Volltextveröffentlichungen (6)

• openjur.de
• NRWE (Rechtsprechungsdatenbank NRW)
• grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

  BGB §§ 535 Abs. 2,556 Abs. 1,2, 242
  Betriebskostenvorauszahlung; Nebenkostenvorauszahlung; Wirtschaftlichkeitsgebot; Hauswartskosten; Center-Managementkosten

• Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)

  Vertraglicher Rückerstattungsanspruch eines Mieters bei nicht Aufzehrung von geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen durch die in dem betreffenden Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallenen Nebenkosten; Unwirksamkeit einer Klausel über eine Umlagefähigkeit der ...

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Sind Center-Managementkosten umlagefähig?

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Papierfundstellen

• ZMR 2011, 861

Wird zitiert von ... (11)Zitiert selbst (40)

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• OLG Düsseldorf, 25.07.2008 - 24 W 53/08

  Gewerbliches Mietrecht: Kein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund bei schwerer …

  Auszug aus OLG Düsseldorf, 19.10.2009 - 24 U 129/08

  Rn. 34 Für den Bereich der Verwaltungskosten dürfte aufgrund der Definition in § 26 Abs. 1 II. BV / § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV auch ohne nähere Umschreibung im Mietvertrag hinreichend klar sein, dass hierunter die Kosten zu verstehen sind, die der Vermieter selbst oder durch Arbeitskräfte wie Büropersonal zur kaufmännischen und rechtlichen Verwaltung des Gebäudes aufwenden muss (vgl. OLG Köln NZM 2008, 366; NZM 2008, 368; NZM 2008, 807).

  Ob auch die Position "Kosten der kaufmännischen und technischen Verwaltung" noch dem Transparenzgebot genügt, ob für den Mieter also ausreichend deutlich wird, dass er hier auch mit Kosten aus dem an sich dem Vermieter obliegenden Bereich der Instandhaltung und Instandsetzung belastet werden kann, kann dahinstehen (…verneinend OLG Frankfurt, Urt. v. 17.01.2008, Az. 27 U 25/07 bei juris sub II. 3b; OLG Köln, 22. Zivilsenat, NZM 2008, 368 sub II. A. 1. c); NZM 2008, 807 sub II. B. 2. c); bejahend OLG Köln, 1. Zivilsenat, NZM 2008, 366).

  Rn. 40 Angesichts der Stellung der Klausel am Ende der Betriebskostenaufstellung und mangels irgendwelcher Angaben zur Höhe der Managementkosten brauchte die Klägerin auch nicht damit zu rechnen, dass sich dahinter eine Kostenposition verbirgt, die zusätzlich zu den Kosten der Hausreinigung, die die Klägerin direkt zu tragen hatte, und zusätzlich zu den gesondert erhobenen Hauswartskosten und Kosten für die Pflege der Außenanlagen anfiel und trotz Grundsteuern von insgesamt 124.749,93 EUR jährlich (gegenüber 99.337,45 EUR nach Vermieterwechsel für das Jahr 2006) und überhöhten Hauswartskosten von insgesamt 131.913.24 EUR jährlich mit insgesamt 112.047,29 EUR jährlich noch ca. ¼ der gesamten umgelegten Nebenkosten ausmachte (vgl. OLG Köln NZM 2006, 701; NZM 2008, 368; NZM 2008, 807).

  Allerdings ist es richtig, dass eine - auch unbezifferte - Regelung über die Umlegung von Kosten der Verwaltung im Gewerberaummietverhältnis nicht unüblich ist und dass es nicht darauf ankommt, ob die Nebenkostenvorauszahlungen kostendeckend waren oder nicht (vgl. BGH NJW 2004, 1102; NJW 2004, 2674; OLG Köln NZM 2008, 807).

  Auch kann der Standort der Verwaltungskosten an hinterer Stelle der Betriebskostenaufstellung unschädlich sein, wenn und soweit der Mieter damit rechnen muss, eine solche Regelung an irgendeiner Stelle vorzufinden (vgl. OLG Köln NZM 2008, 807).

  Ebenso kann es sein, dass Verwaltungskosten von 4% der Nettomieten nicht unüblich sind (vgl. OLG Köln NZM 2006, 701; 2008, 368; 2008, 807 für jeweils 4, 5 bis 5, 5% der Gesamtmieten).

  Aber die Gesamtschau der Umstände, dass Inhalt und Kosten des Managements nicht angegeben waren, obwohl dies dem Beklagten ohne weiteres möglich gewesen wäre, die Klausel an hinterer Stelle in der Betriebskostenaufstellung im Anschluss an die Hauswartskosten zu finden ist und die Managementkosten eine ganz erhebliche Kostenposition darstellten, ergibt im Streitfall, dass der Mieterseite die Höhe der von dieser zu tragenden Nebenkosten in einer Weise verschleiert worden ist, dass diese bei Vertragsschluss außerstande war, die auf sie zukommende Kostenlast auch nur grob abzuschätzen (vgl. BGH NZM 2005, 863; NZM 2006, 765; OLG Köln NZM 2008, 807).

