Volltextveröffentlichungen (16)

• Doctrine(Abodienst, kostenloses Probeabo)
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• autokaufrecht.info

  Öffentliche Äußerungen des Verkäufers vor Vertragsschluss vs. Beschaffenheitsvereinbarung - Grundstückskaufvertrag

• openjur.de

• bundesgerichtshof.de
• rechtsinformationen.bund.de

  Grundstückskaufvertrag: Öffentliche Äußerungen des Verkäufers und abweichende Beschaffenheitsvereinbarung; negative Beschaffenheitsvereinbarung; Umfang des allgemeinen Haftungsausschlusses

• rechtsprechung-im-internet.de

  § 434 Abs 1 S 1 BGB, § 434 Abs 1 S 3 BGB, § 444 BGB

• IWW

  § 434, § ... 437 Nr. 2, § 323, § 346 Abs. 1 BGB, § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB, § 444 BGB, § 823 Abs. 2 BGB, § 263 StGB, § 434 Abs. 1 Satz 3, § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB, § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 und 2 BGB, § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB, § 434 Abs. 1 BGB, § 434 Abs. 1 Satz 3 Halbsatz 2 BGB, § 434 Abs. 1 Nr. 3 BGB, § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 434 BGB, § 166 BGB, § 323 Abs. 1 BGB, § 348 Satz 1 BGB, § 256 Abs. 1 ZPO, § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2, Satz 3 BGB, § 263 Abs. 1 StGB, § 286 Abs. 1 Satz 1 ZPO, § 562 Abs. 1 ZPO, § 563 Abs. 1, 3 ZPO, § 421 BGB, § 421 Satz 1 BGB, § 437 Nr. 3, § 280 Abs. 1, 3, § 281 Abs. 1, § 284 BGB

• Deutsches Notarinstitut

  BGB §§ 434 Abs. 1 S. 1 u. 3, 444
  Haftung für öffentliche Äußerungen im Vorfeld eines Grundstückskaufvertrags; allgemeiner Haftungsausschluss

• Wolters Kluwer
• zfir-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)

  BGB § 434 Abs. 1 Satz 1, 3, § 444
  Abgrenzung der Vereinbarung zur Beschaffenheit eines Grundstücks von Haftungsbeschränkung für bestimmte Eigenschaften (hier: in Exposé erklärte Bebaubarkeit)

• ra.de
• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  BGB § 434 Abs. 1 S. 1; BGB § 444
  Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises für ein Grundstück aufgrund Mangelhaftigkeit des Grundstücks; Fehlendes Bestehen einer Baugenehmigung für die Errichtung von Pferdeboxen als Mangel eines Grundstücks

• datenbank.nwb.de
• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Sind öffentliche Äußerungen eine Beschaffenheitsvereinbarung?

• ZIP-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)

  Keine Bestimmung der erwartbaren Eigenschaften durch öffentliche Äußerungen vor Vertragsschluss bei vereinbarter abweichender Beschaffenheit des Kaufobjekts

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (6)

• mahnerfolg.de (Kurzmitteilung)

  Fasche Zusicherung in Maklerexposé

• Wolters Kluwer (Kurzinformation)

  Keine Bestimmung der Eigenschaft einer Sache durch öffentliche Äußerung des Verkäufers vor Vertragsschluss bei Beschaffenheitsvereinbarung der Kaufvertragsparteien

• otto-schmidt.de (Kurzinformation)

  Beschaffenheitsangaben in Maklerexposé

• rosepartner.de (Kurzinformation)

  Unrichtige Angaben im Makler-Expose

• hwhlaw.de (Kurzinformation)

  Eigenschaft einer Kaufsache

• anwalt.de (Kurzinformation)

  Negative Beschaffenheitsvereinbarung bei Grundstückskaufvertrag

Besprechungen u.ä. (3)

• Alpmann Schmidt | RÜ(Abo oder Einzelheftbestellung) (Fallmäßige Aufbereitung - für Studienzwecke)

  §§ 434, 444 BGB
  Allgemeiner Haftungsausschluss erstreckt sich auch auf im Verkaufsexposé enthaltene Äußerungen des Verkäufers

• jurafuchs.de (Fallmäßige Aufbereitung - für Studienzwecke)

