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• Entscheidungsdatenbank Berlin

  Art 2 Abs 1 GG

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  GG Art. 2, 3, 12, 14, 20, 200; WoZwEntfrG BE §§ 1 Abs. 1, 3 Satz 1, 2 Abs. 1 Nr. 1, 2, Abs. 2 Nr. 2; WoZwEntfrV BE §§ 1, 5; BauNVO § 4; BauGB § 31 Abs. 1
  Unzulässiger Betrieb von Ferienwohnungen im Wohngebiet

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  Unzulässiger Betrieb von Ferienwohnungen im Wohngebiet

Wird zitiert von ... (4)Zitiert selbst (28)

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• BVerfG, 29.04.2022 - 1 BvL 2/17

  Vorlagen zum Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz unzulässig

  Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 28.09.2023 - 5 B 5.22

  Das Bundesverfassungsgericht hat mit Beschluss vom 29. April 2022 - 1 BvL 3/17 u.a. -, juris, die Vorlage als unzulässig erachtet, weil der Senat seine Überzeugung von der Verfassungswidrigkeit des § 1 Abs. 3 ZwVbG weder im Hinblick auf Art. 14 Abs. 1 GG und Art. 12 Abs. 1 GG noch im Hinblick auf das allgemeine Vertrauensschutzgebot hinreichend dargelegt habe.

  Ein durch Art. 14 Abs. 1 GG bewirkter Bestandsschutz greift daher nur dann, wenn die bauliche Nutzung zu irgendeinem Zeitpunkt genehmigt worden ist, also formell baurechtmäßig war, oder jedenfalls genehmigungsfähig, also materiell baurechtmäßig war (vgl. zu allem BVerfG, Beschluss vom 29. April 2022 - 1 BvL 3/17 u.a. -, juris Rn. 20 m.w.N.).

  Die Vermietung als Ferienwohnung stellt keine Wohnnutzung dar und ist in einem Allgemeinen Wohngebiet nach § 4 Abs. 1 und 2 BauNVO grundsätzlich unzulässig (vgl. BVerfG, Beschluss vom 29. April 2022 - 1 BvL 2/17 u.a. -, juris Rn. 23).

  Schon aus diesem Grund war nach dem geltenden Bauplanungsrecht zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes die Nutzung der Räumlichkeiten der Klägerin zur Vermietung als Ferienwohnung nicht durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützt ( vgl. BVerfG, Beschluss vom 29. April 2022, a.a.O., juris Rn. 24, wonach ein Schutz in einem Ausnahmefall nicht ausreicht).

  Das folgt bereits daraus, dass die berufliche Betätigung in Gestalt der Nutzung der betroffenen Räumlichkeiten zur Vermietung als Ferienwohnung nach dem im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes geltenden Baurecht nicht erlaubt war (vgl. BVerfG, Beschluss vom 29. April 2022, a.a.O., juris Rn. 37).

  Das allgemeine Vertrauensschutzgebot schützt nur vor Regelungen, die im Vergleich zum bislang bestehenden Recht belastendere Rechtsfolgen zeitigen, was bei einer zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des § 1 Abs. 3 ZwVbG baurechtlich unzulässigen Nutzung baulicher Anlagen zur Vermietung als Ferienwohnung nicht gegeben ist (BVerfG, Beschluss vom 29. April 2022, a.a.O., juris Rn. 30).

  In dem Entwurf war vorgesehen, dass das Gesetz für alle als Wohnraum errichteten oder genutzten Wohnungen gelten sollte, die nach dem 13. Juni 2002 zweckentfremdet wurden (§ 1 Abs. 5 des Entwurfs); Verfügungs- und Nutzungsberechtigte sollten danach keinen generellen Vertrauensschutz genießen (…vgl. Begründung des Gesetzentwurfs, Antrag der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen, Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, Abgeordnetenhaus Berlin Drucks 17/0781, S. 9 f.; vgl. BVerfG, Beschluss vom 29. April 2022, a.a.O., juris Rn. 40).

