Entscheidungsbesprechung)

    "Lockdown" ist Störung der Geschäftsgrundlage! (IBR 2022, 153)

  • ibr-online (Entscheidungsbesprechung)

    "Lockdown" ist kein Mietmangel! (IBR 2022, 152)

  • lto.de (Kurzaufsatz mit Bezug zum Verfahren - vor Ergehen der Entscheidung)

    Corona-Schließungen: Müssen Mieter die volle Miete zahlen?

Sonstiges

  • anwalt.de (Äußerung von Verfahrensbeteiligten)

    Mietanpassung wegen Corona-bedingter Betriebsschließung ist Einzelfallfrage

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Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • (Für BGHZ vorgesehen)
  • NJW 2022, 1370
  • MDR 2022, 147
  • NZBau 2022, 86
  • NZM 2022, 99
  • WM 2022, 1083
  • DB 2022, 247

Corona: Rechtsprechungsübersichten

 
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Wird zitiert von ... (30)

  • BGH, 02.03.2022 - XII ZR 36/21

    Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Absage einer Hochzeitsfeier

    Kann eine Hochzeitsfeier aufgrund der zu diesem Zeitpunkt zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie geltenden Maßnahmen nicht wie geplant durchgeführt werden, wird dem Vermieter der hierfür gemieteten Räumlichkeiten die von ihm geschuldete Leistung nicht unmöglich (im Anschluss an Senatsurteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21, NZM 2022, 99, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

    Für einen Mieter, der Räume zur Durchführung einer Veranstaltung gemietet hat, kommt grundsätzlich ein Anspruch auf Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht, wenn die Veranstaltung aufgrund von hoheitlichen Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie nicht in der geplanten Form stattfinden kann (im Anschluss an Senatsurteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21, NZM 2022, 99, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

    a) Wie der Senat entschieden hat, stellt eine Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erfolgt, keinen Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB dar (Senatsurteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21 - NZM 2022, 99 Rn. 26 ff., zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

    Das Mietobjekt stand daher trotz der Regelungen in der Coronaschutzverordnung, die die Durchführung der geplanten Hochzeitsfeier untersagten, weiterhin für den vereinbarten Mietzweck zur Verfügung (vgl. Senatsurteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21 - NZM 2022, 99 Rn. 34, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

    Deshalb konnten im vorliegenden Fall die Kläger nicht davon ausgehen, dass die Beklagte mit der Vereinbarung des konkreten Mietzwecks eine unbedingte Einstandspflicht auch für den Fall eines hoheitlich angeordneten Verbots von Veranstaltungen zur Bekämpfung einer Pandemie übernehmen wollte (vgl. Senatsurteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21 - NZM 2022, 99 Rn. 36, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

    a) Für den Fall einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erfolgt, hat der Senat zwischenzeitlich entschieden, dass ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB grundsätzlich in Betracht kommt (Senatsurteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21 - NZM 2022, 99 Rn. 41, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

    Durch die COVID-19-Pandemie und die damit verbundenen weitreichenden Beschränkungen des gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Lebens hat sich die sog. große Geschäftsgrundlage für den zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag schwerwiegend geändert (vgl. Senatsurteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21 - NZM 2022, 99 Rn. 43 ff., zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

    Denn es ist anzunehmen, dass redliche Mietvertragsparteien für diesen Fall das damit verbundene wirtschaftliche Risiko nicht einseitig zu Lasten des Mieters geregelt, sondern in dem Vertrag für diesen Fall eine Möglichkeit zur Anpassung vorgesehen hätten (vgl. Senatsurteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21 - NZM 2022, 99 Rn. 52 mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

    Hierfür ist vielmehr erforderlich, dass ein Festhalten an der vereinbarten Regelung für die betroffene Partei zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt (Senatsurteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21 - NZM 2022, 99 Rn. 53, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

    Kann ein Mieter eine konkrete Veranstaltung, für die er Räumlichkeiten gemietet hat, aufgrund hoheitlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie nicht durchführen, geht dies jedoch über das gewöhnliche Verwendungsrisiko des Mieters hinaus (vgl. Senatsurteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21 - NZM 2022, 99 Rn. 55 mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

    Das damit verbundene Risiko kann regelmäßig keiner Vertragspartei allein zugewiesen werden (Senatsurteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21 - NZM 2022, 99 Rn. 55 mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

    Deshalb kommt eine Vertragsanpassung dahingehend, dass ohne Berücksichtigung der konkreten Umstände die Miete grundsätzlich um die Hälfte herabgesetzt wird, weil das Risiko einer pandemiebedingten Gebrauchsbeschränkung der Mietsache keine der beiden Mietvertragsparteien allein trifft, nicht in Betracht (vgl. Senatsurteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21 - NZM 2022, 99 Rn. 57, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

  • BGH, 16.02.2022 - XII ZR 17/21

    Zahlungsanspruch eines Vermieters auf restliche Gewerberaummiete im

    Dem Vermieter wird dadurch die vertraglich geschuldete Leistung zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand auch nicht ganz oder teilweise unmöglich (im Anschluss an Senatsurteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21, NZM 2022, 99, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

    Im Fall einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, kommt grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht (im Anschluss an Senatsurteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21, NZM 2022, 99, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

    Daher sind auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat (im Anschluss an Senatsurteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21, NZM 2022, 99, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

    Es steht im Einklang mit der nach der angefochtenen Entscheidung ergangenen Senatsrechtsprechung (Senatsurteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21 - NZM 2022, 99 Rn. 18 ff. mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt), dass das Oberlandesgericht Art. 240 § 2 EGBGB nicht als abschließende, die Anwendbarkeit der mietrechtlichen Gewährleistungsvorschriften und der Regelungen des allgemeinen schuldrechtlichen Leistungsstörungsrechts ausschließende Bestimmung angesehen sowie das Vorliegen eines Mangels im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB und einer vollständigen oder teilweisen Unmöglichkeit nach §§ 326 Abs. 1, 275 Abs. 1 BGB verneint hat.