  Haftung des Verkäufers und des Maklers für öffentliche Äußerungen zur Kaufsache

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

  Werbung wirkt - und bindet den Verkäufer! (IMR 2019, 337)

Verfahrensgang

• LG Mönchengladbach, 31.03.2017 - 11 O 276/15
• OLG Düsseldorf, 30.01.2018 - 24 U 65/17
• BGH, 25.01.2019 - V ZR 38/18

Papierfundstellen

• NJW 2019, 2380
• ZIP 2019, 1620
• MDR 2019, 856
• DNotZ 2019, 852
• VersR 2020, 40
• WM 2019, 2206

Wird zitiert von ... (30)Zitiert selbst (22)

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• BGH, 22.04.2016 - V ZR 23/15

  Grundstückskaufvertrag: Umfang des vereinbarten Haftungsausschlusses für …

  Auszug aus BGH, 25.01.2019 - V ZR 38/18

  Ein allgemeiner Haftungsausschluss erfasst auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks (Bestätigung u.a. von Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 12).

  Rn. 11 aa) Nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB gehören zur Sollbeschaffenheit der Kaufsache die Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf; hierzu zählen auch Angaben in einem Exposé (vgl. Senat…, Urteil vom 9. Februar 2018 - V ZR 274/16, NJW 2018, 1954 Rn. 17;… Urteil vom 19. Januar 2018 - V ZR 256/16, NJW-RR 2018, 752 Rn. 10; Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 7;… Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 16).

  Das hat der Senat in jüngerer Zeit wiederholt ausgesprochen (vgl. Senat…, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 15; Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 18;… Urteil vom 19. Januar 2018 - V ZR 256/16, NJW-RR 2018, 752 Rn. 10;… Urteil vom 9. Februar 2018 - V ZR 274/16, NJW 2018, 1954 Rn. 21).

  Das betrifft sowohl einen vereinbarten Haftungsausschluss (vgl. Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 18), als auch Beschaffenheitsvereinbarungen.

  Rn. 21 b) aa) Der vereinbarte allgemeine Haftungsausschluss erfasst - wovon das Berufungsgericht zutreffend ausgeht - auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks (vgl. Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 12; Senat…, Urteil vom 19. Januar 2018 - V ZR 256/16, NJW-RR 2018, 752 Rn. 22;… Urteil vom 9. Februar 2018 - V ZR 274/16, NJW 2018, 1954 Rn. 22 jeweils mwN; vgl. auch BGH…, Urteil vom 27. September 2017 - VIII ZR 271/16, NJW 2018, 146 Rn. 32).

  Rn. 23 (1) Die Offenbarungspflicht der Beklagten zu 1 ergab sich bereits daraus, dass die unrichtige Angabe in dem Verkaufsexposé über die Zulässigkeit der Errichtung von Pferdeboxen eine Fehlvorstellung der Klägerin und des Drittwiderbeklagten hervorgerufen hat (vgl. Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 19).

• BGH, 06.11.2015 - V ZR 78/14

  Erwerb eines Hausgrundstücks: Beschaffenheitsvereinbarung außerhalb des …

  Auszug aus BGH, 25.01.2019 - V ZR 38/18

  Das hat der Senat in jüngerer Zeit wiederholt ausgesprochen (vgl. Senat, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 15;… Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 18;… Urteil vom 19. Januar 2018 - V ZR 256/16, NJW-RR 2018, 752 Rn. 10;… Urteil vom 9. Februar 2018 - V ZR 274/16, NJW 2018, 1954 Rn. 21).

  Hierzu hat der Senat den Auslegungsgrundsatz entwickelt, dass eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung führt (vgl. Senat, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 15; vgl. auch Krüger, ZfIR 2018, 753, 756).

  Da sich ein allgemeiner Haftungsausschluss im Zweifel nicht auf eine von den Parteien nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbarte Beschaffenheit erstreckt (vgl. Senat, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 9 mwN), ist eine Regelung, wonach eine bestimmte Eigenschaft nicht zur vereinbarten Beschaffenheit gehört, jedenfalls als Klarstellung sinnvoll; das gilt auch dann, wenn sie sich letztlich als redundant erweist.