• OVG Berlin-Brandenburg, 04.11.2022 - 5 B 2.20

  Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 28.09.2023 - 5 B 5.22

  Fehlt es hieran wie bei den Regelungen des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes, die den Begriff des Wohnens nicht weiter definieren, liegt es nahe, in Rechtsgebieten, die Wohnungen zum Gegenstand haben, die Begriffe inhaltlich auch einheitlich zu verstehen (vgl. Senatsurteil vom 4. November 2022 - OVG 5 B 2/20 -, juris Rn. 38; BVerwG…, Urteil vom 14. August 1992 - 8 C 39.91 -, juris Rn. 13 zum wohngeldrechtlichen Wohnraumbegriff).

  Denn die Rechtsordnung kann eine Wohnnutzung nicht zugleich für (bebauungsrechtlich) unzulässig und dennoch (zweckentfremdungsrechtlich) geboten erklären (vgl. Senatsurteil vom 4. November 2022, a.a.O., juris Rn. 38; BVerwG…, Urteil vom 1. Oktober 1986 - 8 C 53.85 -, juris Rn. 13).

  Der Senat hat in seinem Urteil vom 4. November 2022, a.a.O, juris Rn. 46, deutlich gemacht, dass das Vorliegen einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit auch für den zweckentfremdungsrechtlichen Wohnbegriff unverzichtbar ist.

  Dass demzufolge die Dauerhaftigkeit des Wohnens nicht allein danach beurteilt werden kann, ob die Nutzung von längerer bzw. kürzerer oder von unbestimmter bzw. befristeter Dauer ist (…vgl. BeckOK BauNVO/Hornmann, 30. Ed. 15.7.2022, BauNVO § 3 Rn. 78), schließt indes eine indizielle Bedeutung der zeitlichen Dauer für die eine oder andere Nutzungsform nicht aus (vgl. Senatsurteil vom 4. November 2022, a.a.O., juris Rn. 46).

  Nach der zweckentfremdungsrechtlichen Rechtsprechung wird die Grenze für eine auf Dauer angelegte Wohnung nicht erreicht, wenn die Überlassung von Wohnraum einen Monat unterschreitet oder tage- bzw. wochenweise erfolgt (vgl. Senatsurteil vom 4. November 2022 - OVG 5 B 2/20 -, juris Rn. 49; VG München…, Urteil vom 29. Juli 2015 - M 9 K 15.1154 -, juris Rn. 31 m.w.N.) bzw. von weniger als sechs Monaten (vgl. VGH München…, Beschluss vom 28. Oktober 2011 - 12 BV 20.1147 -, juris Rn. 67; anders dagegen VGH München…, Beschluss vom 26. November 2015 - 12 CS 15.2257 -, juris Rn. 15, wonach eine Aufenthaltsdauer von 3 Monaten als ausreichend angesehen wurde), während eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit bei einem Mietvertrag für sechs Monate oder länger regelmäßig anzunehmen sein soll (vgl. VG München…, Urteil vom 29. Juli 2015, a.a.O., juris Rn. 31; VGH München…, Beschluss vom 28. Oktober 2011, a.a.O., juris Rn. 67).

• BVerwG, 25.03.1996 - 4 B 302.95

  Bauplanungsrecht: "Wohnnutzung" bei Nutzung eines Hauses durch Wohngruppe eines …

  Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 28.09.2023 - 5 B 5.22

  Maßgeblich für die Erfüllung des Wohnbegriffs ist insoweit das Nutzungskonzept und seine Verwirklichung, nicht das individuelle und mehr oder weniger spontane Verhalten einzelner Bewohner (vgl. zum Bauplanungsrecht BVerwG, Beschluss vom 25. März 1996 - 4 B 302.95 -, juris Rn. 12).