    Hätte der Gesetzgeber mit der Einführung von Art. 240 § 2 EGBGB tatsächlich eine abschließende Regelung im Hinblick auf die Auswirkungen der Maßnahmen zur Pandemiebekämpfung treffen wollen, würde sich die Vorschrift hingegen zum Nachteil des gewerblichen Mieters auswirken, der selbst dann, wenn er die von ihm angemieteten Gewerberäume aufgrund einer hoheitlichen Betriebsschließungsanordnung nicht entsprechend seinem Geschäftszweck nutzen kann, stets zur Zahlung der vollständigen Miete verpflichtet wäre (vgl. Senatsurteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21 - NZM 2022, 99 Rn. 18 ff. mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

    Das Mietobjekt stand daher grundsätzlich weiterhin für den vereinbarten Mietzweck zur Verfügung (vgl. Senatsurteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21 - NZM 2022, 99 Rn. 26 ff. mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

    Mithin konnte die Beklagte im vorliegenden Fall nicht davon ausgehen, dass die Klägerin mit der Vereinbarung des konkreten Mietzwecks eine unbedingte Einstandspflicht auch für den Fall einer hoheitlich angeordneten Öffnungsuntersagung im Falle einer Pandemie übernehmen wollte (vgl. Senatsurteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21 - NZM 2022, 99 Rn. 29 ff. mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

    Daher kann dahinstehen, ob diese Regelungen auch dann nach der Überlassung der Mietsache an den Mieter nicht mehr anwendbar sind und von den speziellen Regelungen des mietrechtlichen Gewährleistungsrechts (§§ 536 ff. BGB) verdrängt werden, wenn die Mietsache - wie hier - keinen Mangel aufweist (vgl. Senatsurteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21 - NZM 2022, 99 Rn. 40 mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

    b) Im Fall einer Geschäftsschließung oder -beschränkung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erfolgt, kommt ein Anspruch des Mieters - hier der Beklagten - von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB grundsätzlich in Betracht (vgl. Senatsurteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21 - NZM 2022, 99 Rn. 41 ff. mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

    Denn es ist anzunehmen, dass redliche Mietvertragsparteien für diesen Fall das damit verbundene wirtschaftliche Risiko nicht einseitig zu Lasten des Mieters geregelt, sondern in dem Vertrag für diesen Fall eine Möglichkeit zur Mietanpassung vorgesehen hätten (vgl. Senatsurteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21 - NZM 2022, 99 Rn. 43 ff. mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

    Deshalb kommt eine Vertragsanpassung zugunsten des Mieters jedenfalls dann nicht in Betracht, wenn ihm ein unverändertes Festhalten an der vertraglich vereinbarten Miethöhe unter Abwägung aller Umstände einschließlich der vertraglichen Risikoverteilung zumutbar ist (vgl. Senatsurteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21 - NZM 2022, 99 Rn. 53 mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

    Das damit verbundene Risiko kann regelmäßig keiner Vertragspartei allein zugewiesen werden (vgl. Senatsurteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21 - NZM 2022, 99 Rn. 55 f. mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

    Deshalb kommt eine Vertragsanpassung etwa dahingehend, dass ohne Berücksichtigung der konkreten Umstände die Miete für den Zeitraum der Geschäftsschließung grundsätzlich um die Hälfte herabgesetzt wird, weil das Risiko einer pandemiebedingten Gebrauchsbeschränkung der Mietsache keine der beiden Mietvertragsparteien allein trifft, nicht in Betracht (vgl. Senatsurteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21 - NZM 2022, 99 Rn. 57 mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

    Diese werden bei einem gewerblichen Mieter primär in einem konkreten Umsatzrückgang für die fragliche Zeit der Schließung oder Nutzungseinschränkung bestehen, wobei jedoch nur auf das konkrete Mietobjekt und nicht auf einen möglichen Konzernumsatz abzustellen ist (vgl. Senatsurteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21 - NZM 2022, 99 Rn. 58 mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

    Zu berücksichtigen kann auch sein, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen hat oder ergreifen konnte, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu vermindern (vgl. Senatsurteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21 - NZM 2022, 99 Rn. 58, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

    Staatliche Unterstützungsmaßnahmen, die nur auf Basis eines Darlehens gewährt wurden, bleiben hingegen bei der gebotenen Abwägung außer Betracht, weil der Mieter durch sie keine endgültige Kompensation der erlittenen Umsatzeinbußen erlangt (vgl. Senatsurteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21 - NZM 2022, 99 Rn. 59 mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

    Zur Ausfüllung des normativen Tatbestandsmerkmals des § 313 Abs. 1 BGB nicht erforderlich ist eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters als Folge der pandemiebedingten Maßnahmen (vgl. Senatsurteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21 - NZM 2022, 99 Rn. 59 mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

    Umgekehrt sind - wie der Senat bereits entschieden hat - die Interessen des Vermieters ebenfalls in den Blick zu nehmen (vgl. Senatsurteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21 - NZM 2022, 99 Rn. 60 mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

    Auf dieser Grundlage hat das Gericht in tatgerichtlicher Verantwortung und unter Berücksichtigung von § 287 ZPO für den konkreten Einzelfall die Voraussetzungen des § 313 BGB festzustellen und gegebenenfalls eine Vertragsanpassung vorzunehmen (Senatsurteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21 - NZM 2022, 99 Rn. 61 f. mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

  • BGH, 13.07.2022 - XII ZR 75/21

    Gewerberaummietrecht, Betriebsbeschränkung durch COVID-19-Pandemie

    Dem Vermieter wird dadurch die vertraglich geschuldete Leistung zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand auch nicht ganz oder teilweise unmöglich (im Anschluss an Senatsurteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21, BGHZ 232, 178 = NJW 2022, 1370).