• OLG Köln, 18.12.2007 - 22 U 67/07

  Überbürdung von Verwaltungskosten

  Auszug aus OLG Düsseldorf, 19.10.2009 - 24 U 129/08

  Rn. 33 Allerdings ist eine Vereinbarung, mit der der Vermieter den Mieter von Gewerberäumen mit den Kosten einer von ihm beauftragten Hausverwaltung, auch eines Center-Managements, belastet, grundsätzlich zulässig (OLG Köln NZM 2006, 701; NZM 2008, 368; OLG Nürnberg WuM 1995, 308; OLG Rostock NZM 2005, 507;… Schmidt-Futterer/Langenberg, a.a.O., § 556 Rdnr. 94).

  Rn. 34 Für den Bereich der Verwaltungskosten dürfte aufgrund der Definition in § 26 Abs. 1 II. BV / § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV auch ohne nähere Umschreibung im Mietvertrag hinreichend klar sein, dass hierunter die Kosten zu verstehen sind, die der Vermieter selbst oder durch Arbeitskräfte wie Büropersonal zur kaufmännischen und rechtlichen Verwaltung des Gebäudes aufwenden muss (vgl. OLG Köln NZM 2008, 366; NZM 2008, 368; NZM 2008, 807).

  Ob auch die Position "Kosten der kaufmännischen und technischen Verwaltung" noch dem Transparenzgebot genügt, ob für den Mieter also ausreichend deutlich wird, dass er hier auch mit Kosten aus dem an sich dem Vermieter obliegenden Bereich der Instandhaltung und Instandsetzung belastet werden kann, kann dahinstehen (…verneinend OLG Frankfurt, Urt. v. 17.01.2008, Az. 27 U 25/07 bei juris sub II. 3b; OLG Köln, 22. Zivilsenat, NZM 2008, 368 sub II. A. 1. c); NZM 2008, 807 sub II. B. 2. c); bejahend OLG Köln, 1. Zivilsenat, NZM 2008, 366).

  Er könnte den Umfang der Kostenlast nur abschätzen, wenn diese Position annähernd in einem Leistungskatalog umschrieben wäre und wenn sie die Höhe oder die Berechnungsgrundlage der auf den Mieter zukommenden Kosten erkennen ließe (vgl. KG NZM 2002, 954; OLG Köln NZM 2008, 368; OLG Rostock NZM 2005, 507;… Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rdnr. 483).

  Dies gilt auch deshalb, weil diese Tätigkeiten gemäß § 535 Abs. 1 BGB grundsätzlich dem Vermieter obliegen und eine hiervon abweichende Vereinbarung stets einer ausdrücklichen und inhaltlich bestimmten Einigung bedarf (vgl. BGH NJW-RR 2006, 84; NJW 2006, 2061; OLG Köln NZM 2008, 368).

  Rn. 40 Angesichts der Stellung der Klausel am Ende der Betriebskostenaufstellung und mangels irgendwelcher Angaben zur Höhe der Managementkosten brauchte die Klägerin auch nicht damit zu rechnen, dass sich dahinter eine Kostenposition verbirgt, die zusätzlich zu den Kosten der Hausreinigung, die die Klägerin direkt zu tragen hatte, und zusätzlich zu den gesondert erhobenen Hauswartskosten und Kosten für die Pflege der Außenanlagen anfiel und trotz Grundsteuern von insgesamt 124.749,93 EUR jährlich (gegenüber 99.337,45 EUR nach Vermieterwechsel für das Jahr 2006) und überhöhten Hauswartskosten von insgesamt 131.913.24 EUR jährlich mit insgesamt 112.047,29 EUR jährlich noch ca. ¼ der gesamten umgelegten Nebenkosten ausmachte (vgl. OLG Köln NZM 2006, 701; NZM 2008, 368; NZM 2008, 807).

  Ebenso kann es sein, dass Verwaltungskosten von 4% der Nettomieten nicht unüblich sind (vgl. OLG Köln NZM 2006, 701; 2008, 368; 2008, 807 für jeweils 4, 5 bis 5, 5% der Gesamtmieten).

• BGH, 20.02.2008 - VIII ZR 27/07

  Zuordnung der Betriebskosten zu bestimmten Abrechnungszeiträumen; Zulässigkeit …

  Auszug aus OLG Düsseldorf, 19.10.2009 - 24 U 129/08

  Rn. 24 Unter diesen Umständen war der Beklagte verpflichtet, die Kosten der umlagefähigen Hauswartstätigkeit einerseits und die nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten andererseits nachvollziehbar aufzuschlüsseln, so dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können (vgl. BGH WuM 2008, 285; LG Neuruppin WuM 2004, 49; LG Potsdam WuM 2003, 743).

