Volltextveröffentlichungen (11)

• Doctrine(Abodienst, kostenloses Probeabo)
  Mit KI-Zusammenfassung und KI-Dialogfeld, um Fragen zur Entscheidung stellen.
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• openjur.de
• bundesgerichtshof.de

• rechtsinformationen.bund.de

  Kaufvertrag über Wohnräume im Souterrain eines Altbaus: Erhebliche Wandfeuchtigkeit als Sachmangel

• rechtsprechung-im-internet.de

  § 434 Abs 1 S 2 Nr 1 BGB vom 02.01.2002, § 434 Abs 1 S 2 Nr 2 BGB vom 02.01.2002
  Kaufvertrag über Wohnräume im Souterrain eines Altbaus: Erhebliche Wandfeuchtigkeit als Sachmangel

• IWW

  § 281 A... bs. 1 Satz 1, § 280 Abs. 1, 3 BGB, § 434 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB, § 434 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB, § 437 Nr. 3, § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB, Art. 229 § 58 EGBGB, § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 und 2 BGB, § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB, § 434 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 2 BGB, § 434 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 Nr. 1 BGB, § 444 BGB, § 442 BGB, § 561 ZPO, § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO, § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO, § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO, § 254 Abs. 2 Satz 1 BGB, § 20 Abs. 1, § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG, § 21 Abs. 4, 8 WEG

• Deutsches Notarinstitut

  BGB a. F. § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 u. 2
  Mangelhaftigkeit der Kaufsache; Wohnung im Souterrain eines Altbaus; Wandfeuchtigkeit; fehlende Eignung zum Wohnen

• zfir-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)

  BGB § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1, 2 a. F.
  Sachmangel bei Wandfeuchte in als Wohnung verkauften Räumlichkeiten im Souterrain eines Altbaus

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  Darstellen eines Sachmangels durch die bestehende erhebliche Feuchtigkeit der Wohnungen; Wohnen als die vertraglich vorausgesetzte Verwendung einer Souterrainwohnung

• datenbank.nwb.de

  Kaufvertrag über Wohnräume im Souterrain eines Altbaus: Erhebliche Wandfeuchtigkeit als Sachmangel

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Feuchte Wohnräume sind Kaufmangel!

Kurzfassungen/Presse (9)

• lto.de (Kurzinformation)

  Feuchtigkeitsschäden im Altbau: Wohnungen sind zum Wohnen da

• Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)

  Altbau mit feuchter Souterrain-Wohnung

• anwaltonline.com(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Kurzinformation)

  Feuchte Souterrainwohnung ist mangelhaft

• mdr-recht.de (Kurzinformation)

  Feuchte Wände im Souterrain eines Altbaus sind Sachmangel

• Wolters Kluwer (Kurzinformation)

  Keine vertraglich vorausgesetzte Verwendbarkeit von als Wohnung verkauften Räumen im Souterrain eines Altbaus mit erheblicher Wandfeuchtigkeit bei Gefahrübergang

• anwalt.de (Kurzinformation)

  Mangelbegriff beim Wohnen

• anwalt.de (Kurzinformation)

  Feuchtigkeitsschäden bei Immobilienkauf

• anwalt.de (Kurzinformation)

  Erhebliche Wandfeuchtigkeit im Souterrain als Sachmangel im Kaufvertrag

• kostenlose-urteile.de (Kurzmitteilung)

  Wandfeuchtigkeit einer im Souterrain gelegenen Wohnung eines Altbaus als Sachmangel - Fehlende Eignung zur vertraglich vorausgesetzten und gewöhnlichen Verwendung

Besprechungen u.ä. (2)

• Alpmann Schmidt | RÜ(Abo oder Einzelheftbestellung) (Fallmäßige Aufbereitung - für Studienzwecke)

  §§ 280, 281, 434, 437 BGB

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

  Wandfeuchtigkeit in Wohnräumen sind ein Kaufmangel! (IMR 2024, 438)

Papierfundstellen

• NJW 2024, 2832
• MDR 2024, 1105
• NZM 2024, 830

Wird zitiert von ... (10)Zitiert selbst (15)

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• BGH, 16.03.2012 - V ZR 18/11

  Haftungsausschluss beim Grundstückskauf: Arglistiges Verschweigen eines Mangels …

  Auszug aus BGH, 21.06.2024 - V ZR 79/23

  Ob die Feuchtigkeit daneben wegen der Angaben in dem Exposé auch einen Sachmangel nach § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB aF begründet (vgl. dazu Senat, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 16;… Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 7;… Urteil vom 19. Januar 2018 - V ZR 256/16, NJW-RR 2018, 752 Rn. 10), kann deshalb offenbleiben.