• BGH, 19.01.2018 - V ZR 256/16

  Grundstückskaufvertrag: Angaben in einem Exposé als zu erwartende Eigenschaften …

  Auszug aus BGH, 25.01.2019 - V ZR 38/18

  Rn. 11 aa) Nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB gehören zur Sollbeschaffenheit der Kaufsache die Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf; hierzu zählen auch Angaben in einem Exposé (vgl. Senat…, Urteil vom 9. Februar 2018 - V ZR 274/16, NJW 2018, 1954 Rn. 17; Urteil vom 19. Januar 2018 - V ZR 256/16, NJW-RR 2018, 752 Rn. 10;… Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 7;… Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 16).

  Das hat der Senat in jüngerer Zeit wiederholt ausgesprochen (vgl. Senat…, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 15;… Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 18; Urteil vom 19. Januar 2018 - V ZR 256/16, NJW-RR 2018, 752 Rn. 10;… Urteil vom 9. Februar 2018 - V ZR 274/16, NJW 2018, 1954 Rn. 21).

  Rn. 21 b) aa) Der vereinbarte allgemeine Haftungsausschluss erfasst - wovon das Berufungsgericht zutreffend ausgeht - auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks (vgl. Senat…, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 12; Senat, Urteil vom 19. Januar 2018 - V ZR 256/16, NJW-RR 2018, 752 Rn. 22;… Urteil vom 9. Februar 2018 - V ZR 274/16, NJW 2018, 1954 Rn. 22 jeweils mwN; vgl. auch BGH…, Urteil vom 27. September 2017 - VIII ZR 271/16, NJW 2018, 146 Rn. 32).

• BGH, 09.02.2018 - V ZR 274/16

  Grundstückskaufvertrag: Fehlen einer nach öffentlichen Äußerungen zu erwartenden …

  Auszug aus BGH, 25.01.2019 - V ZR 38/18

  Rn. 11 aa) Nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB gehören zur Sollbeschaffenheit der Kaufsache die Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf; hierzu zählen auch Angaben in einem Exposé (vgl. Senat, Urteil vom 9. Februar 2018 - V ZR 274/16, NJW 2018, 1954 Rn. 17;… Urteil vom 19. Januar 2018 - V ZR 256/16, NJW-RR 2018, 752 Rn. 10;… Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 7;… Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 16).

  Das hat der Senat in jüngerer Zeit wiederholt ausgesprochen (vgl. Senat…, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 15;… Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 18;… Urteil vom 19. Januar 2018 - V ZR 256/16, NJW-RR 2018, 752 Rn. 10; Urteil vom 9. Februar 2018 - V ZR 274/16, NJW 2018, 1954 Rn. 21).

  Rn. 21 b) aa) Der vereinbarte allgemeine Haftungsausschluss erfasst - wovon das Berufungsgericht zutreffend ausgeht - auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks (vgl. Senat…, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 12; Senat…, Urteil vom 19. Januar 2018 - V ZR 256/16, NJW-RR 2018, 752 Rn. 22; Urteil vom 9. Februar 2018 - V ZR 274/16, NJW 2018, 1954 Rn. 22 jeweils mwN; vgl. auch BGH…, Urteil vom 27. September 2017 - VIII ZR 271/16, NJW 2018, 146 Rn. 32).

• BGH, 08.01.2004 - VII ZR 181/02

  Haftung des Bauträgers bei zu geringer Wohnfläche; Zurechnung der Kenntnis eines …

  Auszug aus BGH, 25.01.2019 - V ZR 38/18

  Zwar ist ein Makler in der Regel kein Vertreter des Verkäufers (vgl. BGH, Urteil vom 8. Januar 2004 - VII ZR 181/02, WM 2004, 1240, 1241 f.).

  Ist der Makler aber zugleich Verhandlungsführer oder -gehilfe, muss der Vertretene sich dessen Wissen zurechnen lassen (vgl. BGH, Urteil vom 8. Januar 2004 - VII ZR 181/02, aaO;… MüKoBGB/Schubert, 8. Aufl., § 166 Rn 73).

