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  § 136 BauGB, § 140 Nr 3 BauGB, § 142 BauGB, § 144 Abs 1 Nr 1 BauGB, § 147 BauGB
  Erhebung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeitrags

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Verfahrensgang

• VG Berlin, 08.12.2015 - 19 K 273.09
• OVG Berlin-Brandenburg, 11.10.2018 - 2 B 2.16
• BVerwG, 24.07.2020 - 4 B 11.19

Wird zitiert von ... (14)Neu Zitiert selbst (23)

• VG Berlin, 23.04.2013 - 19 L 117.12

  Festsetzung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages

  Auszug aus VG Berlin, 08.12.2015 - 19 K 273.09

  Denn der Heranziehung zu einem sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag kann dann nicht pauschal mit diesem Einwand begegnet werden, wenn eine demokratisch legitimierte Sanierungssatzung - hier in Form einer Rechtsverordnung des Senats - vorliegt und die Sanierung mittels entsprechender Investitionen und/oder sonstiger Maßnahmen durchgeführt wurde (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 23. April 2013, a.a.O., S. 4).

  Das Baugesetzbuch schreibt zwar die Bildung von Gutachterausschüssen vor (§ 192 BauGB) und überträgt diesen verschiedene Aufgaben, dazu zählt indes nicht die Berechnung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages, sondern z.B. gemäß § 193 Abs. 1 Nr. 1 BauGB die Erstattung von Verkehrswertgutachten auf behördlichen Antrag hin (VG Berlin, Beschluss vom 23. April 2013 - VG 19 L 117.12 -, juris Rn. 47).

  Lediglich eine solche Beschränkung könnte einer Berücksichtigung im Ausgleichsbetrag entgegenstehen, weil bei einer Verbesserung und Erweiterung auch ein Verschleiß der bestehenden Anlagen einer Beitragserhebung nicht entgegensteht (zum Sanierungsgebiet Rosenthaler Vorstadt: Beschluss der Kammer vom 23. April 2013, a.a.O., Rn. 46).

  Denn maßgeblicher Zeitpunkt für die Wertermittlung ist derjenige der letzten Behördenentscheidung (vgl. etwa Hessischer VGH…, Urteil vom 20. Juni 2013 - VGH 3 A 1832/11 -, juris Rn. 40; VG Berlin, Beschluss vom 23. April 2013, a.a.O., juris Rn. 51; VG Göttingen…, Urteil vom 14. Dezember 2010 - VG 2 A 54/09 -, juris Rn. 24; a.A. wohl VG München…, Urteil vom 27. April 2015 - VG M 8 K 14.191 -, juris Rn. 55), hier also der Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheides vom 6. Oktober 2011.

• BVerwG, 27.11.2014 - 4 C 31.13

  Sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag; Hagedorn-Verfahren; …

  Auszug aus VG Berlin, 08.12.2015 - 19 K 273.09

  Vorgaben zur Ermittlung und Bewertung finden sich in der an die Gutachterausschüsse nach § 192 BauGB gerichteten Immobilienwertermittlungsverordnung, der jedoch keine unmittelbare Bindungswirkung für andere Sachverständige oder gar für die Gerichte zukommt (…zur früheren Wertermittlungsverordnung: BVerwG, Urteile vom 17. Mai 2002- BVerwG 4 C 6.01 -, juris Rn. 21, und vom 27. November 2014 - BVerwG 4 C 31/13 -, juris Rn. 7).

  Im Übrigen gilt, dass, soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, nur eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle stattfindet (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. November 2014, a.a.O., Rn. 12).

• BVerwG, 17.05.2002 - 4 C 6.01

  Vorauszahlungsbescheid; Ausgleichsbetrag; Sanierungsgebiet; Entwicklungssatzung; …

  Auszug aus VG Berlin, 08.12.2015 - 19 K 273.09

  Vorgaben zur Ermittlung und Bewertung finden sich in der an die Gutachterausschüsse nach § 192 BauGB gerichteten Immobilienwertermittlungsverordnung, der jedoch keine unmittelbare Bindungswirkung für andere Sachverständige oder gar für die Gerichte zukommt (zur früheren Wertermittlungsverordnung: BVerwG, Urteile vom 17. Mai 2002- BVerwG 4 C 6.01 -, juris Rn. 21, …und vom 27. November 2014 - BVerwG 4 C 31/13 -, juris Rn. 7).

  Denn maßgeblich ist, dass bei der Bewertung von Grundstücken ein Wertermittlungsspielraum anzuerkennen ist, da die eigentliche Bewertung immer nur eine sachverständige Schätzung darstellen kann, die Erfahrung und Sachkunde voraussetzt (BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2002, a.a.O., Rn. 29).