  Das Kriterium der Dauerhaftigkeit verlangt nicht, dass der Lebensmittelpunkt auf unabsehbare Zeit an dem betreffenden Ort begründet wird, lässt es also durchaus zu, wenn der Haushalt dort von vornherein erkennbar nur eine begrenzte Zeit geführt wird (vgl. OVG Münster…, Urteil vom 15. August 1995 - 11 A 85/92 -, juris Rn. 32; nachfolgend BVerwG, Beschluss vom 25. März 1996 - 4 B 302.95 -, juris Rn. 12).

  Denn auch eine Wohnnutzung im bauplanungsrechtlichen Sinn ist neben der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie der Freiwilligkeit des Aufenthalts maßgeblich durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit gekennzeichnet (…vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 29. April 1992 - 4 C 43.89 -, juris Rn. 21, vom 25. März 1996 - BVerwG 4 B 302.95 -, juris Rn. 12…, vom 25. März 2004 - 4 B 15.04 -, juris Rn. 4, …und vom 17. Dezember 2007 - 4 B 54.07 -, juris Rn. 3; ebenso OVG Münster…, Urteil vom 17. Januar 1996 - 7 A 166/96 -, juris Rn. 49; OVG Greifswald…, Beschluss vom 18. Dezember 2007 - 3 M 190/07 -, juris Rn. 10, und OVG Lüneburg…, Beschluss vom 18. Juli 2008 - 1 LA 203/07 -, juris Rn. 12).

  Für die Frage, ob eine Nutzung bauplanungsrechtlich als Wohnnutzung einzustufen ist, kommt es maßgeblich auf das Nutzungskonzept und dessen grundsätzliche Verwirklichung an (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25. März 1996 - 4 B 302.95 -, juris Rn. 12).

• OVG Berlin-Brandenburg, 06.07.2006 - 2 S 2.06

  Boardinghouse; Wohnnutzung/Beherbergungsbetrieb; Nutzungsuntersagung

  Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 28.09.2023 - 5 B 5.22

  Die Nutzung liege unter Berücksichtigung der Kriterien, die der 2. Senat des OVG Berlin-Brandenburg in seiner Entscheidung vom 6. Juli 2006 - OVG 2 S 2.06 -, juris, für die Einordnung eines Boardinghouses benannt habe, noch innerhalb der Variationsbreite der am 16. März 2010 erteilten Baugenehmigung.

  Soweit die Klägerin sich insoweit auf den Beschluss des 2. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg vom 6. Juli 2006 - OVG 2 S 2.06 -, juris, bezieht, kann sie daraus nichts für ihre Auffassung herleiten.

  Der 2. Senat des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg ging in seiner o.g. Entscheidung davon aus, dass die Bedingungen in einem solchen Haus sich nur für einen längerfristig verweilenden Nutzerkreis eigneten, leitete daraus ein entsprechendes Nutzungskonzept ab und grenzte den Betrieb des Objekts (nur) gegen einen Beherbergungsbetrieb ab (vgl. Beschluss vom 6. Juli 2006, a.a.O., juris Rn. 9 und 14).

• BVerfG, 30.06.2020 - 1 BvR 1679/17

  Verfassungsbeschwerden gegen Windenergie-auf-See-Gesetz wegen fehlender …

  Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 28.09.2023 - 5 B 5.22

  Da im Übrigen das Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum die Berufstätigkeit der Klägerin nicht unmittelbar unterbindet oder beschränkt, könnte Art. 12 Abs. 1 GG seine Schutzwirkung nur entfalten, wenn in dem normierten Zweckentfremdungsverbot eine objektiv berufsregelnde Tendenz zu erkennen wäre (vgl. BVerfG, Beschluss vom 30. Juni 2020 - 1 BvR 1679/17 u.a. -, juris Rn. 95 ff.).

  Ein Eingriff in die Berufsfreiheit wäre auch nicht mit Blick auf ein etwaiges geschütztes Vertrauen in die Fortführbarkeit einer beruflichen Tätigkeit unverhältnismäßig (BVerfG, Beschluss vom 30. Juni 2020, a.a.O., juris Rn. 108), weil die Vorschrift des § 2 Abs. 2 Nr. 1 ZwVbG eine ausreichende Übergangsregelung für die Dauer von zwei Jahren nach Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung enthält.