  Im Einzelnen ist von Bedeutung, ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, wie die Kaufsache genutzt wird, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind (vgl. Senat…, Urteil vom 7. November 2008 - V ZR 138/07, juris Rn. 13;… Urteil vom 27. März 2009 - V ZR 30/08, BGHZ 180, 205 Rn. 8; Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NZM 2012, 469 Rn. 14).

  Der bei Altbauten übliche Standard ist aber dann nicht maßgebend, wenn die Parteien eine abweichende Beschaffenheit vereinbart haben oder wenn die Trockenheit der Räume für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung (Nutzung des Kellers als Aufenthaltsraum) erforderlich ist (vgl. Senat, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, aaO).

  Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (vgl. Senat, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NZM 2012, 469 Rn. 21 mwN;… Urteil vom 19. Februar 2016 - V ZR 216/14, NJW 2016, 2315 Rn. 11;… Urteil vom 9. Februar 2018 - V ZR 274/16, NJW 2018, 1954 Rn. 24).

• BGH, 09.02.2018 - V ZR 274/16

  Grundstückskaufvertrag: Fehlen einer nach öffentlichen Äußerungen zu erwartenden …

  Auszug aus BGH, 21.06.2024 - V ZR 79/23

  Die vertraglich vorausgesetzte Verwendung einer Souterrainwohnung ist das Wohnen, weshalb der Käufer regelmäßig erwarten darf, dass die Wohnung trocken ist, auch wenn sie in einem Altbau gelegen ist (vgl. Senat, Urteil vom 9. Februar 2018 - V ZR 274/16, NJW 2018, 1954 Rn. 15).

  Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (vgl. Senat…, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NZM 2012, 469 Rn. 21 mwN;… Urteil vom 19. Februar 2016 - V ZR 216/14, NJW 2016, 2315 Rn. 11; Urteil vom 9. Februar 2018 - V ZR 274/16, NJW 2018, 1954 Rn. 24).

• BGH, 04.05.2018 - V ZR 203/17

  Sanierungspflichten in einem in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilten Altbau

  Auszug aus BGH, 21.06.2024 - V ZR 79/23

  Die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums ist Aufgabe der GdWE (für die Schäden aus den Jahren 2018 und 2019 noch maßgeblich: § 20 Abs. 1, § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG aF; näher Senat, Urteil vom 4. Mai 2018 - V ZR 203/17, NZM 2018, 611 Rn. 7 ff.).

• BGH, 06.11.2015 - V ZR 78/14

  Erwerb eines Hausgrundstücks: Beschaffenheitsvereinbarung außerhalb des …

  Auszug aus BGH, 21.06.2024 - V ZR 79/23

  Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, etwa - wie hier - in einem Exposé, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB aF (vgl. Senat, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 15;… Urteil vom 23. Juni 2023 - V ZR 89/22, NJW 2023, 2942 Rn. 20 mwN).
• BGH, 25.01.2019 - V ZR 38/18

  Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises für ein Grundstück aufgrund …

  Auszug aus BGH, 21.06.2024 - V ZR 79/23

  Rn. 13 a) Arglistig im Sinne von § 444 BGB handelt bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels, wer einen Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Sachmangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (st. Rspr., vgl. nur Senat, Urteil vom 25. Januar 2019 - V ZR 38/18, WM 2019, 2206 Rn. 22 mwN).
• BGH, 27.03.2009 - V ZR 30/08

  Zur Aufklärungspflicht des Verkäufers bei Asbest

  Auszug aus BGH, 21.06.2024 - V ZR 79/23

  Im Einzelnen ist von Bedeutung, ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, wie die Kaufsache genutzt wird, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind (vgl. Senat…, Urteil vom 7. November 2008 - V ZR 138/07, juris Rn. 13; Urteil vom 27. März 2009 - V ZR 30/08, BGHZ 180, 205 Rn. 8;… Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NZM 2012, 469 Rn. 14).
• BGH, 11.11.2022 - V ZR 213/21

  Prozessführungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Geltendmachung von …

  Auszug aus BGH, 21.06.2024 - V ZR 79/23

  Wenn dem Verkäufer offenbarungspflichtige Tatsachen bekannt sind, ist ein arglistiges Verschweigen jedoch auch dann gegeben, wenn der wahre Umfang der aufklärungspflichtigen Tatsache nicht angegeben, sondern bagatellisiert wird (vgl. Senat, Urteil vom 11. November 2022 - V ZR 213/21, NJW 2023, 217 Rn. 72 mwN).
• BGH, 22.04.2016 - V ZR 23/15

