Volltextveröffentlichungen (16)

• Doctrine(Abodienst, kostenloses Probeabo)
  Mit KI-Zusammenfassung und KI-Dialogfeld, um Fragen zur Entscheidung stellen.
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• openjur.de
• bundesgerichtshof.de

• rechtsinformationen.bund.de

  Wohnraummiete: Vorliegen einer gewerblichen Weitervermietung bei Vermietung der vom Zwischenvermieter angemieteten Wohnungen an die Arbeitnehmer seines Gewerbebetriebs

• rechtsprechung-im-internet.de

  § 565 Abs 1 S 1 BGB
  Wohnraummiete: Vorliegen einer gewerblichen Weitervermietung bei Vermietung der vom Zwischenvermieter angemieteten Wohnungen an die Arbeitnehmer seines Gewerbebetriebs

• IWW
• Wolters Kluwer

  Gewerbliche Weitervermietung der vom Zwischenvermieter angemieteten Wohnungen an die Arbeitnehmer seines Gewerbebetriebes; Weitervermietung zum Zweck der Bindung der Arbeitbehmer und der Verschaffung der Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen

• zfir-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)

  BGB § 565 Abs. 1 Satz 1
  Gewerbliche Weitervermietung bei Vermietung von Werkswohnungen an Arbeitnehmer des Hauptmieters

• Betriebs-Berater

  Gewerbliche Weitervermietung bei Anmietung zur Weitervermietung als Werkswohnung

• ra.de
• grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

  BGB § 565 Abs. 1 Satz 1
  Gewerbliche Zwischenvermietung von Werkswohnungen

• blogspot.de (Kurzinformation und Volltext)

  Gewerbliche Weitervermietung: Frage der Gewerblichkeit und des Übergangs des Mietverhältnisses vom Hauptmieter auf Vermieter

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  Gewerbliche Weitervermietung der vom Zwischenvermieter angemieteten Wohnungen an die Arbeitnehmer seines Gewerbebetriebes; Weitervermietung zum Zweck der Bindung der Arbeitbehmer und der Verschaffung der Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen

• datenbank.nwb.de
• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  § 565 BGB zum Schutz des Mieters bei Weitervermietung als Werkswohnung unmittelbar anwendbar

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (14)

• bundesgerichtshof.de (Pressemitteilung)

  Bundesgerichtshof bejaht unmittelbare Anwendbarkeit des § 565 BGB zum Schutz des Mieters bei Weitervermietung als Werkswohnung

• Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)

  Werkswohnung - per gewerblicher Zwischenvermietung

• anwaltonline.com (Kurzinformation)

  Unmittelbare Anwendbarkeit des § 565 BGB zum Schutz des Mieters bei Weitervermietung ...

• beck-aktuell.de (Kurzinformation)

  BGH bejaht unmittelbare Anwendbarkeit des § 565 BGB zum Schutz des Mieters bei Weitervermietung als Werkswohnung - BGH bejaht unmittelbare Anwendbarkeit des § 565 BGB zum Schutz des Mieters bei Weitervermietung als Werkswohnung

• Betriebs-Berater (Leitsatz)

  Gewerbliche Weitervermietung bei Anmietung zur Weitervermietung als Werkswohnung

• mahnerfolg.de (Kurzmitteilung)

  Gewerbliche Weitervermietung an Betriebsangehörige

• Betriebs-Berater (Leitsatz)

  Gewerbliche Weitervermietung bei Anmietung zur Weitervermietung als Werkswohnung

• tp-presseagentur.de (Kurzinformation)

  Unmittelbare Anwendbarkeit des § 565 BGB zum Schutz des Mieters bei Weitervermietung als Werkswohnung

• promietrecht.de (Kurzinformation)

  Kündigungsschutz für Mieter von Werkswohnungen

• anwalt.de (Kurzinformation)

  Neues zum Übergang des Mietvertrages beim Immobilienverkauf

• anwalt.de (Kurzinformation)

  Rechte des Mieters bei gewerblicher Zwischenmiete ohne Gewinnerzielungsabsicht

• anwalt.de (Kurzinformation)

  Unmittelbare Anwendbarkeit des § 565 BGB zum Mieterschutz bei Weitervermietung als Werkswohnung

• anwalt.de (Kurzinformation)

  Zwischenvermietung von Werkswohnungen an Arbeitnehmer

• bundesgerichtshof.de (Pressemitteilung - vor Ergehen der Entscheidung)

  Anmietung zur Weitervermietung als Werkswohnung; Anwendbarkeit des § 565 BGB zum Schutz des Mieters?