  Die Darlegungs- und Beweislast trifft nach einhelliger Ansicht den Vermieter (vgl. BGH WuM 2008, 285;… Schmidt-Futterer/Langenberg, a.a.O., § 556 Rdnr. 185;… Staudinger/Weitemeyer, a.a.O., § 556 Rdnr. 40).

  Die Vorschrift bezweckt nicht, dem Mieter das Risiko von Darlegungsmängeln sowie der Nichterweislichkeit aufzuerlegen, denn es handelt sich durchweg um Umstände aus der Sphäre des Vermieters (vgl. BGH WuM 2008, 285).

  Nicht umlagefähige Kosten bilden auch keine Ausnahme von der Regel, weil die Tätigkeit des Hauswarts von den vertraglichen Vereinbarungen und ihrer Handhabung im Einzelfall abhängt (vgl. BGH WuM 2008, 285).

  Entscheidend ist nämlich der tatsächliche Aufwand des Hauswarts für die jeweiligen Arbeiten, während die Leistungsbeschreibung im Vertrag des Vermieters mit dem Hauswart lediglich ein Indiz für den Umfang der nicht umlagefähigen Kosten ist (vgl. BGH WuM 2008, 285).

  Sie können daher weder Grundlage einer Beweisaufnahme noch einer Schätzung sein (vgl. BGH WuM 2008, 285; LG Potsdam WuM 2003, 743; LG Neuruppin WuM 2004, 49).

• OLG Rostock, 13.12.2004 - 3 U 56/04

  Anforderungen an die Bestimmtheit einer Klausel über die Umlage der Kosten für …

  Auszug aus OLG Düsseldorf, 19.10.2009 - 24 U 129/08

  Rn. 33 Allerdings ist eine Vereinbarung, mit der der Vermieter den Mieter von Gewerberäumen mit den Kosten einer von ihm beauftragten Hausverwaltung, auch eines Center-Managements, belastet, grundsätzlich zulässig (OLG Köln NZM 2006, 701; NZM 2008, 368; OLG Nürnberg WuM 1995, 308; OLG Rostock NZM 2005, 507;… Schmidt-Futterer/Langenberg, a.a.O., § 556 Rdnr. 94).

  Der Begriff der Center-Managementkosten jedenfalls dürfte nicht mehr hinreichend klar sein, weil keine tragfähigen Erkenntnisse dazu vorliegen, welche Tätigkeiten üblicherweise mit dem Center-Management verbunden sind (so KG NZM 2002, 954; OLG Rostock NZM 2005, 507).

  Er könnte den Umfang der Kostenlast nur abschätzen, wenn diese Position annähernd in einem Leistungskatalog umschrieben wäre und wenn sie die Höhe oder die Berechnungsgrundlage der auf den Mieter zukommenden Kosten erkennen ließe (vgl. KG NZM 2002, 954; OLG Köln NZM 2008, 368; OLG Rostock NZM 2005, 507;… Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rdnr. 483).

  Mangels tragfähiger Erkenntnisse dazu, welche Tätigkeiten und Kosten üblicherweise mit einem Center-Management verbunden sind (vgl. KG NZM 2002, 954; OLG Rostock NZM 2005, 507) musste die Rechtsvorgängerin der Klägerin mit dem vom Beklagten gewünschten Inhalt der Klausel auch nicht deswegen rechnen, weil sie bei den Vertragsverhandlungen juristisch beraten war.

• BGH, 14.05.1992 - VII ZR 204/90

  Vollstreckungsgegenklage bei notariell beurkundeter Unterwerfungserklärung - …

  Auszug aus OLG Düsseldorf, 19.10.2009 - 24 U 129/08

  ausgeführt, spricht nach Inhalt und Gestaltung der "Betriebskostenaufstellung" der Anschein dafür, dass es sich hierbei insgesamt und insbesondere bei der Klausel über die Managementkosten in Nr. 14 um Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne der § 1 Abs. 1 AGBG / § 305 Abs. 1 BGB handelt (vgl. BGH NJW 2004, 502; BGHZ 118, 229).

  Für diese Absicht spricht aufgrund der allgemeinen Formulierung ein vom Beklagten zu widerlegender Anschein (vgl. BGH NJW 2004, 502; BGHZ 118, 229).

  Rn. 77 Auch dafür, dass der Beklagte die "Betriebskostenaufstellung" im Sinne von § 1 Abs. 1 AGBG / § 305 Abs. 1 BGB gestellt hat, spricht eine tatsächliche Vermutung, weil die Bedingungen über die Umlagefähigkeit der Betriebskosten offensichtlich nur ihn begünstigen (vgl. BGHZ 118, 229).