  Grundstückskaufvertrag: Umfang des vereinbarten Haftungsausschlusses für …

  Auszug aus BGH, 21.06.2024 - V ZR 79/23

  Ob die Feuchtigkeit daneben wegen der Angaben in dem Exposé auch einen Sachmangel nach § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB aF begründet (vgl. dazu Senat…, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 16; Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 7;… Urteil vom 19. Januar 2018 - V ZR 256/16, NJW-RR 2018, 752 Rn. 10), kann deshalb offenbleiben.
• BGH, 19.01.2018 - V ZR 256/16

  Grundstückskaufvertrag: Angaben in einem Exposé als zu erwartende Eigenschaften …

  Auszug aus BGH, 21.06.2024 - V ZR 79/23

  Ob die Feuchtigkeit daneben wegen der Angaben in dem Exposé auch einen Sachmangel nach § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB aF begründet (vgl. dazu Senat…, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 16;… Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 7; Urteil vom 19. Januar 2018 - V ZR 256/16, NJW-RR 2018, 752 Rn. 10), kann deshalb offenbleiben.
• BGH, 23.06.2023 - V ZR 89/22

  Grundstückskaufvertrag: Erstreckung des verkauften Grundstücks auf ein …

  Auszug aus BGH, 21.06.2024 - V ZR 79/23

  Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, etwa - wie hier - in einem Exposé, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB aF (vgl. Senat…, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 15; Urteil vom 23. Juni 2023 - V ZR 89/22, NJW 2023, 2942 Rn. 20 mwN).
• BGH, 19.02.2016 - V ZR 216/14

  Grundstückskaufvertrag: Arglistiges Verschweigen eines Mangels durch den …
• BGH, 14.06.2019 - V ZR 73/18

  Erfolgen der Angabe des fachkundigen Verkäufers zur Errichtung des Kaufobjekts …
• BGH, 26.01.2024 - V ZR 162/22

  Haftung des Wohnungseigentumsverwalters für im Zuge der Vornahme von …
• BGH, 07.11.2008 - V ZR 138/07

  Umfang der Überprüfung der Beweiswürdigung durch das Revisionsgericht; Haftung …
• BGH, 24.10.1988 - II ZR 68/88

  Überweisung von Geldern aus einer Beteiligung einer stillen Gesellschaft auf ein …

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• BGH, 18.12.2025 - V ZB 8/25

  Öffentlicher Glaube des Grundbuchs bei Vorwegnahme der Erbfolge

  Rn. 32 b) Werden Indiztatsachen als wahr unterstellt, dürfen sie - ebenso wie andere Behauptungen der Beteiligten (vgl. Senat, Urteil vom 21. Juni 2024 - V ZR 79/23, NJW 2024, 2823 Rn. 16 mwN zum Zivilprozess) - nicht nur vordergründig als wahr unterstellt werden, sondern müssen so übernommen werden, wie sie behauptet wurden.
• BGH, 06.03.2025 - IX ZR 209/23

  Anfechtbarkeit der Übertragung des Eigentums an zwei Hausgrundstücken vom …

  Rn. 50 c) Dieses Vorgehen ist rechtsfehlerhaft, weil bei einer Wahrunterstellung die Behauptung der Partei nicht nur vordergründig als wahr unterstellt werden darf, sondern so übernommen werden muss, wie sie aufgestellt wurde (BGH, Urteil vom 21. Juni 2024 - V ZR 79/23, NJW 2024, 2823 Rn. 16 mwN).
• BGH, 27.02.2026 - V ZR 18/25

  Mangelhaftes Gemeinschaftseigentum: Wann bekommt ein Eigentümer Schadensersatz?

  Der für die notwendigen Entscheidungsprozesse erforderliche Zeitraum ist bei der Prüfung eines Mitverschuldens des Wohnungseigentümers einzubeziehen (vgl. Senat, Urteil vom 21. Juni 2024 - V ZR 79/23, ZWE 2024, 451 Rn. 29); die Verzögerung durch die (hypothetische) Entscheidungsfindung ist ihm also nicht anzulasten.

• OLG Hamm, 23.03.2026 - 22 U 66/25

  Grundstückskaufvertrag; Aufklärungspflichten des Verkäufers

  Bagatellisierende Antworten können eine Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung begründen (im Anschluss an BGH, Urteil vom 21. Juni 2024 - V ZR 79/23 -).

  In diesem Zusammenhang können auch den wahren Sachverhalt bagatellisierende Antworten Arglist begründen (BGH, Urteil vom 21. Juni 2024 - V ZR 79/23, Rn. 18, juris).