• BGH, 19.12.2017 - VI ZR 128/16

  Haftungsverteilung bei unerlaubter Handlung: Mitverschulden des Geschädigten bei …

  Auszug aus BGH, 25.01.2019 - V ZR 38/18

  Rn. 33 b) Auch die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts (§ 286 Abs. 1 Satz 1 ZPO), der Beklagte zu 3 habe vorsätzlich gehandelt, hält der revisionsrechtlichen Kontrolle stand; sie ist nur darauf nachprüfbar ob sich der Tatrichter mit dem Prozessstoff und den Beweisergebnissen umfassend und widerspruchsfrei auseinandergesetzt hat, die Würdigung also vollständig und rechtlich möglich ist und nicht gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt (vgl. BGH, Urteil vom 19. Dezember 2017 - VI ZR 128/16, NJW 2018, 1751 Rn. 15, mwN).

  Nach der Würdigung des Berufungsgerichts hat der Beklagte zu 3 bedingt vorsätzlich gehandelt, weil er es zumindest für möglich hielt und billigend in Kauf genommen hat, dass Pferdeboxen auf dem Grundstück nicht errichtet werden dürfen und dass eine Genehmigung tatsächlich nicht erteilt war (zum bedingten Vorsatz vgl. BGH…, Urteil vom 20. Dezember 2011 - VI ZR 309/10, NJW-RR 2012, 404 Rn. 10;… Urteil vom 14. Mai 2013 - VI ZR 255/11, BGHZ 197, 225 Rn. 17;… Urteil vom 15. Oktober 2013 - VI ZR 124/12, NJW 2014, 1380 Rn. 12; Urteil vom 19. Dezember 2017 - VI ZR 128/16, NJW 2018, 1751 Rn. 13).

• BGH, 19.04.2016 - VI ZR 506/14

  Zulässigkeit einer einheitlichen Feststellungsklage bei bereits bezifferbarem …

  Auszug aus BGH, 25.01.2019 - V ZR 38/18

  Das gemäß § 256 Abs. 1 ZPO erforderliche Feststellungsinteresse ergibt sich daraus, dass die Klägerin zu einer abschließenden Bezifferung des ihr und dem Drittwiderbeklagten entstandenen und künftig entstehenden Schadens derzeit nicht in der Lage ist (vgl. dazu Senat, Urteil vom 17. Oktober 2003 - V ZR 84/02, NJW-RR 2004, 79, 82; BGH, Urteil vom 19. April 2016 - VI ZR 506/14, MDR 2016, 786 Rn. 6 und 8 mwN)..
• BGH, 08.12.2006 - V ZR 249/05

  Käufer darf bei einem arglistig verschwiegenen Mangel den Kaufpreises sofort …

  Auszug aus BGH, 25.01.2019 - V ZR 38/18

  Eine Fristsetzung zur Nacherfüllung (§ 437 Nr. 2, § 323 Abs. 1 BGB) war entbehrlich, weil der Beklagten zu 1 Arglist zur Last fällt (vgl. Senat, Urteil vom 8. Dezember 2006 - V ZR 249/05, NJW 2007, 835 Rn. 12 f.).
• BGH, 14.05.2013 - VI ZR 255/11

  Unterlassene Hilfeleistung als Schutzgesetz

  Auszug aus BGH, 25.01.2019 - V ZR 38/18

  Nach der Würdigung des Berufungsgerichts hat der Beklagte zu 3 bedingt vorsätzlich gehandelt, weil er es zumindest für möglich hielt und billigend in Kauf genommen hat, dass Pferdeboxen auf dem Grundstück nicht errichtet werden dürfen und dass eine Genehmigung tatsächlich nicht erteilt war (zum bedingten Vorsatz vgl. BGH…, Urteil vom 20. Dezember 2011 - VI ZR 309/10, NJW-RR 2012, 404 Rn. 10; Urteil vom 14. Mai 2013 - VI ZR 255/11, BGHZ 197, 225 Rn. 17;… Urteil vom 15. Oktober 2013 - VI ZR 124/12, NJW 2014, 1380 Rn. 12;… Urteil vom 19. Dezember 2017 - VI ZR 128/16, NJW 2018, 1751 Rn. 13).
• BGH, 21.07.2017 - V ZR 250/15