• BVerwG, 29.04.1992 - 4 C 43.89

  Bauplanungsrecht: Unzulässigkeit eines Arbeitnehmer-Wohnheims im Gewerbegebiet

  Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 28.09.2023 - 5 B 5.22

  Bauplanungsrechtlich wurde eine wohnähnliche Nutzung durch Arbeitnehmer bei Aufenthalten von zwei bis sechs Monaten (vgl. BVerwG, Urteil vom 29. April 1992 - BVerwG 4 C 43.89 -, juris Rn. 21) bzw. bei Vermietungen zwischen drei und acht Monaten als jedenfalls ausreichend für eine Wohnnutzung angenommen (vgl. VG Berlin…, Beschluss vom 23. Januar 2012 - VG 19 L 294.11 -, juris Rn. 23).

  Denn auch eine Wohnnutzung im bauplanungsrechtlichen Sinn ist neben der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie der Freiwilligkeit des Aufenthalts maßgeblich durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit gekennzeichnet (vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 29. April 1992 - 4 C 43.89 -, juris Rn. 21…, vom 25. März 1996 - BVerwG 4 B 302.95 -, juris Rn. 12…, vom 25. März 2004 - 4 B 15.04 -, juris Rn. 4, …und vom 17. Dezember 2007 - 4 B 54.07 -, juris Rn. 3; ebenso OVG Münster…, Urteil vom 17. Januar 1996 - 7 A 166/96 -, juris Rn. 49; OVG Greifswald…, Beschluss vom 18. Dezember 2007 - 3 M 190/07 -, juris Rn. 10, und OVG Lüneburg…, Beschluss vom 18. Juli 2008 - 1 LA 203/07 -, juris Rn. 12).

• OVG Berlin-Brandenburg, 30.05.2016 - 10 S 34.15

  Nutzungsuntersagung; Nutzungsänderung; Wohngebäude; Ferienwohnungsnutzung; …

  Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 28.09.2023 - 5 B 5.22

  In der Rechtsprechung ist insbesondere geklärt, dass bauplanungsrechtlich die Wohnnutzung und die Ferienwohnungsnutzung eigenständige Nutzungsarten sind (vgl. BVerwG…, Beschluss vom 8. Mai 1989 - 4 B 78.89 -, juris Rn. 3; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 30. Mai 2016 - OVG 10 S 34.15 -, juris Rn. 4).

  Ferienwohnungen fehlt es dagegen insbesondere an dem Kriterium einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit, weil sie nach ihrem Nutzungskonzept typischerweise nur zum vorübergehenden Aufenthalt durch einen ständig wechselnden Personenkreis genutzt werden; demgegenüber werden (Dauer-)Wohnungen von einem über einen längeren Zeitraum gleichbleibenden Bewohnerkreis genutzt (vgl. bauplanungsrechtlich OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 30. Mai 2016 - OVG 10 S 34.15 -, juris Rn. 4).

• BVerwG, 08.05.1989 - 4 B 78.89

  Befreiung - Berücksichtigung des Einzelfalls

  Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 28.09.2023 - 5 B 5.22

  In der Rechtsprechung ist insbesondere geklärt, dass bauplanungsrechtlich die Wohnnutzung und die Ferienwohnungsnutzung eigenständige Nutzungsarten sind (vgl. BVerwG, Beschluss vom 8. Mai 1989 - 4 B 78.89 -, juris Rn. 3; OVG Berlin-Brandenburg…, Beschluss vom 30. Mai 2016 - OVG 10 S 34.15 -, juris Rn. 4).

  Bereits im Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung war höchstrichterlich geklärt, dass eine Ferienwohnungsnutzung bauplanungsrechtlich keine Wohnnutzung darstellt und daher nicht innerhalb der Variationsbreite der bauplanungsrechtlichen Nutzungsart "Wohnen" liegt (vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 7. September 1984 - 4 N 3.84 -, juris Rn 21, 24, und vom 8. Mai 1989 - 4 B 78.89 -, juris Rn. 3).