• BGH, 11.12.2003 - VII ZR 31/03

  Begriff der Allgemeinen Geschäftsbedingungen

  Auszug aus OLG Düsseldorf, 19.10.2009 - 24 U 129/08

  Rn. 74 Vertragsbedingungen im Sinne des § 1 Abs. 1 AGBG / § 305 Abs. 1 BGB sind für eine Vielzahl von Verträgen bereits dann vorformuliert, wenn ihre dreimalige Verwendung beabsichtigt ist (vgl. BGH NJW 2004, 1454; NJW 2002, 138).

  Soweit der Beklagte behauptet, die "Betriebskostenaufstellung" sei lediglich in diesen drei Verträgen verwendet worden, spricht dies nicht gegen die Absicht der dreimaligen Verwendung, sondern belegt eine solche vielmehr (vgl. BGH NJW 2004, 1454).

  Dem Wortlaut des § 1 Abs. 1 AGBG / § 305 Abs. 1 BGB lässt sich eine einschränkende Auslegung des Inhalts, es müsse eine Verwendung gegenüber verschiedenen Vertragspartnern vorliegen, nicht entnehmen (vgl. BGH NJW 2004, 1454).

• KG, 08.10.2001 - 8 U 6267/00

  Wirksamkeit von Vereinbarungen der Mietvertragsparteien im Hinblick auf die …

  Auszug aus OLG Düsseldorf, 19.10.2009 - 24 U 129/08

  Der Begriff der Center-Managementkosten jedenfalls dürfte nicht mehr hinreichend klar sein, weil keine tragfähigen Erkenntnisse dazu vorliegen, welche Tätigkeiten üblicherweise mit dem Center-Management verbunden sind (so KG NZM 2002, 954; OLG Rostock NZM 2005, 507).

  Er könnte den Umfang der Kostenlast nur abschätzen, wenn diese Position annähernd in einem Leistungskatalog umschrieben wäre und wenn sie die Höhe oder die Berechnungsgrundlage der auf den Mieter zukommenden Kosten erkennen ließe (vgl. KG NZM 2002, 954; OLG Köln NZM 2008, 368; OLG Rostock NZM 2005, 507;… Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rdnr. 483).

  Mangels tragfähiger Erkenntnisse dazu, welche Tätigkeiten und Kosten üblicherweise mit einem Center-Management verbunden sind (vgl. KG NZM 2002, 954; OLG Rostock NZM 2005, 507) musste die Rechtsvorgängerin der Klägerin mit dem vom Beklagten gewünschten Inhalt der Klausel auch nicht deswegen rechnen, weil sie bei den Vertragsverhandlungen juristisch beraten war.

• OLG Köln, 04.07.2006 - 22 U 40/06

  Überraschende Abwälzung der Verwaltungskosten in gewerblichem Mietvertrag

  Auszug aus OLG Düsseldorf, 19.10.2009 - 24 U 129/08

  Rn. 33 Allerdings ist eine Vereinbarung, mit der der Vermieter den Mieter von Gewerberäumen mit den Kosten einer von ihm beauftragten Hausverwaltung, auch eines Center-Managements, belastet, grundsätzlich zulässig (OLG Köln NZM 2006, 701; NZM 2008, 368; OLG Nürnberg WuM 1995, 308; OLG Rostock NZM 2005, 507;… Schmidt-Futterer/Langenberg, a.a.O., § 556 Rdnr. 94).

  Rn. 40 Angesichts der Stellung der Klausel am Ende der Betriebskostenaufstellung und mangels irgendwelcher Angaben zur Höhe der Managementkosten brauchte die Klägerin auch nicht damit zu rechnen, dass sich dahinter eine Kostenposition verbirgt, die zusätzlich zu den Kosten der Hausreinigung, die die Klägerin direkt zu tragen hatte, und zusätzlich zu den gesondert erhobenen Hauswartskosten und Kosten für die Pflege der Außenanlagen anfiel und trotz Grundsteuern von insgesamt 124.749,93 EUR jährlich (gegenüber 99.337,45 EUR nach Vermieterwechsel für das Jahr 2006) und überhöhten Hauswartskosten von insgesamt 131.913.24 EUR jährlich mit insgesamt 112.047,29 EUR jährlich noch ca. ¼ der gesamten umgelegten Nebenkosten ausmachte (vgl. OLG Köln NZM 2006, 701; NZM 2008, 368; NZM 2008, 807).

  Ebenso kann es sein, dass Verwaltungskosten von 4% der Nettomieten nicht unüblich sind (vgl. OLG Köln NZM 2006, 701; 2008, 368; 2008, 807 für jeweils 4, 5 bis 5, 5% der Gesamtmieten).