  Grundstückskaufvertrag: Altlastenverdacht als Sachmangel; arglistiges …

  Auszug aus BGH, 25.01.2019 - V ZR 38/18

  Rn. 22 bb) Arglistig im Sinne von § 444 BGB handelt bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels, wer einen Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Sachmangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (st. Rspr, vgl. Senat, Urteil vom 21. Juli 2017 - V ZR 250/15, NJW 2018, 389 Rn. 11 mwN).
• BGH, 05.07.2016 - XI ZR 254/15

  Finanzierte Fondsbeteiligung: Nebeneinander bestehende Ansprüche auf …
• BGH, 15.10.2013 - VI ZR 124/12

  Vorsätzliche sittenwidrige Schädigung durch Bankmitarbeiter im Zusammenhang mit …
• BGH, 17.10.2003 - V ZR 84/02

  Schadensmindernde Berücksichtigung von Steuervorteilen; Darlegungs- und …
• BGH, 20.12.2011 - VI ZR 309/10

  Haftung aus Schutzgesetzverletzung durch Kapitalanlagebetrug bzw. sittenwidriger …
• BGH, 12.06.2018 - 3 StR 171/17

  Persönlicher Schadenseinschlag beim Betrug (Vermögensschaden; Gesamtsaldierung; …
• BGH, 04.12.2002 - 2 StR 332/02

  Betrug (Stoffgleichheit; Schaden; Vermögensverfügung; Vermögensvorteil; …
• BGH, 12.01.2001 - V ZR 322/99

  Haftung des Verkäufers für Altlasten eines Grundstücks
• BGH, 22.01.2015 - III ZR 10/14

  Vertrag zweier Telekommunikationsunternehmen über die Herstellung von …
• BGH, 09.03.1999 - 1 StR 50/99

  Vermögensschaden; Täuschung; Betrug
• BGH, 27.09.2017 - VIII ZR 271/16

  Gebrauchtwagenkauf über eine Internet-Verkaufsplattform: Ausschluss der Haftung …
• BGH, 16.03.2012 - V ZR 18/11

  Haftungsausschluss beim Grundstückskauf: Arglistiges Verschweigen eines Mangels …
• BGH, 30.11.2012 - V ZR 25/12

  Rücktritt vom Eigentumswohnungskaufvertrag: Mangelhaftigkeit des Hausgrundstücks …

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• BGH, 11.11.2022 - V ZR 213/21

  Prozessführungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Geltendmachung von …

  Arglistig i.S.v. § 444 BGB handelt bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels, wer einen Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Sachmangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (st. Rspr., vgl. nur Senat, Urteil vom 25. Januar 2019 - V ZR 38/18, WM 2019, 2206 Rn. 22).
• BGH, 16.07.2021 - V ZR 119/20

  Sachmängelhaftung beim Grundstückskauf: Unzutreffende öffentliche Äußerung über …

  Auf den in dem Kaufvertrag vereinbarten allgemeinen Haftungsausschluss, der auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks erfasst (vgl. Senat…, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 12, 18; Urteil vom 25. Januar 2019 - V ZR 38/18, NJW 2019, 2380 Rn. 21 mwN), kann die Beklagte zu 1 sich nur dann mit Erfolg berufen, wenn sie nicht arglistig gehandelt hat (§ 444 BGB).
• BGH, 21.06.2024 - V ZR 79/23

  Souterrain-Wohnung mit Wandfeuchtigkeit ist mangelhaft

  Rn. 13 a) Arglistig im Sinne von § 444 BGB handelt bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels, wer einen Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Sachmangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (st. Rspr., vgl. nur Senat, Urteil vom 25. Januar 2019 - V ZR 38/18, WM 2019, 2206 Rn. 22 mwN).

• BGH, 27.03.2026 - V ZR 169/24

  Hauskäufer arglistig getäuscht: Höhe des Schadensersatzes?

  Rn. 10 2. Richtig ist auch, dass die Beklagten wegen dieses Mangels, weil der vereinbarte allgemeine Haftungsausschluss auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB aF zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks erfasst (vgl. Senat, Urteil vom 25. Januar 2019 - V ZR 38/18, NJW 2019, 2380 Rn. 21), nur haften, wenn sie den Mangel arglistig verschwiegen haben (§ 444 BGB).