    Im Fall einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, kommt grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht (im Anschluss an Senatsurteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21, BGHZ 232, 178 = NJW 2022, 1370).

    aa) Der Senat hat nach Erlass des angegriffenen Urteils entschieden, dass Einschränkungen der Nutzbarkeit einer Mietsache, die durch die zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie angeordneten hoheitlichen Maßnahmen bedingt sind, nicht zu einem Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB führen (vgl. Senatsurteile BGHZ 232, 178 = NJW 2022, 1370 Rn. 29 ff. und vom 16. Februar 2022 - XII ZR 17/21 - NJW 2022, 1378 Rn. 22 f.).

    Das Mietobjekt stand daher grundsätzlich weiterhin für den vereinbarten Mietzweck zur Verfügung (vgl. Senatsurteile BGHZ 232, 178 = NJW 2022, 1370 Rn. 34 f. und vom 16. Februar 2022 - XII ZR 17/21 - NJW 2022, 1378 Rn. 22).

    Für öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen, Verbote oder Gebrauchshindernisse, die sich - wie hier - aus betriebsbezogenen Umständen ergeben oder in der Person des Mieters ihre Ursache haben, hat der Vermieter hingegen ohne eine anderslautende Vereinbarung nicht einzustehen (vgl. Senatsurteile BGHZ 232, 178 = NJW 2022, 1370 Rn. 36 mwN und vom 16. Februar 2022 - XII ZR 17/21 - NJW 2022, 1378 Rn. 23).

    Eine Einstandspflicht für den Fall von hoheitlich angeordneten Betriebsuntersagungen und -beschränkungen im Falle einer Pandemie hatte er mangels einer entsprechenden Vereinbarung nicht übernommen (vgl. Senatsurteil BGHZ 232, 178 = NJW 2022, 1370 Rn. 40).

    aa) Für den Fall einer Geschäftsschließung oder -beschränkung, die auf eine hoheitliche Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erfolgt, hat der Senat zwischenzeitlich entschieden, dass ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB grundsätzlich in Betracht kommt (Senatsurteile BGHZ 232, 178 = NJW 2022, 1370 Rn. 41 ff. und vom 16. Februar 2022 - XII ZR 17/21 - NJW 2022, 1378 Rn. 27 ff.).

    Das ist nur dann der Fall, wenn ein Festhalten an der vereinbarten Regelung für die betroffene Partei zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt (vgl. Senatsurteil BGHZ 232, 178 = NJW 2022, 1370 Rn. 53 mwN).

    Eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters ist allerdings nicht erforderlich (vgl. Senatsurteil BGHZ 232, 178 = NJW 2022, 1370 Rn. 59 mwN).

    Diese werden bei einem gewerblichen Mieter primär in einem konkreten Umsatzrückgang für die fragliche Zeit der Schließung oder Nutzungseinschränkung bestehen, wobei jedoch nur auf das konkrete Mietobjekt und nicht auf einen möglichen Konzernumsatz abzustellen ist (vgl. Senatsurteil BGHZ 232, 178 = NJW 2022, 1370 Rn. 58 mwN).

    Zu berücksichtigen kann auch sein, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen hat oder ergreifen konnte, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu vermindern (vgl. Senatsurteil BGHZ 232, 178 = NJW 2022, 1370 Rn. 58).

    Da eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage nicht zu einer Überkompensierung der entstandenen Verluste führen darf, sind bei der Prüfung der Unzumutbarkeit grundsätzlich auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat (vgl. Senatsurteil BGHZ 232, 178 = NJW 2022, 1370 Rn. 59 mwN).

    Auf dieser Grundlage hat das Gericht in tatgerichtlicher Verantwortung und unter Berücksichtigung von § 287 ZPO für den konkreten Einzelfall die Voraussetzungen des § 313 BGB festzustellen und gegebenenfalls eine Vertragsanpassung vorzunehmen (Senatsurteil BGHZ 232, 178 = NJW 2022, 1370 Rn. 61 f. mwN).

    Bei der Prüfung des normativen Tatbestandsmerkmals des § 313 Abs. 1 BGB ist entscheidend, ob die Folgen der Störung der Geschäftsgrundlage den Mieter so erheblich belasten, dass ein Festhalten an der vereinbarten Regelung für ihn zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt (vgl. Senatsurteil BGHZ 232, 178 = NJW 2022, 1370 Rn. 53 mwN).

  • BGH, 13.07.2022 - VIII ZR 329/21

    Anspruch des Käufers gegen eine Vorverkaufsstelle auf Rückerstattung des

    a) Die Geschäftsgrundlage eines Vertrags wird durch die bei Vertragsschluss bestehenden gemeinsamen Vorstellungen der Parteien oder die dem Geschäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei vom Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände gebildet, sofern der Geschäftswille der Parteien auf dieser Vorstellung aufbaut (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234/18, NJW-RR 2020, 523 Rn. 21; vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21, NJW 2022, 1370 Rn. 44; jeweils mwN).