Besprechungen u.ä.

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

  Vertragsübergang nach § 565 BGB bei Anmietung und Weitervermietung von Werkswohnungen! (IMR 2018, 138)

Verfahrensgang

• LG Frankfurt/Main, 15.01.2016 - 8 O 258/15
• OLG Frankfurt, 23.09.2016 - 2 U 19/16
• BGH, 17.01.2018 - VIII ZR 241/16

Papierfundstellen

• NJW-RR 2018, 459
• MDR 2018, 398
• NZM 2018, 281
• BB 2018, 514
• NZG 2018, 718

Wird zitiert von ... (8)Zitiert selbst (11)

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• BGH, 20.01.2016 - VIII ZR 311/14

  BGH präzisiert Anforderungen an die gewerbliche Weitervermietung von Wohnraum

  Auszug aus BGH, 17.01.2018 - VIII ZR 241/16

  Eine gewerbliche Weitervermietung, die eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete und mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungstätigkeit voraussetzt, liegt auch dann vor, wenn der Zwischenvermieter die von ihm angemieteten Wohnungen an die Arbeitnehmer seines Gewerbebetriebes weitervermieten will, um diese an sich zu binden und sich Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen, die ihren Arbeitnehmern keine Werkswohnungen anbieten können; eine Gewinnerzielungsabsicht aus der Vermietung selbst ist nicht erforderlich (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteil vom 20. Januar 2016, VIII ZR 311/14, NJW 2016, 1086, Rn. 22).

  Sie ordnet an, dass der Vermieter bei Beendigung des (Haupt-)Mietvertrags in den zwischen dem Mieter und dem Dritten abgeschlossenen Mietvertrag eintritt (Senatsurteil vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 311/14, NJW 2016, 1086 Rn. 19).

  Rn. 20 aa) Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Berufungsgericht darauf abgestellt, dass eine gewerbliche Weitervermietung gemäß § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete, mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungstätigkeit des Zwischenmieters voraussetzt (Senatsurteile vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 311/14, aaO Rn. 22; vom 3. Juli 1996 - VIII ZR 278/95, BGHZ 133, 142, 148 [zur Vorgängerregelung in § 549a BGB aF]).

  Rn. 22 (1) Wie der Senat (Urteil vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 311/14, aaO Rn. 24) zur Vorschrift des § 565 BGB bereits entschieden hat, zielt der Regelungszweck dieser Norm zwar nicht darauf ab, den Schutz des Mieters generell für alle Fälle einer Weitervermietung durch den Hauptmieter auszudehnen.

  Rn. 23 Nach seinem Regelungszweck gilt § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB hiernach für solche Sachverhalte, die dadurch gekennzeichnet sind, dass der Eigentümer einen Zwischenmieter einschaltet, der die Wohnung zu Wohnzwecken weitervermieten soll und hiermit eigene wirtschaftliche Interessen verfolgt (Senatsurteil vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 311/14, aaO).

  Ein dem Senatsurteil vom 20. Januar 2016 (VIII ZR 311/14, aaO Rn. 34 ff.; vgl. BayObLG, NJW-RR 1996, 73, 75) vergleichbarer Sachverhalt einer Zwischenvermietung liegt ersichtlich nicht vor.

  Im Übrigen beruht die Einschaltung eines Zwischenmieters bei einem Gebäudekomplex mit mehreren Wohnungen - wie hier - regelmäßig in erster Linie auf eigenen Interessen des Eigentümers, der dadurch etwa seine Steuerlast oder seinen Verwaltungsaufwand reduzieren will (vgl. Senatsurteile vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 311/14, aaO Rn. 34;… vom 3. Juli 1996 - VIII ZR 278/95, aaO S. 152).

• BGH, 04.11.2015 - VIII ZR 217/14

  Zur Wirksamkeit der Herabsetzung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen auf 15 %

  Auszug aus BGH, 17.01.2018 - VIII ZR 241/16

  Hierbei ist sowohl der verfassungsrechtlich garantierten Rechtsstellung des Eigentümers aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG als auch der aus Art. 14 Abs. 2 GG folgenden Sozialbindung des Eigentums angemessen Rechnung zu tragen (vgl. Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 35 mwN).