  Rn. 11 a) Arglistig im Sinne von § 444 BGB handelt bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels, wer einen Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Sachmangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (vgl. Senat, Urteil vom 25. Januar 2019 - V ZR 38/18, NJW 2019, 2380 Rn. 22).

• BGH, 06.12.2024 - V ZR 229/23

  Sachmängelhaftung für die Erneuerung des Dachs eines gekauften Einfamilienhauses

  Maßgeblich ist, ob nach dem Inhalt des Exposés ein durchschnittlicher Käufer eine vollständige Erneuerung des Dachs einschließlich Unterkonstruktion und Dämmung erwarten konnte (vgl. Senat, Urteil vom 25. Januar 2019 - V ZR 38/18, NJW 2019, 2380 Rn. 11).

  Rn. 20 d) Auf den in dem Kaufvertrag vereinbarten allgemeinen Haftungsausschluss, der auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks erfasst (zu § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB aF Senat…, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 12 u. 18; Urteil vom 25. Januar 2019 - V ZR 38/18, NJW 2019, 2380 Rn. 21 mwN), kann die Beklagte sich nur dann mit Erfolg berufen, wenn sie nicht arglistig gehandelt hat (§ 444 BGB).

• BGH, 19.07.2023 - VIII ZR 201/22

  Darstellung von Urteilsgründen im Berufungsurteil; arglistige Täuschung bei …

  Rn. 25 b) Das Berufungsgericht hat auch - jedenfalls unter Zugrundelegung der von ihm bisher getroffenen Feststellungen - ohne Rechtsfehler ein arglistiges Verschweigen von Unfallschäden durch Angaben seitens des Klägers "ins Blaue hinein" verneint (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 19. März 1981 - VIII ZR 44/80, NJW 1981, 1441 unter II 2 a;… vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 28; vom 25. Januar 2019 - V ZR 38/18, NJW 2019, 2380 Rn. 33;… vom 14. Juni 2019 - V ZR 73/18, WM 2020, 2235 Rn. 25).
• LG Frankenthal, 01.10.2025 - 6 O 259/24

  Täuschung beim Hauskauf: Käufer darf Kaufvertrag rückgängig machen

  Die Vorschrift ist auch bei notariell beurkundeten Verträgen anwendbar, und zwar insbesondere dann, wenn gerade keine Beschaffenheitsvereinbarung in der Vertragsurkunde enthalten ist (zur Vorgängervorschrift: BGH, NJW 2019, 2380 ff., NJW 2018, 1954 ff., st. Rspr.).

  Die Annahme eines Sachmangels wegen des Fehlens einer Eigenschaft der Kaufsache, die der Käufer nach dieser Vorschrift erwarten kann, setzt nicht voraus, dass diese Eigenschaft in dem notariellen Kaufvertrag Erwähnung findet (BGH, NJW 2019, 2380 ff., st. Rspr.).

  Schon nach der Gesetzessystematik wäre es deshalb fragwürdig, bei beurkundungsbedürftigen Rechtsgeschäften die Norm im Wege der teleologischen Reduktion dahin einzuschränken, dass die öffentliche Äußerung Erwähnung im Vertrag gefunden haben muss (BGH, NJW 2019, 2380 ff., st. Rspr.;… Staudinger/Matusche-Beckmann (2023) BGB § 434 Rn. 117 ff. m.w.N.).

  Voraussetzung einer solchen negativen Beschaffenheitsvereinbarung ist nämlich, dass die Beschaffenheit im Vertrag konkret beschrieben ist (BGH, NJW 2019, 2380 ff.;… Staudinger/Matusche-Beckmann (2023) BGB § 434 Rn. 119 m.w.N.).

• OLG Bremen, 17.03.2023 - 2 U 32/20

  Anforderungen an den Umfang der Untersuchung von Waren eines Handelskaufs; …

  (1) Eine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB erfordert die Vereinbarung einer bestimmten Eigenschaft, die zu der vertragsgemäßen Beschaffenheit der Kaufsache gehören soll (vgl. BGH, Urteil vom 25. Januar 2019 - V ZR 38/18 -, Rn. 18, juris).
• KG, 28.01.2021 - 20 U 1052/20

  Hauskauf: Schadensersatzhaftung wegen einer mangelhaften Kellerabdichtung

  Es hat zutreffend die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zitiert, wonach arglistig im Sinne von § 444 BGB bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels handelt, wer einen Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Sachmangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (vgl. auch BGH, Urteil vom 25.01.2019 - V ZR 38/18 - juris Rz. 22):.