• OLG Frankfurt, 18.12.2024 - 12 U 202/23

  Arglistige Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel bei …

  So sind als Wohnung verkaufte Räume, die eine erhebliche Wandfeuchtigkeit aufweisen, regelmäßig weder für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung noch für die gewöhnliche Verwendung zum Wohnen geeignet und infolgedessen mangelhaft (vgl. BGH, Urteil vom 21. Juni 2024 - V ZR 79/23 -, Rn. 11, juris).

  Arglistig in diesem Sinne handelt bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels, wer einen Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Sachmangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (BGH, Urteil vom 21. Juni 2024 - V ZR 79/23 -, Rn. 13, juris).

  Wenn dem Verkäufer offenbarungspflichtige Tatsachen bekannt sind, ist ein arglistiges Verschweigen jedoch auch dann gegeben, wenn der wahre Umfang der aufklärungspflichtigen Tatsache nicht angegeben, sondern bagatellisiert wird (BGH, Urteil vom 21. Juni 2024 - V ZR 79/23 -, Rn. 18, juris).

• OLG Brandenburg, 04.12.2025 - 5 U 23/25

  Rücktritt vom Grundstückskaufvertrag wegen Arglist

  Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer (oder den diesen vertretenden Makler) vor Vertragsschluss, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB aF (vgl. BGH, Urteil vom 21. Juni 2024, Az. V ZR 79/23;… Urteil vom 6. November 2015, Az. V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 15; Urteil vom 23. Juni 2023, Az. V ZR 89/22).

  Dahingestellt bleiben kann dabei, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel begründet, sondern es auf die Umstände des Einzelfalls ankommt (vgl. BGH, Urteil vom 21. Juni 2024, Az. V ZR 79/23).

• OLG Saarbrücken, 03.04.2025 - 4 U 27/24

  Kenntnis nicht offenkundiger Mängel als Voraussetzung für Arglisthaftung beim …

  Als Wohnung verkaufte Räume im Souterrain eines Altbaus, die bei Gefahrübergang eine erhebliche Wandfeuchtigkeit aufweisen, sind regelmäßig weder für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung noch für die gewöhnliche Verwendung zum Wohnen geeignet und infolgedessen mangelhaft (BGH, Urteil vom 21.06.2024 - V ZR 79/23 -, juris Rn. 11).
• OLG Saarbrücken, 15.01.2026 - 4 U 51/24

  Sanierung fehlgeschlagen: Feuchtigkeitsschäden verschwiegen?

  Rn. 31 Für eine - vom Gewährleistungsausschluss nicht erfasste - Vereinbarung der Parteien über die Freiheit des Kellers von Feuchtigkeit oder über das Vorhandensein eines hinreichenden baulichen Schutzes vor dem Eindringen von Feuchtigkeit (§ 434 Abs. 2 Nr. 1 BGB) enthält der Kaufvertrag keine Anhaltspunkte (vgl. BGH, Urteil vom 21. Juni 2024 - V ZR 79/23 - juris Rn. 8: die bloße Beschreibung von Eigenschaften, die nicht in die notarielle Urkunde aufgenommen wurde, genügt in aller Regel nicht).

  Rn. 33 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Kellerräumen in Häusern, die zu einer Zeit gebaut wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren - mithin jedenfalls zur Zeit der Errichtung des hier streitgegenständlichen Hauses im Jahr 1935 -, begründet nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel (vgl. BGH, Urteil vom 21. Juni 2024 - V ZR 79/23 -, juris Rn. 10; BGH…, Urteil vom 9. Februar 2018 - V ZR 274/16 -, juris Rn. 15).

• LG Oldenburg, 28.11.2025 - 5 O 2252/22

  Holzwurmbefall: Aufklärungspflichtig oder erkennbar?

  Soweit es um Sachmängel von Gebäuden geht, ist nach den Umständen des Einzelfalls von Bedeutung, ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, wie die Kaufsache genutzt wird, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Mängelerscheinungen sind (vgl. BGH NJW 2024, 2832 Rn. 10, zu § 444 BGB).

  Zwar kann nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung der bei Altbauten übliche Standard maßgebend sein, etwa bei auftretender Feuchtigkeit in Kellerräumen in Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren; hierbei ist nicht jede Feuchtigkeit im Keller als Sachmangel zu bewerten (BGH NJW 2024, 2832 Rn. 10).

• LG Köln, 15.01.2026 - 15 S 87/25
  Er muss sich auch vorwerfen lassen, dass er eine richterliche Beschlussersetzung hätte herbeiführen können (vgl. BGH v. 21.06.2024 - V ZR 79/23, Rn. 29).