• BVerfG, 04.02.1975 - 2 BvL 5/74

  Zweckentfremdung von Wohnraum

  Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 28.09.2023 - 5 B 5.22

  Der Inhalt des zum Verordnungserlass ermächtigenden Merkmals "Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet" ist spätestens seit der [...] Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 4. Februar 1975 [- 2 Bvl 5/74 -, juris Rn. 38 ff.], hinreichend genau bestimmt.

  Gewährleistet werden soll nicht wie in Art. 6 § 1 MRVerbG "lediglich der Bestandsschutz von Wohnraum mit dem Ziel einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen" (vgl. BVerfG, Urteil vom 4. Februar 1975 - 2 BvL 5/74 -, juris Rn. 43), es geht nicht nur darum, dass "vorhandener Wohnraum" erhalten bleiben soll (…a.a.O., Rn. 44).

• BVerwG, 18.10.2017 - 4 CN 6.17

  Kombination von Dauer- und Ferienwohnungen im Sondergebiet zulässig

  Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 28.09.2023 - 5 B 5.22

  Diese Kriterien müssen diejenigen erfüllen, denen die Unterkunft als Heimstätte dient (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Oktober 2017 - 4 CN 6.17 -, juris Rn. 14 m.w.N.).
• BVerwG, 25.03.2004 - 4 B 15.04

  Begriff des "Wohnens" im Sinne von § 4 Abs. 1 Baunutzungsverordnung (BauNVO) ; …
• BVerwG, 07.09.1984 - 4 N 3.84

  Ausschluss von Küchen und Kochstellen in Zuordnung zu einzelnen Zimmern bei …
• VG Berlin, 23.01.2012 - 19 L 294.11

  Keine unzulässige Vermietung von Wohnungen in Berlin-Mitte
• OVG Mecklenburg-Vorpommern, 28.12.2007 - 3 M 190/07

  Unzulässigkeit von Ferienwohnungen im allgemeinen Wohngebiet
• BVerwG, 14.08.1992 - 8 C 39.91

  Notsituation - Mietverhältnis - Zwischenstation
• BVerwG, 17.12.2007 - 4 B 54.07

  Prägung des Begriffs des Wohnens i.S.d. Baunutzungsverordnung durch eine auf …
• OVG Niedersachsen, 18.07.2008 - 1 LA 203/07

  Anspruch auf Einschreiten gegen Ferienwohnungsnutzung in einem Sondergebiet …
• BVerwG, 01.10.1986 - 8 C 53.85

  Verbot der Zweckentfremdung - Wohnraumnutzung - Baurecht - Plangebiet - …
• VG München, 29.07.2015 - M 9 K 15.1154

  Fortsetzungsfeststellungsklage; Zweckentfremdung von Wohnraum; Überlassung als …
• VGH Bayern, 26.11.2015 - 12 CS 15.2257

  Zweckentfremdung von Wohnraum; Umnutzung Wohnheim in Pension/Hotel; Wohnbegriff, …
• OVG Berlin-Brandenburg, 05.06.2020 - 2 S 77.19

  Einschreiten bei formeller Baurechtswidrigkeit; Einschreiten nach längerem …
• BVerwG, 12.06.2023 - 4 B 22.22

  Baugenehmigung für "Boardinghouse"
• OVG Nordrhein-Westfalen, 17.01.1996 - 7 A 166/96
• VGH Bayern, 28.10.2021 - 12 BV 20.1147

  Zweckentfremdung durch Fremdenbeherbergung
• BVerwG, 05.11.2009 - 4 C 3.09

  Factory-Outlet-Center; benachbarte zentrale Orte; Klagebefugnis; Ziele der …
• OVG Berlin, 13.06.2002 - 5 B 18.01