  Rn. 24 a) Die Offenbarungspflicht des Beklagten bezüglich der unvollständigen Abdichtungsmaßnahmen ergab sich bereits daraus, dass die falschen Angaben im Exposé eine Fehlvorstellung bei den Klägern über den Stand der Sanierung des Kellers hervorgerufen hatten (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 25.01.2019 - V ZR 38/18 - juris Rz. 23).

• OLG Hamm, 19.12.2022 - 22 U 211/21

  Grundstückskaufvertrag; Arglist; Kostenquote; Kosten der Beweisaufnahme

  einem Maklerexposé, herrühren (vgl. BGH, Urteil v. 25.01.2019 - V ZR 38/18, Rn. 11, zit. nach juris) oder aus der tatsächlichen Nutzung der Räumlichkeiten bei der Besichtigung resultieren (…vgl. BGH, Urteil v. 16.03.2012 - V ZR 18/11, Rn. 15ff., zit. nach juris).
• OLG Köln, 23.04.2026 - 3 U 61/25

  Erklärung des Vorbehaltsurteils des LG für vorbehaltlos auf Berufung der …
• OLG Hamm, 23.06.2022 - 22 U 91/21

  Wohnflächenangaben in einem Maklerexposé als Beschaffenheitsangaben im Sinne von …
• OLG Dresden, 16.01.2020 - 4 U 2183/19

  Ersatz sachmangelbedingter Schäden an einem Wohngebäude
• OLG Brandenburg, 23.07.2026 - 5 U 108/23

  Befall des Dachstuhls des Hauses mit Holzwürmern zum Zeitpunkt des …
• OLG Bremen, 21.08.2025 - 2 U 114/24

  Kein Anspruch der Grundstückskäufer auf Herstellung eines neuen Anschlusses von …
• LG Flensburg, 12.12.2025 - 2 O 154/24

  Rückabwicklung eines Grundstückskaufs wegen arglistiger Täuschung durch falsche …
• OLG Hamm, 18.09.2025 - 22 U 52/24

  Teilerfolgreiche Berufung wegen Anspruch des Käufers auf Minderung des …
• OLG Hamburg, 08.07.2024 - 5 U 97/23

  Vorkaufsrechtsausübung an einem bebauten Grundstück: Fehlenende Baugenehmigung …
• OLG Zweibrücken, 24.09.2020 - 4 U 20/20

  Haftung eines Verkäufers beim Verschweigen eines Mangels bei Abschluss eines …
• LG Hamburg, 05.01.2023 - 326 O 262/20

  Vorvertragliche Aufklärungspflichten beim Kauf einer Eigentumswohnung
• OLG Celle, 27.08.2025 - 7 U 67/24

  Rückabwicklung eines zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrags bei …
• KG, 09.09.2024 - 24 U 146/23
• OLG Frankfurt, 18.12.2024 - 12 U 202/23

  Arglistige Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel bei …
• LG Bonn, 31.01.2022 - 17 O 331/21

  Grundstückskaufvertrag - Bezeichnung Massivbauweise eine …
• OLG Saarbrücken, 15.01.2026 - 4 U 51/24

  Sanierung fehlgeschlagen: Feuchtigkeitsschäden verschwiegen?
• LG Lübeck, 18.01.2024 - 14 S 41/23

  Kein Gewährleistungsausschluss wegen möglicher Asbestbelastung?
• OLG Düsseldorf, 16.09.2019 - 9 U 134/18

  Grundstückskaufvertrag - Ansprüche aufgrund der Schadstoffbelastung eines …
• OLG Celle, 04.02.2026 - 7 U 63/25

  Beschaffenheitsvereinbarung und Arglist beim privaten Gebrauchtwagenkauf
• OLG Hamm, 19.09.2019 - 22 U 82/18
• LG Darmstadt, 01.08.2023 - 26 O 43/22