    Dem Vertrag der Parteien dürfte die beidseitige und nachträglich schwerwiegend gestörte Erwartung zu Grunde gelegen haben, dass sich bis zu dem geplanten Veranstaltungstermin die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen, unter denen Großveranstaltungen grundsätzlich zulässig waren, nicht etwa auf Grund einer Pandemie ändern würden mit der Folge von hoheitlichen Verboten solcher Veranstaltungen (sogenannte große Geschäftsgrundlage; vgl. BGH, Urteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21, aaO Rn. 45 mwN; vom 2. März 2022 - XII ZR 36/21, NJW 2022, 1382 Rn. 30; MünchKommBGB/Finkenauer, 9. Aufl., § 313 Rn. 324; Großmann/Deranco, COVuR 2021, 263, 269).

    Hierfür ist vielmehr erforderlich, dass ein Festhalten an dem Vertrag für die betroffene Person zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führen würde (vgl. BGH, Urteile vom 1. Februar 2012 - VIII ZR 307/10, NJW 2012, 1718 Rn. 30; vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21, NJW 2022, 1370 Rn. 53 mwN; vom 2. März 2022 - XII ZR 36/21, NJW 2022, 1382 Rn. 31).

    (1) Das Festhalten am Vertrag ist der Klägerin hier zwar nicht bereits deshalb zuzumuten, weil sie das Risiko der Verwendung der Eintrittskarten trägt (zur Bedeutung der Risikozuweisung vgl. BGH, Urteile vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21, aaO Rn. 49 ff.; vom 2. März 2022 - XII ZR 36/21, aaO Rn. 32; vom 14. Oktober 1992 - VIII ZR 91/91, BGHZ 120, 10, 24; vom 1. Juni 1979 - V ZR 80/77, BGHZ 74, 370, 373; OLG Köln, NJW-RR 2021, 1218 Rn. 29 f.; Großmann/Deranco, CoVuR 2021, 263, 269).

    Letztlich hat sich durch die COVID-19-Pandemie ein Risiko verwirklicht, das von der kaufvertraglichen Risikoverteilung nicht umfasst ist (vgl. Grüneberg/Grüneberg, BGB, 81. Aufl., § 313 Rn. 29, 37a; MünchKommBGB/Finkenauer, 9. Aufl., § 313 Rn. 306, 334; jurisPK-BGB/Pfeiffer, 9. Aufl., Stand: 31. Mai 2021, § 313 Rn. 13.5; Großmann/Deranco, COVuR 2021, 263, 269; siehe auch BGH, Urteile vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21, NJW 2022, 1370 Rn. 55 [für die Gewerberaummiete]; vom 2. März 2022 - XII ZR 36/21, NJW 2022, 1382 Rn. 32 [für die Anmietung von Räumen zur Hochzeitsfeier]; OLG Köln, NJW-RR 2021, 1218 Rn. 30 [für die Buchung eines Hotelzimmers]).

    Darauf, ob eine Vertragsanpassung für die Gegenseite mit erheblichen Nachteilen verbunden ist oder sie diese hätte verhindern können, kommt es in diesem Fall nicht an, auch wenn grundsätzlich bei der nach § 313 BGB gebotenen Abwägung auch die Interessen des Vertragspartners in den Blick zu nehmen sind (vgl. BGH, Urteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21, NJW 2022, 1370 Rn. 60).

    Deshalb sind primär die ihr bei unverändertem Fortbestand des Vertrags entstehenden Nachteile sowie auch etwaige ihr entstehende Vorteile zu bewerten (vgl. BGH, Urteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21, aaO Rn. 57 ff.).

    Dabei ist auch zu berücksichtigen, welche Maßnahmen sie ergriffen hat oder ergreifen konnte, um die Nachteile zu verhindern oder zumindest zu mildern (vgl. BGH, Urteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21, aaO Rn. 58).

  • BGH, 13.07.2022 - VIII ZR 317/21

    Rückerstattung des Entgelts für Eintrittskarten zu einer wegen der

    a) Die Geschäftsgrundlage eines Vertrags wird durch die bei Vertragsschluss bestehenden gemeinsamen Vorstellungen der Parteien oder die dem Geschäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei vom Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände gebildet, sofern der Geschäftswille der Parteien auf dieser Vorstellung aufbaut (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234/18, NJW-RR 2020, 523 Rn. 21; vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21, NJW 2022, 1370 Rn. 44; jeweils mwN).

    Dem Vertrag der Parteien dürfte die beidseitige und nachträglich schwerwiegend gestörte Erwartung zu Grunde gelegen haben, dass sich bis zu dem geplanten Veranstaltungstermin die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen, unter denen Großveranstaltungen grundsätzlich zulässig waren, nicht etwa auf Grund einer Pandemie ändern würden mit der Folge von hoheitlichen Verboten solcher Veranstaltungen (sogenannte große Geschäftsgrundlage; vgl. BGH, Urteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21, aaO Rn. 46 mwN; vom 2. März 2022 - XII ZR 36/21, NJW 2022, 1382 Rn. 30; MünchKommBGB/Finkenauer, 9. Aufl., § 313 Rn. 324; Großmann/Deranco, COVuR 2021, 263, 269).