  Rn. 29 Die Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG wird aber nicht schon dadurch in Frage gestellt, dass nicht die höchstmögliche Rendite aus dem Eigentumsobjekt oder nicht die Marktmiete ohne jede Verzögerung und in voller Höhe erzielt werden kann (BVerfGE 71, 230, 250, 253; BVerfG, NJW 1992, 1377; vgl. Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 46, 121).

• BGH, 03.07.1996 - VIII ZR 278/95

  Kündigungsschutz bei Vermietung einer Wohnung an einen Verein

  Auszug aus BGH, 17.01.2018 - VIII ZR 241/16

  Rn. 20 aa) Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Berufungsgericht darauf abgestellt, dass eine gewerbliche Weitervermietung gemäß § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete, mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungstätigkeit des Zwischenmieters voraussetzt (…Senatsurteile vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 311/14, aaO Rn. 22; vom 3. Juli 1996 - VIII ZR 278/95, BGHZ 133, 142, 148 [zur Vorgängerregelung in § 549a BGB aF]).

  Im Übrigen beruht die Einschaltung eines Zwischenmieters bei einem Gebäudekomplex mit mehreren Wohnungen - wie hier - regelmäßig in erster Linie auf eigenen Interessen des Eigentümers, der dadurch etwa seine Steuerlast oder seinen Verwaltungsaufwand reduzieren will (…vgl. Senatsurteile vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 311/14, aaO Rn. 34; vom 3. Juli 1996 - VIII ZR 278/95, aaO S. 152).

• BVerfG, 04.12.1985 - 1 BvL 23/84

  Mieterhöhung - Kappungsgrenze - Eigentumsgarantie - Vergleichsmiete - 30 %ige …

  Auszug aus BGH, 17.01.2018 - VIII ZR 241/16

  Rn. 29 Die Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG wird aber nicht schon dadurch in Frage gestellt, dass nicht die höchstmögliche Rendite aus dem Eigentumsobjekt oder nicht die Marktmiete ohne jede Verzögerung und in voller Höhe erzielt werden kann (BVerfGE 71, 230, 250, 253; BVerfG, NJW 1992, 1377;… vgl. Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 46, 121).
• BVerfG, 03.04.1990 - 1 BvR 268/90

  Verfassungsmäßigkeit der Anwendung eines Mietspiegels

  Auszug aus BGH, 17.01.2018 - VIII ZR 241/16

  Rn. 29 Die Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG wird aber nicht schon dadurch in Frage gestellt, dass nicht die höchstmögliche Rendite aus dem Eigentumsobjekt oder nicht die Marktmiete ohne jede Verzögerung und in voller Höhe erzielt werden kann (BVerfGE 71, 230, 250, 253; BVerfG, NJW 1992, 1377;… vgl. Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 46, 121).
• BVerfG, 11.06.1991 - 1 BvR 538/90

  Kündigungsschutz Zwischenvermieter

  Auszug aus BGH, 17.01.2018 - VIII ZR 241/16

  Denn Anlass für die Schaffung der Regelung in § 565 BGB (und der gleichlautenden Vorgängerregelung des § 549a BGB aF) war die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zum Mieterschutz bei Weitervermietung im Rahmen des sogenannten Bauherrenmodels (BVerfGE 84, 197).
• BVerfG, 14.07.1999 - 1 BvR 995/95

  Schuldrechtsanpassungsgesetz

  Auszug aus BGH, 17.01.2018 - VIII ZR 241/16

  Die konkrete Reichweite des Schutzes durch die Eigentumsgarantie ergibt sich aus der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums, die nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG Sache des Gesetzgebers ist (BVerfGE 95, 48, 58; 101, 54, 75).
• BVerfG, 08.10.1996 - 1 BvR 875/92

  Restitution und Vertragsanfechtung

  Auszug aus BGH, 17.01.2018 - VIII ZR 241/16

  Die konkrete Reichweite des Schutzes durch die Eigentumsgarantie ergibt sich aus der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums, die nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG Sache des Gesetzgebers ist (BVerfGE 95, 48, 58; 101, 54, 75).
• OLG Frankfurt, 23.09.2016 - 2 U 19/16

  Gewerbliches Zwischenmietverhältnis bei Weitervermietung als Werkswohnung

  Auszug aus BGH, 17.01.2018 - VIII ZR 241/16

  Rn. 8 Das Berufungsgericht (OLG Frankfurt am Main, ZMR 2017, 40) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:.
• BGH, 11.02.1981 - VIII ZR 323/79