• AG Frankfurt/Main, 05.06.2002 - 33 C 4255/01

  Betriebskosten - Wirtschaftlichkeit ist Pflicht!

  Auszug aus OLG Düsseldorf, 19.10.2009 - 24 U 129/08

  Dann hat der Vermieter darzulegen und erforderlichenfalls den Nachweis zu erbringen, dass er mit dem von ihm abgeschlossenen Vertrag das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht verletzt hat (vgl. BGH NZM 2007, 563; AG Frankfurt aM WuM 2002, 376; AG Leipzig WuM 2003, 452;… Beyerle, a.a.O., Rdnr. 13;… Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 560 Rdnr. 126;… Staudinger/Weitemeyer, BGB, 2006, § 556 Rdnr. 96).

  Dabei kommt es im Ergebnis nicht darauf an, ob die wirtschaftlich nicht berechtigten Kosten von vornherein nicht umlagefähig sind (…so Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, 3.Aufl., § 556 Rdnr. 107;… Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 10. Aufl., Rdnr. 1076) oder ob dem Mieter lediglich aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB ein Schadensersatzanspruch auf Freihaltung von den unnötigen Kosten zusteht, der ein Verschulden des Vermieters voraussetzt (so BGH WuM 2008, 29; AG Frankfurt aM WuM 2002, 376;… Beyerle, a.a.O., Rdnr. 12;… Staudinger/Weitemeyer, a.a.O., § 556 Rdnr. 94).

  Rn. 21 Der Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot führt grundsätzlich dazu, dass der Vermieter die üblichen Kosten in Ansatz bringen darf (vgl. AG Frankfurt aM WuM 2002, 376).

• BGH, 06.04.2005 - XII ZR 158/01

  Formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich …

  Auszug aus OLG Düsseldorf, 19.10.2009 - 24 U 129/08

  Dies gilt auch deshalb, weil diese Tätigkeiten gemäß § 535 Abs. 1 BGB grundsätzlich dem Vermieter obliegen und eine hiervon abweichende Vereinbarung stets einer ausdrücklichen und inhaltlich bestimmten Einigung bedarf (vgl. BGH NJW-RR 2006, 84; NJW 2006, 2061; OLG Köln NZM 2008, 368).

  Aber die Gesamtschau der Umstände, dass Inhalt und Kosten des Managements nicht angegeben waren, obwohl dies dem Beklagten ohne weiteres möglich gewesen wäre, die Klausel an hinterer Stelle in der Betriebskostenaufstellung im Anschluss an die Hauswartskosten zu finden ist und die Managementkosten eine ganz erhebliche Kostenposition darstellten, ergibt im Streitfall, dass der Mieterseite die Höhe der von dieser zu tragenden Nebenkosten in einer Weise verschleiert worden ist, dass diese bei Vertragsschluss außerstande war, die auf sie zukommende Kostenlast auch nur grob abzuschätzen (vgl. BGH NZM 2005, 863; NZM 2006, 765; OLG Köln NZM 2008, 807).

• BGH, 27.11.2003 - VII ZR 53/03

  Begriff der Allgemeinen Geschäftsbedingungen; Formularmäßiger Ausschluss von …
• BGH, 03.04.1998 - V ZR 6/97

  Wirksamkeit einer formularmäßigen Vereinbarung einer Vertragsstrafe in einem …
• OLG Köln, 18.01.2008 - 1 U 40/07

  Umlage der Kosten für kaufmännische und technische Hausverwaltung als sonstige …
• BGH, 11.02.2004 - VIII ZR 195/03

  Vereinbarung zu geringer Nebenkostenvorauszahlungen bleibt für Vermieter in der …
• BGH, 09.03.2005 - VIII ZR 57/04

  Rechte des Mieters bei unterbliebener Nebenkostenabrechnung
• BGH, 08.03.2006 - VIII ZR 78/05

  Abrechnung von Betriebskosten im Wohnraummietrecht
• BGH, 27.09.2001 - VII ZR 388/00

  Formularmäßige Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in einem …
• BGH, 03.11.1999 - VIII ZR 269/98

  Option zur Verlängerung eines Vertrages in AGB
• BGH, 28.04.2004 - XII ZR 21/02

  Rechtsfolgen überhöhter Betriebskostenvorauszahlungen
• BGH, 04.03.1997 - X ZR 141/95

  Begriff des Verwenders; Formularmäßige Vereinbarung von Beschränkungen der …
• BGH, 15.11.1977 - VI ZR 101/76

  Alkoholtest
• BGH, 12.05.1992 - XI ZR 258/91

  Anteilige Erstattung des Disagios bei vorzeitiger Rückzahlung zinsverbilligter …
• OLG Frankfurt, 17.01.2008 - 27 U 25/07