    Hierfür ist vielmehr erforderlich, dass ein Festhalten an dem Vertrag für die betroffene Person zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führen würde (vgl. BGH, Urteile vom 1. Februar 2012 - VIII ZR 307/10, NJW 2012, 1718 Rn. 30; vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21, NJW 2022, 1370 Rn. 53 mwN; vom 2. März 2022 - XII ZR 36/21, NJW 2022, 1382 Rn. 31).

    (1) Das Festhalten am Vertrag ist dem Kläger hier zwar nicht bereits deshalb zuzumuten, weil er das Risiko der Verwendung der Eintrittskarten trägt (zur Bedeutung der Risikozuweisung vgl. BGH, Urteile vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21, aaO Rn. 49 ff.; vom 2. März 2022 - XII ZR 36/21, aaO Rn. 32; vom 14. Oktober 1992 - VIII ZR 91/91, BGHZ 120, 10, 24; vom 1. Juni 1979 - V ZR 80/77, BGHZ 74, 370, 373; OLG Köln, NJW-RR 2021, 1218 Rn. 29 f.; Großmann/Deranco, CoVuR 2021, 263, 269).

    Letztlich hat sich durch die COVID-19-Pandemie ein Risiko verwirklicht, das von der kaufvertraglichen Risikoverteilung nicht umfasst ist (vgl. Grüneberg/Grüneberg, BGB, 81. Aufl., § 313 Rn. 29, 37a; MünchKommBGB/Finkenauer, 9. Aufl., § 313 Rn. 306, 334; jurisPK-BGB/Pfeiffer, 9. Aufl., Stand: 31. Mai 2021, § 313 Rn. 13.5; Großmann/Deranco, COVuR 2021, 263, 269; siehe auch BGH, Urteile vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21, NJW 2022, 1370 Rn. 55 [für die Gewerberaummiete]; vom 2. März 2022 - XII ZR 36/21, NJW 2022, 1382 Rn. 32 [für die Anmietung von Räumen zur Hochzeitsfeier]; OLG Köln, NJW-RR 2021, 1218 Rn. 30 [für die Buchung eines Hotelzimmers]).

    Darauf, ob eine Vertragsanpassung für die Gegenseite mit erheblichen Nachteilen verbunden ist oder sie diese hätte verhindern können, kommt es in diesem Fall nicht an, auch wenn grundsätzlich bei der nach § 313 BGB gebotenen Abwägung auch die Interessen des Vertragspartners in den Blick zu nehmen sind (vgl. BGH, Urteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21, NJW 2022, 1370 Rn. 60).

    Deshalb sind primär die ihr bei unverändertem Fortbestand des Vertrags entstehenden Nachteile sowie auch etwaige ihr entstehende Vorteile zu bewerten (vgl. BGH, Urteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21, aaO Rn. 57 ff.).

    Dabei ist auch zu berücksichtigen, welche Maßnahmen sie ergriffen hat oder ergreifen konnte, um die Nachteile zu verhindern oder zumindest zu mildern (vgl. BGH, Urteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21, aaO Rn. 58).

  • KG, 25.04.2022 - 8 U 158/21

    Zwangsvollstreckung aus der vollstreckbaren Urkunde eines Notars; Unwirksame

    aa) Die durch die COVID-19-Pandemie bedingte Schließung des Gastronomiebetriebs für den Publikumsverkehr führt zwar nicht zu einem Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB und dem Vermieter wird dadurch die vertraglich geschuldete Leistung zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand auch nicht ganz oder teilweise unmöglich (BGH, Urteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21 - juris Tz. 29ff, 40 zu einem von den Schließungsanordnungen betroffenen Einzelhandelsgeschäft).

    bb) Im Fall einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, kommt aber grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht (BGH, Urteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21 - juris Tz. 41ff; vgl. a. Senat, Beschluss vom 11.03.2021 - 8 U 1106/20 -, juris Tz. 38).

    Aufgrund der vielfältigen Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie wie Geschäftsschließungen, Kontakt- sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrags nicht etwa durch Revolution, Krieg, Vertreibung, Hyperinflation oder eine (Natur-)Katastrophe ändern und die Sozialexistenz nicht erschüttert werde (BGH, Urteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21 - juris Tz. 45 m.w.N.; Senat, Urteil vom 01.04.2021 - 8 U 1099/20 - GE 2021, 570, 572; Häublein/Müller NZM 2020, 482, 486 f.; Grüneberg/Grüneberg BGB, 81. Auflage 2021 § 313 Rn. 5).

    In der Gesetzesbegründung ist ausgeführt, dass die Vorschrift auch auf zurückliegende Sachverhalte anwendbar sein soll (s. BGH, Urteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21 -, juris Tz. 46 und 48 unter Hinweis auf BT-Drucks. 19/25322 S. 24 m.w.N.).

    (b) Eine vertragliche Vereinbarung, wonach die COVID-19-bedingte Schließung des Geschäftslokals in den Risikobereich einer der Parteien fallen soll - wodurch regelmäßig die Möglichkeit ausscheidet, sich bei Verwirklichung des Risikos auf eine Störung der Geschäftsgrundlage zu berufen (vgl. BGH, Urteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21 -, juris Tz. 49ff.; BGH NJW 2020, 331 Rn. 37 mwN) - ist weder ersichtlich noch vorgetragen.

    Es ist anzunehmen, dass redliche Mietvertragsparteien für diesen Fall das damit verbundene wirtschaftliche Risiko nicht einseitig zu Lasten des Mieters geregelt, sondern in dem Vertrag für diesen Fall eine Möglichkeit zur Mietanpassung vorgesehen hätten (vgl. BGH, Urteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21 -, juris Tz. 52).