 
• VG Göttingen, 14.12.2010 - 2 A 54/09

  Modell Niedersachsen; Sanierungsausgleichsbetrag; Wertermittlung; Befangenheit; …

  Auszug aus VG Berlin, 08.12.2015 - 19 K 273.09

  Damit ist dem Ausgleichsbetragsschuldner der Einwand grundsätzlich abgeschnitten, gerade sein Grundstück habe einer Sanierung nicht bedurft oder habe nicht von Sanierungsmaßnahmen unmittelbar profitiert (vgl. etwa VG Göttingen, Urteil vom 14. Dezember 2010 - VG 2 A 54/09 -, juris Rn. 27 m.w.Nachw.).

  Denn maßgeblicher Zeitpunkt für die Wertermittlung ist derjenige der letzten Behördenentscheidung (vgl. etwa Hessischer VGH…, Urteil vom 20. Juni 2013 - VGH 3 A 1832/11 -, juris Rn. 40; VG Berlin…, Beschluss vom 23. April 2013, a.a.O., juris Rn. 51; VG Göttingen, Urteil vom 14. Dezember 2010 - VG 2 A 54/09 -, juris Rn. 24; a.A. wohl VG München…, Urteil vom 27. April 2015 - VG M 8 K 14.191 -, juris Rn. 55), hier also der Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheides vom 6. Oktober 2011.

• BVerwG, 24.03.2010 - 4 BN 60.09

  Sanierungssatzung; städtebauliche Sanierungsmaßnahmen; Substanzmängel; …

  Auszug aus VG Berlin, 08.12.2015 - 19 K 273.09

  Zwar müssen städtebauliche Sanierungsmaßnahmen gemäß §§ 136 ff. BauGB zur Behebung städtebaulicher Missstände erforderlich sein (vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. März 2010 - BVerwG 4 BN 60/09 -, juris Rn. 3); die "Notwendigkeit der Sanierung" wird in § 141 Abs. 1 Satz 1 BauGB ausdrücklich vorausgesetzt.

  Dies nicht zuletzt auch mit Rücksicht darauf, dass Sanierung im Sinne der §§ 136 ff. BauGB nach den Vorstellungen des Gesetzgebers eine städtebauliche Gesamtmaßnahme ist, die eine Koordination sehr unterschiedlicher Einzelmaßnahmen erfordert (vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. März 2010, a.a.O., Rn. 7).

• OVG Berlin-Brandenburg, 08.06.2010 - 2 S 13.10

  Sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag; Anrechnung; eigene Aufwendungen des …

  Auszug aus VG Berlin, 08.12.2015 - 19 K 273.09

  Die hiergegen gerichtete Beschwerde vor dem Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg blieb ohne Erfolg (Beschluss vom 8. Juni 2010 - OVG 2 S 13.10 -).

  Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte mit den Sitzungsniederschriften vom 19. Juni 2013 und 8. Dezember 2015, die Streitakte VG 19 L 104/09 / OVG 2 S 13.10, die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten (ein Ordner zur Festsetzung des Ausgleichbetrages, ein Ordner Sanierungsakten) sowie die im Auftrag des Bezirksamtes durch das Koordinationsbüro zur Unterstützung der Stadterneuerung in Berlin - Sanierungsbeauftragter - erstellte Dokumentation "Die Sanierung der Spandauer Vorstadt 1993-2008.

• OVG Berlin-Brandenburg, 21.06.2010 - 2 S 23.10

  Kausalität zwischen Sanierungsmaßnahmen und Steigerung des Bodenwertes

  Auszug aus VG Berlin, 08.12.2015 - 19 K 273.09

  Zudem ist es nicht erforderlich, dass der Beklagte im Rahmen der Multifaktorenanalyse die Kausalität zwischen Sanierungsmaßnahme und Bodenwertsteigerung im Einzelnen belegt, wenn die Verbesserungen der in die Multifaktorenanalyse einzustellenden Faktoren Verbesserungen der Gebietsqualität bewirken (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 21. Juni 2010 - OVG 2 S 23.10 -, juris Rn. 6).
• VG Bremen, 23.02.2005 - 1 K 2694/02