  Gewerberaummietvertrag: Vereinbarkeit der Mietnebenkostenabrechnung im …
• AG Köln, 21.02.2002 - 222 C 466/01

  Fälligkeit eines Nachzahlungsanspruchs aus der Nebenkostenabrechnung; …
• BGH, 28.11.2007 - VIII ZR 243/06

  Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots bei der Umstellung der Wärmeversorgung
• BGH, 09.05.2001 - IV ZR 121/00

  Zur Wirksamkeit von Klauseln in Lebensversicherungsverträgen
• BGH, 13.06.2007 - VIII ZR 78/06

  Anforderungen an die Darlegung eines Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot …
• BGH, 19.10.1999 - XI ZR 8/99

  Unwirksamkeit der formularmäßigen Vereinbarung eines Entgelts für die Bearbeitung …
• BGH, 24.03.1999 - IV ZR 90/98

  Zu Klauseln in Allgemeinen Versicherungsbedingungen einer privaten …
• OLG Düsseldorf, 10.05.2007 - 24 U 204/06

  Zur Nebenkostenabrechnung in Mietverträgen - Einzelabrechnungen als Einheit - …
• AG Köln, 02.09.1998 - 213 C 582/96

  Auch beim Hausmeister gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot!
• LG Hannover, 31.01.2002 - 3 S 1268/01

  Anspruch auf Rückzahlung von Teilbeträgen auf geleistete Vorauszahlungen auf die …
• OLG Nürnberg, 21.03.1995 - 3 U 3727/94

  Gewerberaummietrecht - Vereinbarung über Kosten für Verwaltung durch Drittfirma
• LG Köln, 04.11.2004 - 6 S 36/04
• AG Leipzig, 17.06.2003 - 18 C 2588/03

  Umlagefähige Kosten im Rahmen derÜberprüfung einer Betriebskostenabrechnung unter …
• LG Berlin, 10.05.2001 - 67 S 312/00
• OLG Frankfurt, 19.09.2005 - 25 U 93/05

  Wohnraummietverhältnis: Änderung der Betriebskosten bei Hausmeisterwechsel; …
• LG Berlin, 04.02.2002 - 67 S 185/01
• AG Berlin-Köpenick, 04.05.2006 - 12 C 44/06

  Wohnraummiete in Berlin: Mietminderung wegen nächtlicher Ruhestörungen; …
• AG Berlin-Charlottenburg, 22.06.2005 - 209 C 75/05

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• OLG Düsseldorf, 09.07.2015 - 10 U 126/14

  Anforderungen an die Abrechnung der Betriebskosten in einem …

  Der Mieter ist durch nichts gehindert, die von ihm für geboten erachteten Abzüge selbst vorzunehmen (OLG Düsseldorf, Beschl. v. 19.10.2009, I-24 U 129/08); es handelt sich nicht einmal um einen materiellen Fehler, da ein Freihaltungsanspruch von vornherein nur gegenüber einer berechtigten (Saldo-)Forderung entstehen kann; dies bei Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen darüber hinaus auch deren inhaltliche Richtigkeit voraussetzt (Zehelein, NZM 2014, 369, 370; Derckx, NZM 2014, 372, 373 mwN.).
• OLG Düsseldorf, 21.05.2015 - 10 U 29/15

  Umfang der Umlage von Betriebskosten bei einem Gewerberaummietvertrag

  Er begründet deshalb jedenfalls keinen formellen Mangel (OLG Düsseldorf [24. ZS], Beschluss vom 19.10.2009 - 24 U 129/08); es handelt sich nicht einmal um einen materiellen Fehler, da ein Freihaltungsanspruch von vornherein nur gegenüber einer berechtigten (Saldo-)Forderung entstehen kann und dies bei Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen darüber hinaus auch deren inhaltliche Richtigkeit voraussetzt (Zehelein, NZM 2014, 369, 370; Derckx, NZM 2014, 372, 373 mwN.).
• OLG Düsseldorf, 27.03.2012 - 24 U 123/11

  Umfang der Verpflichtung zur Tragung von Mietnebenkosten eines Gewerbeobjekts

  Zum Sicherheitsbereich gehört zum Beispiel die Kontrolle von Rettungs- und Fluchtwegen, des ordnungsgemäßen Zustands der Gemeinschaftsflächen, der Schließfunktion von Außentüren, der Abflüsse, der Beleuchtung von Gemeinschaftsflächen und des ordnungsgemäßen Zustands der haustechnischen Anlagen, ferner die Einweisung von Handwerkern bei umlagefähigen Arbeiten und die Erreichbarkeit im Notfall (vgl. Senat, Beschl. v. 19.10.2009 - I-24 U 129/08, ZMR 2011, 861 und juris;… Schmidt-Futterer/Langenberg, a.a.O., § 556 Rdnr. 181 m.w.N.).