    Hierfür ist erforderlich, dass ein Festhalten an der vereinbarten Regelung für die betroffene Partei zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt (BGH, Urteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21 -, juris Tz. 53; BGH, Urteil vom 01.02.2012 - VIII ZR 307/10 - NJW 2012, 1718 Rn. 30 mwN).

    Beruht die enttäuschte Gewinnerwartung des Mieters aber auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie wie einer Betriebsschließung für einen gewissen Zeitraum, geht dies über das gewöhnliche Verwendungsrisiko des Mieters hinaus (vgl. BGH, Urteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21 -, juris Tz. 55 mwN Senat, GE 2021, 570, 572; Häublein/Müller NZM 2020, 482, 487).

    Zu berücksichtigen kann auch sein, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen hat oder ergreifen konnte, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu vermindern (BGH, Urteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21 - juris Tz. 58).

    Da eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage nicht zu einer Überkompensierung der entstandenen Verluste führen darf, sind bei der Prüfung der Unzumutbarkeit grundsätzlich auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich dieser pandemiebedingten Nachteile erlangt hat, wenn sie nicht als Darlehen gewährt wurden (BGH, Urteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21 - juris Tz. 59 m.w.N.), oder aus einer einstandspflichtigen Betriebsversicherung des Mieters erhalten hat (BGH Urteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21 - juris Tz. 59; OLG Frankfurt NZM 2021, 395, 402; Häublein/Müller NZM 2020, 482, 488 f.).

    Diese Beurteilung ist durch das Urteil des BGH vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21 - nicht in Frage gestellt worden.

  • OLG Düsseldorf, 23.06.2022 - 10 U 192/21
    Inzwischen ist durch Urteil des Bundesgerichtshofs vom 12.01.2022 (Az. XII ZR 8/21 abschließend geklärt, dass im Fall einer Betriebsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, ein Anspruch des Mieters und damit auch des Pächters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht kommt.

    Eine solche vertragliche Risikoverteilung bzw. Risikoübernahme schließt für die Vertragspartei regelmäßig die Möglichkeit aus, sich bei Verwirklichung des Risikos auf eine Störung der Geschäftsgrundlage zu berufen (BGH, Urt. v. 12.1.2022 - XII ZR 8/21).

    Hierfür ist vielmehr erforderlich, dass ein Festhalten an der vereinbarten Regelung für die betroffene Partei zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt (BGH, Urt. v. 12.01.2022 - XII ZR 8/21; Beschl. v. 03.12 2014 - XII ZB 181/13; Urt. v. 01.02.2012 - VIII ZR 307/10).

    Dazu gehört bei der gewerblichen Pacht vor allem die Chance, mit dem Pachtobjekt Gewinne erzielen zu können (BGH, Urt. v. 12.01.2022 - XII ZR 8/21; Urt. v. 21.09.2005 - XII ZR 66/03).

    Beruht die enttäuschte Gewinnerwartung des Mieters jedoch auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie wie einer Betriebsschließung für einen gewissen Zeitraum, geht dies über das gewöhnliche Verwendungsrisiko des Mieters hinaus (BGH, Urt. v. 12.01.2022 - XII ZR 8/21).

    Deshalb kommt eine Vertragsanpassung dahingehend, dass ohne Berücksichtigung der konkreten Umstände die Pacht für den Zeitraum der Geschäftsschließung grundsätzlich um die Hälfte herabgesetzt wird, weil das Risiko einer pandemiebedingten Gebrauchsbeschränkung der Pachtsache keine der beiden Mietvertragsparteien allein trifft, nicht in Betracht (BGH, Urt. v. 12.01.2022 - XII ZR 8/21).

    Eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Pächters ist dabei nicht erforderlich (BGH, Urt. v. 12.01.2022 - XII ZR 8/21; Streyl, NZM 2020, 817, 824; Römermann, NJW 2021, 265, 268).

    Zudem sind bei der gebotenen Abwägung auch die Interessen des Verpächters in den Blick zu nehmen (BGH, Urt. v. 12.01.2022 - XII ZR 8/21; OLG München, Beschl. v. 17.02.2021 - 32 U 6358/20).

    Bei der Prüfung der Unzumutbarkeit sind grundsätzlich auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Pächter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich dieser pandemiebedingten Nachteile erlangt hat (BGH, Urt. v. 12.01.2022 - XII ZR 8/21; OLG München, Beschl. v. 17.02.2021 - 32 U 6358/20).

    Ist damit die Höhe der bei der Klägerin endgültig verbleibenden Staatshilfen - und nur solche sind in die Abwägung einzustellen (BGH, Urt. v. 12.01.2022 - XII ZR 8/21; Häublein/Müller NZM 2020, 482, 489) - nicht feststellbar, so kann auch der Senat diese bei der Quotenbildung nicht berücksichtigen.

    Die hier maßgeblichen Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung sind bereits durch das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 12.01.2022 (Az. XII ZR 8/21) entschieden.

  • OLG Düsseldorf, 20.09.2022 - 24 U 117/21

    Nachträge zur Miethöhe wegen Corona: Keine Vertragsanpassung mehr möglich

    Die durch die COVID-19-Pandemie bedingte Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts führt nicht zu einem Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB (Anschluss an BGH, IMR 2022, 65).*).