  Zur Erhebung eines Sanierungsausgleichsbetrages nach

  Auszug aus VG Berlin, 08.12.2015 - 19 K 273.09

  Es steht in der planerischen Verantwortung einer Gemeinde, ob sie ein Gebiet als Sanierungsgebiet festlegt und damit entsprechende Maßnahmen unter meist erheblichem Kosteneinsatz bündelt und damit effizient durchführt (vgl. VG Bremen, Urteil vom 23. Februar 2005 - VG 1 K 2694/02 -, juris Rn. 47).
• BVerwG, 10.09.1990 - 4 B 126.90

  Auszug aus VG Berlin, 08.12.2015 - 19 K 273.09

  Gegebenenfalls ist eine Genehmigung nach § 145 BauGB zu erteilen, wenn eine Sanierungssatzung vor längerer Zeit erlassen worden ist, ohne dass seither das Sanierungsverfahren vorangetrieben wurde (BVerwG, Beschluss vom 10. September 1990 - BVerwG 4 B 126/90-, juris).
• BVerwG, 16.11.2004 - 4 B 71.04

  Methodik der Ermittlung der Bodenwerterhöhung nach Durchführung städtebaulicher …

  Auszug aus VG Berlin, 08.12.2015 - 19 K 273.09

  Die Vorschrift verhält sich nicht zu der Frage, wie die Differenz, insbesondere die für sie maßgeblichen Anfangs- und Endwerte zu ermitteln sind (BVerwG, Beschlüsse vom 16. November 2004 - BVerwG 4 B 71.04 u. BVerwG 4 B 11.10 -, juris Rn. 5 bzw. juris Rn. 6).
• VGH Hessen, 20.06.2013 - 3 A 1832/11

  Bemessung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags
• OVG Hamburg, 02.02.2012 - 4 Bf 75/09

  Bemessung des Ausgleichsbeitrags bei Sanierungsmaßnahme
• OVG Berlin-Brandenburg, 05.11.2009 - 2 B 7.07

  Sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag; sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung; …
• VGH Baden-Württemberg, 18.11.2005 - 8 S 498/05

  Erhebung eines Ausgleichsbetrags für sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung; …
• OVG Sachsen-Anhalt, 04.08.2011 - 2 L 112/10

  Sanierungsrechtliche Genehmigung zum Abriss eines Gebäudes
• BVerwG, 28.07.2010 - 4 B 11.10

  Bindungswirkung der Wertermittlungsverordnung
• OVG Berlin-Brandenburg, 03.02.2012 - 10 S 50.10

  Sanierungsgebiet; Ausgleichsbetrag des Eigentümers; Bodenwerterhöhungen; …
• VG München, 27.04.2015 - M 8 K 14.191

  Sanierungsbedingter Ausgleichsbetrag; Sanierungsgebiet ...; Berechnung nach der …
• VG Berlin, 11.11.1998 - 19 A 86.98

  Ermittlung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages; Anfangs- und Endwert …
• BVerwG, 28.04.1999 - 8 C 7.98

  Erschließungsanlage im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet, …
• OVG Nordrhein-Westfalen, 19.01.2011 - 2 D 146/08

  Verletzung eigener Rechte i.S.d. § 47 Abs. 2 S. 1 Verwaltungsgerichtsordnung ( …
• OVG Bremen, 13.12.1994 - 1 BA 37/93

  Sanierung; Sanierungsgebiet; Städtebauliche Mißstände; Funktionsschwäche; …
• OVG Niedersachsen-Schleswig-Holstein, 30.10.1986 - 6 A 32/85

  Rechtmäßigkeit eines Heranziehungsbescheides im Städtebaurecht; Verletzung des …

• OVG Berlin-Brandenburg, 11.10.2018 - 2 B 2.16

  OVG hält an Rechtsprechung zur fehlerhaften Berechnung der Ausgleichsbeträge im …

  unter Abänderung des ihm am 24. Dezember 2015 zugestellten Urteils des Verwaltungsgerichts Berlin zum Az. VG 19 K 273.09 den Bescheid des Bezirksamts Mitte von Berlin vom 24. März 2009 in der Fassung des Widerspruchsbescheids der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 6. Oktober 2011 auch insoweit aufzuheben, als die gegen diese Bescheide gerichtete Klage abgewiesen wurde,.
• VG Köln, 28.11.2019 - 8 K 5686/16
  Die Beklagte hat die Klägerin, die zum Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierung, also bei rechtsförmlicher Aufhebung der Sanierungssatzung gemäß § 162 Abs. 1 BauGB oder - hier nicht einschlägig - mit der Erklärung der Gemeinde gemäß § 163 BauGB, dass die Sanierung für ein Grundstück abgeschlossen ist, vgl. BVerwG, Urteil vom 20.03.2014 - 4 C 11.13 -, juris, Rn. 14, sowie VG Berlin, Urteil vom 08.12.2015 - 19 K 273.09 -, juris, Rn. 74, Eigentümerin des betroffenen Grundstücks war, zu Recht zur Mitfinanzierung der Sanierung herangezogen.