  Bescheinigung eines Gemeinwohlinteresses an einer Zahnarztpraxis in einem …
• BVerwG, 23.08.1991 - 8 C 101.89

  Zweckentfremdung von Wohnraum - Gesetzliches Verbot - Privatautonomie des …
• BVerwG, 24.08.1988 - 8 C 26.86

  Wohnungsbedarf - Wohnraumversorgung - Beurteilungsspielraum - Öffentliche …

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• VG Berlin, 24.07.2025 - 6 L 65.25

  Verfassungsrechtliche Unbedenklichkeit der Zweckentfremdungsbestimmungen von …

  Das Gesetz erklärt damit die Vermietung als Ferienwohnung zu einer anderen als einer Nutzung zu Wohnzwecken ungeachtet der Frage, ob nach allgemeinem Sprachgebrauch nicht auch das vorübergehende Nutzen von Räumen zu häuslichen Zwecken den Begriff der Nutzung zu Wohnzwecken erfüllen könnte (siehe OVG Berlin-Brandenburg…, Beschluss vom 6. April 2017, a.a.O., Rn. 40; Urteil vom 28. September 2023 - 5 B 5/22 - juris Rn. 89 ff., insb.

  Rn. 59 cc) Die zweckentfremdungsrechtlichen Regelungen, insbesondere des § 1 Abs. 3 ZwVbG , begegnen keinen verfassungsrechtlichen Bedenken mit Blick darauf, dass sie vorliegend auch Räumlichkeiten zweckentfremdungsrechtlich erfassen, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind, aber im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes zu anderen Zwecken - hier der Nutzung als Ferienwohnungen - bestimmt waren oder genutzt wurden (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28. September 2023 - OVG 5 B 5/22 - juris Rn. 110 ff.).

  Eine Nutzung der Räumlichkeiten als Ferienwohnungen stellt bauplanungsrechtlich keine Wohnnutzung dar (…vgl. BVerfG, Kammerbeschluss vom 29. April 2022, a.a.O., Rn. 23; BVerwG, Beschlüsse vom 7. September 1984 - BVerwG 4 N 3.84 - juris Rn 21, 24, …und vom 8. Mai 1989 - BVerwG 4 B 78.89 - juris Rn. 3; siehe auch OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28. September 2023, a.a.O., Rn. 113).

  Denn eine Wohnnutzung im bauplanungsrechtlichen Sinne ist neben der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie der Freiwilligkeit des Aufenthalts maßgeblich durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit gekennzeichnet (…vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 29. April 1992 - BVerwG 4 C 43.89 - juris Rn. 21…, vom 25. März 1996 - BVerwG 4 B 302.95 - juris Rn. 12…, vom 25. März 2004 - BVerwG 4 B 15.04 - juris Rn. 4, …und vom 17. Dezember 2007 - BVerwG 4 B 54.07 - juris Rn. 3; siehe auch OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28. September 2023, a.a.O., Rn. 113).

  Rn. 63 (aa) Die Vermietung als Ferienwohnungen stellt - wie dargelegt - keine Wohnnutzung dar und ist in einem - hier durch den Bebauungsplan I-202b vom 3. Juli 2006 (GVBl. S. 794) festgesetzten - allgemeinen Wohngebiet nach § 4 Abs. 1 und 2 BauNVO grundsätzlich unzulässig (…vgl. BVerfG, Kammerbeschluss vom 29. April 2022, a.a.O., Rn. 23; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28. September 2023, a.a.O., Rn. 113).

  Eine Berufung auf einen verfassungsrechtlichen Bestandsschutz aus Art. 14 Abs. 1 GG scheidet damit aus und zwar unabhängig davon, ob die Räumlichkeiten ausnahmsweise als "Betrieb des Beherbergungsgewerbes" nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO bzw. als "sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb" nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO i.V.m. § 31 Abs. 1 BauGB möglicherweise genehmigungsfähig wären, da die bloße Möglichkeit der Erteilung einer entsprechenden Ausnahmegenehmigung - solange diese nicht erteilt wurde - nicht zu einer Erstreckung des eigentumsrechtlichen Bestandschutzes führt (…vgl. BVerfG, Kammerbeschluss vom 29. April 2022, a.a.O., Rn. 24; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28. September 2023, a.a.O., Rn. 115).