  Gerichtsstand bei Miete aufgrund Werkförderungsvertrag

  Auszug aus BGH, 17.01.2018 - VIII ZR 241/16

  Rn. 25 Ein Mieter, der als Arbeitgeber an seine Arbeitnehmer eine Wohnung vermietet, verfolgt mit einer derartigen Vermietung jedenfalls auch (eigene) wirtschaftliche Interessen (vgl. Senatsurteil vom 11. Februar 1981 - VIII ZR 323/79, NJW 1981, 1377 unter 2 b cc).
• BayObLG, 28.07.1995 - REMiet 4/94

  Ein Eigentümers tritt nicht in ein Mietverhältnis mit den Endmietern bei …

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• BGH, 15.09.2021 - VIII ZR 76/20

  Ausübung des Sonderkündigungsrechts des ordentlichen Erstehers …

  Rn. 49 Der genannte Rechtsentscheid betraf die - mit dem Inkrafttreten von § 549a BGB aF (jetzt § 565 BGB) am 1. September 1993 gesetzlich geregelte (…vgl. hierzu BT-Drucks. 12/3254, S. 36 f., 47; BVerfGE 84, 197, 199 ff.; Senatsurteil vom 17. Januar 2018 - VIII ZR 241/16, NJW-RR 2018, 459 Rn. 22) - Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen sich der Eigentümer - auch derjenige, der nach § 57 ZVG, § 566 BGB in das Mietverhältnis eintritt - die gesetzlichen Kündigungsbeschränkungen des Wohnraummietrechts (§§ 556a, 564b BGB aF) entgegenhalten lassen muss, wenn er den Wohnraum an einen gewerblichen Zwischenmieter vermietet hatte und den Untermieter nach Beendigung des Zwischenmietverhältnisses gemäß § 556 Abs. 3 BGB aF (jetzt § 546 Abs. 2 BGB) auf Räumung in Anspruch nimmt.
• BGH, 13.01.2021 - VIII ZR 66/19

  Wann liegt ein Mietverhältnis über Wohnraum vor?

  Der Zweck der Anmietung durch die DPS war mithin nicht darauf gerichtet, die angemieteten Räume selbst zu Wohnzwecken zu nutzen, sondern - dem von § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB geregelten Fall entsprechend (vgl. Senatsurteil vom 17. Januar 2018 - VIII ZR 241/16, NZM 2018, 281 Rn. 17, 20 mwN) - die gemieteten Wohnräume gewerblich Dritten zu Wohnzwecken weiterzuvermieten.
• AG Stuttgart, 30.03.2021 - 35 C 5509/19

  Mietminderungsrecht bei Bettwanzenbefall; Zahlungsverzug nach Vermieterwechsel

  Denn die Wohnung war von den Klägern nach dem unstreitigen Parteivorbringen an H. zum Zweck der gewerblichen Untervermietung vermietet worden, womit eine gewerbliche Weitervermietung im Sinne des § 565 BGB vorlag (vgl. BGH, NJW-RR 2018, 459 Rn. 20ff.;… Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 565 Rn. 3ff. mwN).

• BGH, 13.01.2021 - VIII ZR 58/20

  Abgrenzung von Wohnraum- und Gewerberaummietrecht: Anmietung zu eigenen …

  Der Zweck der Anmietung durch die DPS war mithin nicht darauf gerichtet, die angemieteten Räume selbst zu Wohnzwecken zu nutzen, sondern - dem von § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB geregelten Fall entsprechend (vgl. Senatsurteil vom 17. Januar 2018 - VIII ZR 241/16, NZM 2018, 281 Rn. 17, 20 mwN) - die gemieteten Wohnräume gewerblich Dritten zu Wohnzwecken weiterzuvermieten.
• KG, 18.09.2024 - 8 U 40/24

  Anwendbarkeit des Wohnraummietrechts auf Verträge mit juristischen Personen

  Rn. 14 Die von der Beklagten zur Unterstützung ihrer Auffassung zitierte Formulierung des BGH aus der Entscheidung vom 17.01.2018 zum Az. VIII ZR 241/16, wonach der Endmieter "in gleicher Weise Kündigungsschutz genießen sollte, als wenn er direkt vom Eigentümer gemietet hätte" (…Rn. 29 nach juris), bezog sich gerade nicht auf die Einordnung des Hauptmietvertrags, sondern auf die Frage der Anwendbarkeit der Schutzvorschrift des § 565 BGB, nachdem das Hauptmietverhältnis dort wirksam gemäß § 580 a Abs. 2 BGB gekündigt worden war.