  vgl. in diesem Zusammenhang auch VG Berlin, Urteil vom 08.12.2015 - 19 K 273.09 -, juris, Rn. 74.

  vgl. VG Berlin, Urteil vom 08.12.2015 - 19 K 273.09 -, juris, Rn. 87, m. w. N.

  vgl. näher dazu OVG Berlin-Brandenb., Beschluss vom 29.01.2019 - 10 N 67.16 -, juris, 13 ff., sowie VG Berlin, Urteil vom 08.12.2015 - 19 K 273.09 -, juris, Rn. 85, m. w. N.

• VG Berlin, 17.05.2018 - 13 K 271.14

  Bemessung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages; Zielbaummethode; …

  Die insoweit tendenziell großzügige Rechtsprechung der 19. Kammer des VG Berlin (grundlegend Urteile vom 8. Dezember 2015 - VG 19 K 273/09, 242.10, 243.10 -), auf die sich die Klägerin beruft, betrifft die Sondersituation des Sanierungsgebiets Mitte-Spandauer Vorstadt; eine vergleichbare Situation liegt hier, wie dargelegt, nicht vor.

 
• VG Berlin, 24.11.2022 - 13 K 300.19
  Daher kann die Betrachtung nicht auf das Vorhandensein eines erheblichen privaten Investitionsdrucks reduziert werden, um eine Erforderlichkeit in Abrede zu stellen (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 23. April 2013 - 2 S 36.13 - UA S. 3; VG Berlin, Urteil vom 8. Dezember 2015 - 19 K 273.09 - juris Rn. 46).

  Soweit einige Kläger meinen, es müsste für jedes Grundstück ein auf dieses abgestimmter Zielbaum entwickelt werden, haben sie schon nicht dargelegt, inwieweit der verwendete Zielbaum für die Bemessung der Bodenwerterhöhung des jeweiligen Klägergrundstücks ungeeignet ist und das Klägergrundstück in seinen wertbeeinflussenden Merkmalen negativ von den getroffenen Prognosen und Feststellungen zum Endwert des Sanierungsgebietes abweicht (so schon VG Berlin, Urteil vom 8. Dezember 2015 - 19 K 273.09 - juris Rn. 64).

• OVG Berlin-Brandenburg, 10.07.2017 - 2 B 11.16

  Erforderlichkeit und Kausalität von Sanierungsmaßnahmen in der Spandauer Vorstadt …

  Während das Verwaltungsgericht etwa im Verfahren VG 19 K 273.09 (OVG 2 B 2.16) für bebaute Grundstücke bzw. bei Vorliegen von Eigentümermaßnahmen auf diesen Grundstücken Eigenleistungen gem. § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB gutgeschrieben habe, weil Investoren angesichts der Lage des Gebiets nicht durch städtebauliche Maßnahmen hätten gewonnen werden müssen, sondern es lediglich gegolten habe, den Investitionsdruck zu steuern, werde dies für unbebaute Grundstücke nicht anerkannt.
• VG Berlin, 24.11.2022 - 13 K 223.17
  Daher kann die Betrachtung nicht auf das Vorhandensein eines erheblichen privaten Investitionsdrucks reduziert werden, um eine Erforderlichkeit in Abrede zu stellen (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 23. April 2013 - 2 S 36.13 - UA S. 3; VG Berlin, Urteil vom 8. Dezember 2015 - 19 K 273.09 - juris Rn. 46).

  Soweit einige Kläger meinen, es müsste für jedes Grundstück ein auf dieses abgestimmter Zielbaum entwickelt werden, haben sie schon nicht dargelegt, inwieweit der verwendete Zielbaum für die Bemessung der Bodenwerterhöhung des jeweiligen Klägergrundstücks ungeeignet ist und das Klägergrundstück in seinen wertbeeinflussenden Merkmalen negativ von den getroffenen Prognosen und Feststellungen zum Endwert des Sanierungsgebietes abweicht (so schon VG Berlin, Urteil vom 8. Dezember 2015 - 19 K 273.09 - juris Rn. 64).