  Rn. 68 (cc) Der fehlende Bestandsschutz für die Nutzung der Wohneinheiten zur Vermietung als Ferienwohnungen vermag die Antragstellerin auch nicht durch ihre Berufung auf Vertrauensschutz in Frage zu stellen (vgl. hierzu auch OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28. September 2023, a.a.O., Rn. 116).

  Rn. 72 Eine Verletzung der Berufsfreiheit der Antragstellerin scheidet vorliegend bereits aus, da die berufliche Betätigung in Gestalt der Nutzung der betroffenen Räumlichkeiten zur Vermietung als Ferienwohnungen nach dem im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes geltenden Baurecht - wie dargelegt - bereits allgemein nicht erlaubt war (…vgl. BVerfG, Kammerbeschluss vom 29. April 2022, a.a.O., Rn. 37; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28. September 2023, a.a.O., Rn. 119).

  Im Übrigen weist das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz keine objektiv berufsregelnde Tendenz auf, da die Verpflichtungen jeden Verfügungs- oder Nutzungsberechtigten von Wohnraum ungeachtet einer etwaigen beruflichen Betätigung treffen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28. September 2023, a.a.O., Rn. 119).

  Schließlich erweisen sich die Regelungen jedenfalls als verhältnismäßige Einschränkungen der Berufsfreiheit, da sie der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen bei einer Wohnraummangellage - und damit einem wichtigen Gemeinwohlbelang - dienen und die Vorschrift des § 2 Abs. 2 Nr. 1 ZwVbG eine ausreichende Übergangsregelung für die Dauer von zwei Jahren nach Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung enthält (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28. September 2023, a.a.O., Rn. 119;… Urteil der Kammer vom 8. Juni 2016, a.a.O., Rn. 88 ff.).

  Rn. 78 Denn auch das allgemeine Vertrauensschutzgebot schützt nur vor Regelungen, die im Vergleich zum bislang bestehenden Recht belastendere Rechtsfolgen zeitigen, was bei einer zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes bauplanungsrechtlich unzulässigen Nutzung baulicher Anlagen zur Vermietung als Ferienwohnung nicht gegeben ist (…vgl. BVerfG, Kammerbeschluss vom 29. April 2022, a.a.O., Rn. 30; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28. September 2023, a.a.O., Rn. 120).

• VG Berlin, 19.03.2026 - 6 K 214.24

  Erteilung von zweckentfremdungsrechtlichen Negativattesten

  Eine bauplanungsrechtlich unzulässige Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung ist danach nicht geschützt (Anschluss an Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28. September 2023 - 5 B 5/22 ).

  Mit Urteilen vom 28. September 2023 (unter anderem OVG 5 B 5/22 ) hat das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg die Berufungen gegen die verwaltungsgerichtlichen Klageabweisungen zu Anträgen auf Negativatteste für Ferienwohnungen zurückgewiesen.

  Rn. 30 1. Die Feststellung der Wohnraummangellage in Berlin ist auch aktuell noch wirksam (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28. September 2023 - 5 B 5/22 - juris Rn. 68 ff.).

  Es bestehen auch keine Zweifel an der materiellen Rechtmäßigkeit der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28. September 2023 - 5 B 5/22 - juris Rn. 71 ff.).

  Das Gesetz erklärt damit die Vermietung als Ferienwohnung zu einer anderen als einer Nutzung zu Wohnzwecken ungeachtet der Frage, ob nach allgemeinem Sprachgebrauch nicht auch das vorübergehende Nutzen von Räumen zu häuslichen Zwecken den Begriff der Nutzung zu Wohnzwecken erfüllen könnte (siehe auch OVG Berlin-Brandenburg…, Beschluss vom 6. April 2017 - OVG 5 B 14.16 - juris Rn. 40; und Urteil vom 28. September 2023 - 5 B 5/22 - juris Rn. 89 ff., insb.