  Eine solche Schätzungsgrundlage können etwa Stundenlisten sein (vgl. LG Neuruppin, WuM 2004, 49) Jedenfalls muss der Vermieter aber nachvollziehbare Angaben dazu machen, wie oft und mit welchem Zeitaufwand welche Tätigkeiten tatsächlich anfielen (Senat, ZMR 2011, 861).

  Auch der Vermieter von Geschäftsräumen darf nach Treu und Glauben nur solche Kosten auf den Mieter umlegen, die dem Wirtschaftlichkeitsgebot genügen (BGH, NJW 2010, 3647; Senat, Beschl. v. 19.10.2009 - I-24 U 129/08, ZMR 2011, 861 und juris).

• OLG Düsseldorf, 07.05.2026 - 10 U 72/25

  Nebenkosten: Was ist umlegbar und was nicht?

  Um dem Transparenzgebot zu genügen, hätte es einer näheren Bestimmung im Mietvertrag dazu bedurft, welche Kosten hier umgelegt werden sollen (…vgl. zur Problematik auch bei dem Begriff des kaufmännischen Centermanagements: Guhling/Günter/Both, 3. Aufl. 2024, BetrKV § 1 Rn. 24, 25; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.10.2009 - 24 U 129/08, BeckRS 2011, 7467).

  Eine nähere Erläuterung dazu, warum auf die Hausmeistertätigkeiten genau ein Anteil von 43, 26 % der gesamten Vergütung entfällt, hat die darlegungspflichtige Beklagte nicht gegeben (vgl. zur Darlegungslast: BGH, NZM 2008, 403; WuM 2008, 285; OLG Düsseldorf, BeckRS 2011, 7467).

  Entscheidend ist der tatsächliche Zeitaufwand des Hauswarts für die jeweiligen Arbeiten, die Leistungsbeschreibung im Vertrag des Vermieters mit dem Hauswart/ dem Dienstleister ist lediglich ein Indiz für den Umfang der nicht umlagefähigen Kosten (vgl. BGH, NZM 2008, 403; OLG Düsseldorf, BeckRS 2011, 7467).

• OLG Brandenburg, 29.03.2022 - 3 U 118/20

  Rückzahlung von Nebenkosten im Zusammenhang mit der Anmietung einer Ladenfläche …

  sei eine Abrechnung der Verwaltungskosten vereinbart und nähmen die mit der Verwaltung des Objekts betrauten Personen neben der Verwaltung des Mietobjekts auch andere Tätigkeiten wahr, habe der Vermieter bei der Abrechnung die betreffenden von ihm selbst zu tragenden Anteile herauszurechnen (…Lindner-Figura/Opreé/Stellmann, Geschäftsraummiete 3. Aufl. Kap XI Rn. 26); für die erforderliche Kostenabgrenzung müsse der Vermieter die Kosten der umlagefähigen Tätigkeit einerseits und die nicht umlagefähigen Kosten andererseits nachvollziehbar aufschlüsseln, so dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden könnten; entscheidend sei der tatsächliche Zeitaufwand für die einzelnen Arbeiten; die Leistungsbeschreibung im Vertrag des Vermieters mit seinem Dienstleister sei lediglich ein Indiz für den Umfang der nicht umlagefähigen Kosten (BGH Urteil vom 20.02.2008 - VIII ZR 27/07 zu Kosten des Hauswarts: einerseits Instandsetzungs-, andererseits Verwaltungstätigkeit); dabei sei grundsätzlich eine Schätzung nach § 287 ZPO möglich; die Schätzung bedürfe aber einer Grundlage, die der Vermieter vorzutragen habe, und für die es auf den tatsächlichen Aufwand für die jeweiligen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten ankomme (OLG Düsseldorf Urteil vom 19.10.2009, I-24 U 129/08);.

  im Rahmen von § 287 Abs. 1 ZPO wäre es dem Gericht möglich gewesen, zu schätzen, welcher Teil der unstreitig angefallenen Kosten für die kaufmännische Vorortbetreuung auf die Verwaltungstätigkeiten entfielen; soweit die Kammer auf die in diesem Zusammenhang einschlägige Rechtsprechung verwiesen habe (BGH; Urteil vom 20.02.2008, VIII ZR 27/07; OLG Düsseldorf Urteil vom 19.10.2009 - I-24 U 129/08), seien die insofern aufgestellten Maßstäbe völlig realitätsfern und mit den allgemeinen Grundsätzen von Treu und Glauben unvereinbar: entsprechende Anforderungen ("welche Tätigkeiten wann wie oft und mit welchem zeitlichen Aufwand durchgeführt wurden") seien praktisch unerfüllbar; dessen ungeachtet seien die Kosten vorliegend unstreitig geblieben;.