  Anders als die Beklagte meint, zielt der Regelungszweck des § 565 BGB nicht darauf ab, jeden Wohnungsmieter in Weitervermietungsfällen gegenüber dem Hauptvermieter zu schützen, sondern nur in besonderen Konstellationen, die dadurch gekennzeichnet sind, dass der Eigentümer im eigenen Interesse einen Zwischenmieter einschaltet, der mit der Weitervermietung zu Wohnzwecken wiederum eigene wirtschaftliche Interessen verfolgt (BGH…, Urteil vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 311/14 -, Rn. 24, juris; Urteil vom 17. Januar 2018 - VIII ZR 241/16 -, Rn. 21, juris).

  Rn. 30 Zwar weist die Beklagte zu Recht darauf hin, dass für die Anwendung des § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB im Hinblick auf das Zwischenmietverhältnis ein eigenes wirtschaftliches Interesse des Zwischenmieters ausreicht, auch wenn es nicht auf eine Gewinnerzielung aus der Vermietung an sich gerichtet ist (vgl. BGH, Urteil vom 17. Januar 2018 - VIII ZR 241/16 -, Rn. 24 - 27, juris).

• OLG Hamburg, 20.07.2023 - 4 U 16/23

  Anforderungen an die gewerbliche Weitervermietung von Wohnraum

  Rn. 36 (b) Die vereinbarte Weitervermietung war gewerblicher Art. Eine gewerbliche Weitervermietung setzt eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete, mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungstätigkeit des Zwischenmieters voraus, ohne dass eine Absicht zur Gewinnerzielung aus der Vermietung selbst erforderlich wäre (BGH…, Urteil vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 311/14 -, Rn. 22, juris; Urteil vom 17. Januar 2018 - VIII ZR 241/16 -, Rn. 20 f., juris).

  Dies gilt umso mehr, wenn Wohnraum zu tragbaren Bedingungen für Mieter in einem Ballungsgebiet nicht ohne weiteres zu finden sind (BGH, Urteil vom 17. Januar 2018 - VIII ZR 241/16 -, Rn. 25, juris).

  Rn. 43 Zwar ist der Berufung zuzugeben, dass die Vermietung einer Wohnung an den Gesellschafter-Geschäftsführer für die Beklagte zu 1) - anders als beim vom Bundesgerichtshof mit Urteil vom 17. Januar 2018 (aaO.) entschiedenen Sachverhalt - keinen Wettbewerbsvorteil bei der Rekrutierung von Arbeitnehmern bedeutet.

  Rn. 47 (5) Vorliegend sind auch keine sachlichen Gründe ersichtlich, warum dem Beklagten zu 2) der soziale Kündigungsschutz, den er bei direkter Anmietung gehabt hätte, nicht zur Verfügung stehen sollte, obwohl keine gewichtigen Interessen der Eigentümer ersichtlich sind, welche eine Verkürzung des Kündigungsschutzes des Mieters allein aufgrund der Einschaltung eines Zwischenmieters rechtfertigen würden (vgl. zu diesem am Regelungszweck der Norm orientierten Maßstab: BGH…, Urteil vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 311/14 -, Rn. 24, juris; Urteil vom 17. Januar 2018 - VIII ZR 241/16 -, Rn. 22, juris).

• LG Berlin, 09.05.2023 - 65 S 191/22

  Anspruch eines Eigentümers auf Räumung einer Wohnung bei Untervermietung

  Nach der Rechtsprechung des BGH besteht dafür auch im Bereich des Wohnungsmietrechts mit dem darin geregelten sozialen Kündigungsschutz des Mieters dazu kein Anlass (vgl. BGH, Urt. v. 17.01.2018 - VIII ZR 241/16, nach juris Rn. 22;… Urt. v. 20.01.2016 - VIII ZR 311/14, nach juris Rn. 24).
• LG Wuppertal, 27.11.2024 - 8 S 24/24

  Keine Wohnraummiete bei gewerblicher Anmietung zur Mitarbeiterbindung!

  Ein solches eigenes wirtschaftliches Interesse liegt etwa vor, wenn - wie vorliegend - ein Arbeitgeber Wohnungen anmietet, um sie seinen Arbeitnehmern zu überlassen mit dem Ziel, diese an sich zu binden und sich so Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen (vgl. BGH, Urteil vom 17.01.2018 - VIII ZR 241/16, Rn. 25;… Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 565 Rn. 20).