  Eine Nutzung als Ferienwohnungen stellt demgegenüber bauplanungsrechtlich keine Wohnnutzung dar (vgl. BVerfG…, Beschluss vom 29. April 2022 - 1 BvL 2/17 - juris Rn. 23; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28. September 2023 - 5 B 5/22 - juris Rn. 113 ).

  Denn eine Wohnnutzung im bauplanungsrechtlichen Sinne ist neben der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie der Freiwilligkeit des Aufenthalts maßgeblich durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit gekennzeichnet (vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 29. April 1992 - BVerwG 4 C 43.89 - juris Rn. 21…, vom 25. März 1996 - BVerwG 4 B 302.95 - juris Rn. 12…, vom 25. März 2004 - BVerwG 4 B 15.04 - juris Rn. 4, …und vom 17. Dezember 2007 - BVerwG 4 B 54.07 - juris Rn. 3; siehe auch OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28. September 2023 - 5 B 5/22 - juris Rn. 113 ).

  Hierfür kommt es maßgeblich auf das Nutzungskonzept und dessen grundsätzliche Verwirklichung an (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28. September 2023 - 5 B 5/22 - juris Rn. 114 ).

  Rn. 47 Die Vermietung als Ferienwohnungen ist in einem allgemeinen Wohngebiet nach § 4 Abs. 1 und 2 BauNVO grundsätzlich unzulässig (vgl. BVerfG…, Beschluss vom 29. April 2022 - 1 BvL 2/17 - juris Rn. 23; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28. September 2023 - 5 B 5/22 - juris Rn. 113 ).

  Es kommt nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts für den eigentumsrechtlichen Bestandschutzes auf den Regelfall und nicht nur auf Ausnahmefälle an (vgl. BVerfG…, Beschluss vom 29. April 2022 - 1 BvL 2/17 - juris Rn. 24; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28. September 2023 - 5 B 5/22 - juris Rn. 115 ).

• VG Berlin, 27.11.2024 - 6 K 424.21
  Rn. 26 Die geänderte Klage auf Erteilung eines Negativattests ist zulässig, sie ist insbesondere als Verpflichtungsklage statthaft (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28. September 2023 - OVG 5 B 5/22 - juris Rn. 59 ).

  Beachtliche Einwände gegen die Wirksamkeit dieser Feststellung lassen sich nicht erheben (vgl. zuletzt OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28. September 2023 - OVG 5 B 5/22 - juris Rn. 68 ff. m.w.N.).

  Materieller Bestandsschutz war deshalb abzulehnen, da die Vermietung als Ferienwohnung keine Wohnnutzung darstellt und in einem (faktischen) Allgemeinen Wohngebiet nach § 4 BauNVO grundsätzlich unzulässig ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28. September 2023, a.a.O., juris Rn. 115 m.w.N.).

• LG Berlin II, 13.02.2024 - 67 S 250/23

  Berücksichtigung einer mietvertraglichen Bestandsschutzklausel bei der …

  Zu den gewährleistungs- und kündigungsrechtlichen Auswirkungen einer touristischen Nutzung von Nachbarwohnungen in Berlin für ein Wohnraummietverhältnis nach dem Urteil des OVG Berlin-Brandenburg vom 28. September 2023 (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28. September 2023 - 5 B 5/22 , juris Tz. 60 ff.).

  Das Amtsgericht wird abhängig vom Beweisergebnis zusätzlich zu erwägen haben, ob, gegebenenfalls welche zusätzlichen gewährleistungs- und kündigungsrechtlichen Folgen sich aus einer etwaigen touristischen Nutzung der benachbarten Wohnungen nach dem Urteil des OVG Berlin-Brandenburg vom 28. September 2023 ( 5 B 5/22 , juris Tz. 60 ff.) ergeben.