    Vorweg ist in Bezug auf die Höhe der geschuldeten Mietzinszahlungen entsprechend der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof festzustellen, dass die Anwendbarkeit der mietrechtlichen Gewährleistungsvorschriften und der Regelungen des allgemeinen schuldrechtlichen Leistungsstörungsrechts, insbesondere des § 313 Abs. 1 BGB, nicht durch Art. 240 § 2 EGBGB, mit dem die Kündigungsmöglichkeit des Vermieters wegen eines coronabedingten Zahlungsverzugs des Mieters ausgesetzt wurde, ausgeschlossen ist (BGH, Urteile vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21, Rn. 22ff.; vom 16. Februar 2022 - XII ZR 17/21, Rn. 20 f.).

    Der Senat schließt sich der in den genannten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vertretenen Rechtsauffassung an, dass durch die coronabedingten Einschränkungen keine Mietminderung eingetreten ist (BGH, Urteile vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21, Rn. 26ff.; vom 16. Februar 2022 - XII ZR 17/21, Rn. 22ff.).

    Das Mietobjekt stand daher grundsätzlich weiterhin für den vereinbarten Mietzweck zur Verfügung (vgl. BGH, Urteile vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21, Rn. 26ff. mwN; vom 16. Februar 2022 - XII ZR 17/21, Rn. 22).

    Für öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen, Verbote oder Gebrauchshindernisse, die sich aus betriebsbezogenen Umständen ergeben oder in der Person des Mieters ihre Ursache haben, hat der Vermieter ohne eine anderslautende Vereinbarung, zu der hier weder vorgetragen noch etwas ersichtlich ist, nicht einzustehen (vgl. auch BGH, Urteile vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21, Rn. 36; vom 16. Februar 2022 - XII ZR 17/21, Rn. 23).

    Auch hier folgt der Senat den bereits genannten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH, Urteile vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21, Rn. 40; vom 16. Februar 2022 - XII ZR 17/21, Rn. 24; vom 13. Juli 2022 - XII ZR 75/21, Rn. 29).

    Eine aus den mietvertraglichen Vereinbarungen folgende Einstandspflicht für den Fall einer hoheitlich angeordneten Öffnungsuntersagung oder den Geschäftsbetrieb einschränkende Maßnahmen im Fall einer Pandemie hatte die Klägerin - auch hier - nicht übernommen (vgl. BGH, Urteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21, Rn. 40 am Ende).

    Die Situation, die den vom BGH entschiedenen Fällen zugrunde lag, dass nämlich der Abschluss der Mietverträge und damit einhergehend die Einigung über die Miethöhe vor Beginn und somit in Unkenntnis der COVID-19-Pandemie erfolgt waren (vgl. hier BGH, Urteile vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21, Rn. 2 und vom 16. Februar 2022 - XII ZR 17/21, Rn. 2) liegt somit schon nicht vor.

  • OLG Hamm, 19.05.2022 - 18 U 43/21

    Ansprüche aus einem Mietvertrag über Gewerberäume; Teilweises Erlöschen einer

    Zwar sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (s. Urteil vom 12.01.2022, XII ZR 8/21, zitiert nach juris), der der Senat folgt, die mietrechtlichen Gewährleistungsvorschriften nicht durch Art. 240 § 2 EGBGB, mit dem die Kündigungsmöglichkeit des Vermieters wegen eines coronabedingten Zahlungsverzugs des Mieters ausgesetzt wurde, ausgeschlossen.

    Für öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen, Verbote oder Gebrauchshindernisse, die sich aus betriebsbezogenen Umständen ergeben oder in der Person des Mieters ihre Ursache haben, hat der Vermieter hingegen ohne eine anderslautende Vereinbarung nicht einzustehen (vgl. BGH, Urteil vom 12.01.2022, XII ZR 8/21 a.a.O.).

    Eine Einstandspflicht für den Fall einer hoheitlich angeordneten Öffnungsuntersagung im Falle einer Pandemie habe sie nicht übernommen (BGH, Urteil vom 12.01.2022, XII ZR 8/21, a.a.O.).

    Im Falle einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID- 19- Pandemie beruht, besteht jedoch nach der zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 12.01.2022 (XII ZR 8/21 a.a.O.) grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB.

    Diese Erwartung der Parteien ist dadurch schwerwiegend gestört, dass die Beklagte aufgrund der zur Bekämpfung der COVID- 19- Pandemie erlassenen Allgemeinverfügungen ihr Geschäftslokal in der Zeit vom 18.03.2020 bis einschließlich 19.04.2020 hat schließen müssen (so BGH, Urteil vom 12.01.2022, XII ZR 8/21, a.a.O.).

    Es ist anzunehmen, dass redliche Mietvertragsparteien für diesen Fall das damit verbundene wirtschaftliche Risiko nicht einseitig zulasten des Mieters geregelt, sondern in dem Vertrag für diesen Fall eine Möglichkeit zur Mietanpassung vorgesehen hätten (vgl. BGH, Urteil vom 12.01.2022, XII ZR 8/21, a.a.O.).

    Sie sind vielmehr Folge der umfangreichen staatlichen Eingriffe in das wirtschaftliche und gesellschaftliche Leben zur Bekämpfung der COVID- 19- Pandemie, für die keine der beiden Mietvertragsparteien verantwortlich gemacht werden kann (BGH, Urteil vom 12.01.2022, XII ZR 8/21, a.a.O.).

    Wendet hingegen der Vermieter ein, dass die vom Mieter behaupteten Verluste nicht auf der COVID- 19- Pandemie beruhten, trifft ihn hierfür die Darlegungs- und Beweislast (so BGH, Urteil vom 12.01.2022, XII ZR 8/21, a.a.O.).

    Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Rechtssache mit der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 12.01.2022 in dem Verfahren XII ZR 8/21, keine grundsätzliche Bedeutung mehr hat, die Fortbildung des Rechts nicht mehr nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs verlangt und der Senat mit seiner Entscheidung nicht von höchstrichterlichen oder anderen obergerichtlichen Urteilen abweicht, § 543 Abs. 2 ZPO.

  • KG, 21.06.2022 - 21 U 122/21

    Störung der Geschäftsgrundlage: Vertragsanpassung vor Kündigung!

    cc) Das nach Vertragsschluss in Kraft tretende und die Durchführung des Mai-Events hindernde umfassende Veranstaltungsverbot stellt eine schwerwiegende Änderung der Geschäftsgrundlage für den Mietvertrag Mai-Event dar (vgl. BGH, Urteil vom 2. März 2022, XII ZR 36/21, Rn. 30; Urteil vom 12. Januar 2022, XII ZR 8/21, Rn. 43 ff).

    bb) Allerdings kann die Störung der Geschäftsgrundlage eines Vertrags auch dazu führen, dass einer Vertragspartei das Festhalten am Vertrag unzumutbar ist, in diesem Fall besteht für sie das Recht, sich von dem Vertrag zu lösen, § 313 Abs. 3 BGB (für Mietverträge: BGH, Urteil vom 2. März 2022, XII ZR 36/21; Urteil vom 12. Januar 2022, XII ZR 8/21).

    Zwar mag aus der Rechtsprechung des XII. Zivilsenats folgen, dass die außerordentliche Kündigung eines Mietvertrags gemäß § 543 BGB nur bei einem Kündigungsgrund in Betracht kommt, der der Sphäre des Kündigungsgegners zuzuordnen ist (vgl. BGH, Urteil vom 2. März 2022, XII ZR 36/21; Urteil vom 12. Januar 2022, XII ZR 8/21; Weidenkaff in: Grüneberg, Bürgerliches Gesetzbuch, 81. Auflage, 2022, § 543 BGB, Rn. 5), dies wäre aber ggf. ein Sonderfall, der für die anderen im BGB vorgesehenen Fälle der Vertragskündigung aus wichtigem Grund, insbesondere §§ 314, 626 und 648a BGB in dieser Ausschließlichkeit nicht gilt:.

    § 313 Abs. 3 BGB (vgl. BGH, Urteil vom 2. März 2022, XII ZR 36/21, Rn. 31 ff; Urteil vom 12. Januar 2022, XII ZR 8/21).

  • OLG Zweibrücken, 02.09.2022 - 7 U 57/21

    Zur Kündigung berechtigender Mangel des Pachtobjekts liegt nicht vor!

  • OLG Frankfurt, 18.02.2022 - 2 U 138/21

    Auswirkungen der COVID 19-Pandemie auf die Mietzahlungspflicht

  • OLG Stuttgart, 13.09.2022 - 6 U 20/22

    Herausgabe eines überlassenen Fahrzeugs nach Kündigung eines Kfz-Leasingvertrags;

  • BGH, 28.04.2022 - III ZR 240/21

    Keine Kürzung des Heimentgelts bei coronabedingten Besuchs- und

  • OLG Köln, 07.09.2022 - 16 U 208/21
  • OLG Dresden, 10.08.2022 - 5 U 743/22

    Zahlung von rückständiger Nutzungsentschädigung für Gewerberäume; Wirksamkeit

  • OLG Hamm, 15.07.2022 - 30 U 82/22

    Beendigung eines gewerblichen Mietverhältnisses; Ausübung eines

  • LG Düsseldorf, 09.11.2022 - 12 O 247/22
  • OLG München, 12.10.2022 - 7 U 570/21

    Coronavirus, SARS-CoV-2, Kaufvertrag, Kaufpreis, Berufung, Widerrufsrecht,

  • AG Köln, 10.02.2022 - 221 C 248/21

    Lockdown: Keine Gewinne - keine Vertragsanpassung!

  • OLG Frankfurt, 07.09.2022 - 4 U 331/21

    Kein Schadensersatz wegen Messeabsage während Corona-Pandemie

  • OLG Köln, 04.04.2022 - 22 U 191/21

    Nutzungsentschädigungsansprüche nach Beendigung eines Pachtvertrages für ein

  • KG, 29.06.2022 - 21 U 126/21

    Corona-bedingte Vertragsanpassung: Unannehmbare Konditionen berechtigen zur

  • OLG Oldenburg, 29.03.2022 - 2 U 234/21

    Rückständige Miete

  • OLG Schleswig, 22.06.2022 - 12 U 116/21

    Mietreduzierung bei pandemie-bedingter Schließung von Einzelhandelsgeschäften

  • LG Offenburg, 16.02.2022 - 5 O 32/21

    Corona-bedingte Schließung: Im Urkundsprozess muss Miete (zunächst) voll bezahlt

  • OLG Hamm, 27.01.2022 - 18 U 43/21
  • OLG Hamm, 28.04.2022 - 18 U 195/21

    Verbot einer Überlassung von Mieträumen aufgrund der Corona-SchutzVO

  • LG München I, 24.01.2022 - 14 HKO 11212/20

    Leistungen aus Betriebsschließungsversicherung nach behördlicher Maßnahme wegen

  • ArbG Hamburg, 10.05.2022 - 3 Ca 74/21

    Vereinbarung von Arbeitsentgelt bei Betriebsratstätigkeit

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