• VG Berlin, 22.02.2016 - 19 L 90.15

  Eilrechtsschutz gegen einen Bescheid auf Festsetzung eines Ausgleichsbetrages; …

  Diese Sichtweise steht im Einklang mit den Grundsätzen zur Feststellung sanierungsbedingter Werterhöhung, nach denen nur in Ausnahmefällen und unter bestimmten Voraussetzungen externe Maßnahmen außerhalb des Sanierungsgebietes (vgl. §§ 147 Satz 3, 148 Abs. 1 Satz 2 BauGB) in die Bewertung einbezogen werden dürfen (vgl. VG Berlin, Urteil vom 8. Dezember 2015 - VG 19 K 273.09 -, juris Rn. 71 m.w.Nw.).

  Vorgaben zur Ermittlung und Bewertung finden sich in der an die Gutachterausschüsse nach § 192 BauGB gerichteten Immobilienwertermittlungsverordnung, der jedoch keine unmittelbare Bindungswirkung für andere Sachverständige oder gar für die Gerichte zukommt (…vgl. BVerwG, Urteile vom 17. Mai 2002 - BVerwG 4 C 6.01 -, juris Rn. 21, …und vom 27. November 2014 - BVerwG 4 C 31/13 -, juris Rn. 7; VG Berlin, Urteile vom 8. Dezember 2015 - VG 19 K 273.09 - u.a., juris Rn. 57).

• VG Berlin, 07.12.2022 - 13 K 150.16
  Daher kann die Betrachtung nicht auf das Vorhandensein eines erheblichen privaten Investitionsdrucks reduziert werden, um eine Erforderlichkeit in Abrede zu stellen (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 23. April 2013 - 2 S 36.13 - UA S. 3; VG Berlin, Urteil vom 8. Dezember 2015 - 19 K 273.09 - juris Rn. 46).

  Soweit einige Kläger meinen, es müsste für jedes Grundstück ein auf dieses abgestimmter Zielbaum entwickelt werden, haben sie schon nicht dargelegt, inwieweit der verwendete Zielbaum für die Bemessung der Bodenwerterhöhung des jeweiligen Klägergrundstücks ungeeignet ist und das Klägergrundstück in seinen wertbeeinflussenden Merkmalen negativ von den getroffenen Prognosen und Feststellungen zum Endwert des Sanierungsgebietes abweicht (so schon VG Berlin, Urteil vom 8. Dezember 2015 - 19 K 273.09 - juris Rn. 64).

• VG Berlin, 24.11.2022 - 13 K 383.18
  Daher kann die Betrachtung nicht auf das Vorhandensein eines erheblichen privaten Investitionsdrucks reduziert werden, um eine Erforderlichkeit in Abrede zu stellen (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 23. April 2013 - 2 S 36.13 - UA S. 3; VG Berlin, Urteil vom 8. Dezember 2015 - 19 K 273.09 - juris Rn. 46).

  Soweit einige Kläger meinen, es müsste für jedes Grundstück ein auf dieses abgestimmter Zielbaum entwickelt werden, haben sie schon nicht dargelegt, inwieweit der verwendete Zielbaum für die Bemessung der Bodenwerterhöhung des jeweiligen Klägergrundstücks ungeeignet ist und das Klägergrundstück in seinen wertbeeinflussenden Merkmalen negativ von den getroffenen Prognosen und Feststellungen zum Endwert des Sanierungsgebietes abweicht (so schon VG Berlin, Urteil vom 8. Dezember 2015 - 19 K 273.09 - juris Rn. 64).

• VG Berlin, 24.11.2022 - 13 K 493.17
  Daher kann die Betrachtung nicht auf das Vorhandensein eines erheblichen privaten Investitionsdrucks reduziert werden, um eine Erforderlichkeit in Abrede zu stellen (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 23. April 2013 - 2 S 36.13 - UA S. 3; VG Berlin, Urteil vom 8. Dezember 2015 - 19 K 273.09 - juris Rn. 46).

  Soweit einige Kläger meinen, es müsste für jedes Grundstück ein auf dieses abgestimmter Zielbaum entwickelt werden, haben sie schon nicht dargelegt, inwieweit der verwendete Zielbaum für die Bemessung der Bodenwerterhöhung des jeweiligen Klägergrundstücks ungeeignet ist und das Klägergrundstück in seinen wertbeeinflussenden Merkmalen negativ von den getroffenen Prognosen und Feststellungen zum Endwert des Sanierungsgebietes abweicht (so schon VG Berlin, Urteil vom 8. Dezember 2015 - 19 K 273.09 - juris Rn. 64).

• VG Berlin, 05.10.2022 - 13 K 185.19
• VG Berlin, 05.10.2022 - 13 K 193.18
• VG Köln, 28.11.2019 - 8 K 12109/16
• VG Köln, 28.11.2019 - 8 K 4332/15