• LG München I, 27.02.2025 - 34 O 6418/22

  Leistungen, Nebenkostenabrechnung, Schadensersatzanspruch, Nachzahlung, …

  Rn. 44 2.1 Nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot, das sich für Gewerberaummietverhältnisse aus § 242 BGB ergibt, darf der Vermieter in Gewerberaummietverhältnissen nur angemessene und erforderliche Kosten umlegen, wobei ihm hierbei ein billiges Ermessen einzuräumen ist (OLG Düsseldorf Beschluss vom 19.10.2009 - I-24 U 129/08, BeckRS 2011, 7467, beckonline).

  Mit den Grundsätzen der ordentlichen Bewirtschaftung ist es nicht vereinbar, wenn sich der Vermieter auf unangemessene und insbesondere marktunüblich überhöhte Entgeltvereinbarungen mit Dritten einlässt (OLG Düsseldorf Beschluss vom 19.10.2009 - I-24 U 129/08, BeckRS 2011, 7467, beckonline).

  Dies hat zur Folge, dass die Kosten, die unter Verletzung des Gebots der ordentlichen Bewirtschaftung entstanden sind, dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden können (OLG Düsseldorf Beschluss vom 19.10.2009 - I-24 U 129/08, BeckRS 2011, 7467, beckonline).

  Der Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot führt grundsätzlich dazu, dass der Vermieter die üblichen Kosten in Ansatz bringen darf (OLG Düsseldorf Beschluss vom 19.10.2009 - I-24 U 129/08, BeckRS 2011, 7467, beckonline).

• OLG Düsseldorf, 19.03.2013 - 24 U 115/12

  Umlage der Hausmeisterkosten im Rahmen von Gewerberaummiete

  Dann hat der Vermieter darzulegen und erforderlichenfalls den Nachweis zu erbringen, dass er mit dem von ihm abgeschlossenen Vertrag das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht verletzt hat (vgl. BGH, NJW 2011, 3028; NZM 2007, 563; Senat, ZMR 2011, 861; AG Frankfurt aM WuM 2002, 376;… Beyerle, a.a.O., Rdnr. 13;… Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 560 Rn. 126;… Staudinger/Weitemeyer, BGB, 2006, § 556 Rn. 96).
• OLG München, 02.01.2023 - 19 U 3350/22

  AGB-Kontrolle des Abschlusses eines Online-Finanzgeschäfts

  Rn. 46 Gehen die AGB über diese Grenze hinaus, werden sie als überraschende Klauseln nicht Vertragsinhalt (…stRspr., vgl. z.B. BGH, Urteil v. 13.07.2004, Az. KZR 10/03, juris Rz. 102;… OLG Köln, Urteil v. 04.07.2006, Az. 22 U 40/06, juris Rz. 10; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 19.10.2009, Az. I-24 U 129/08, juris Rz. 26;… s. auch Grüneberg in: Grüneberg, BGB, 82. Aufl., § 305c Rz. 2).
• OLG Düsseldorf, 21.07.2011 - 24 U 153/10

  Rückforderung von Betriebskostenzahlungen durch den Mieter

  Rn. 13 a) Zwar scheitert deren Umlage nicht an fehlender Bestimmtheit dieses Kostenbegriffs, der auch im gewerblichen Mietrecht im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV auszulegen und deshalb auch ohne zusätzliche Erläuterung hinreichend bestimmt ist (vgl. BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 sub III.2; BGH NZM 2010, 279 sub II [juris Tz. 9]; Senat, Beschl. v. 19.10.2009, I-24 U 129/08 sub I.1b,bb m.w.Nachw. [juris Tz. 24]).

  Rn. 17 3. Die zur Aufrechnung gestellten Gegenforderungen sind im Vorprozess (1 O 98/07 LG Wuppertal = I-24 U 129/08 OLG Düsseldorf) rechtskräftig (§ 322 Abs. 2 BGB) als unbegründet (unsubstanziiert) und nicht nur als zur Zeit unbegründet oder etwa nur als unzulässig zurückgewiesen worden.

• OLG München, 24.06.2025 - 32 U 1132/25

  Berufung, Mieter, Wirtschaftlichkeitsgebot, Vermieter, Dienstleistungen, …

  Hinsichtlich der Höhe des Schadensersatzanspruchs ist zu berücksichtigen, dass der Vermieter nicht die dann noch zulässigen oberen marktüblichen Kosten, sondern vielmehr nur die üblichen Durchschnittskosten in Ansatz bringen darf (vgl. OLG Düsseldorf, BeckRS 2011, 7467; AG Frankfurt am Main, WOM 2002, 376).
• OLG Köln, 22.07.2014 - 22 U 90/13

  Klage betreffend die Begleichung rückständiger Forderungen aus …