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  BGB § 812 Abs. 1 S. 1; BGB § 305 ; BGB § 307
  Rückzahlung von Nebenkosten im Zusammenhang mit der Anmietung einer Ladenfläche in einem Einkaufszentrum; Unangemessene Benachteiligung durch AGB; Nebenkosten für kaufmännisches und technisches Management; Intransparenz einer Vertragsklausel; Kosten der Instandhaltung

Wird zitiert von ... (6)Neu Zitiert selbst (18)

• BGH, 26.09.2012 - XII ZR 112/10

  Geschäftsraummiete in einem Einkaufszentrum: Formularklausel über die …

  Auszug aus OLG Brandenburg, 29.03.2022 - 3 U 118/20

  - die in § 5 (1) siebenter Spiegelstrich der AMB 2002 vereinbarte Umlage von Versicherungsprämien verstoße gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. Satz 2 BGB und sei damit unwirksam, die auf diese Kostenpositionen erbrachten Zahlungen ihr deshalb zurückzuerstatten; die Klausel sei inhaltlich unklar, weil offen bleibe, welche Versicherungen erfasst seien, so dass der Mieter nicht in der Lage sei, deren ungefähre Höhe zu kalkulieren (BGH Urteil vom 26.09.2012 - XII ZR 112/10; OLG Dresden Urteil vom 17.11.2017, 5 U 953/17, Bl. 319 ff GA);.

  - desgleichen verstoße die unter § 5 (1) erster und vierter Spiegelstrich der AMB vereinbarte Umlage der Wartungs- und Reparaturkosten gegen § 307 BGB, weil hierfür (anders als hinsichtlich Instandhaltungs- und -setzungsmaßnahmen) keine Kostenobergrenze vereinbart worden sei; das Erfordernis einer Kostenobergrenze bei Abwälzung der Erhaltungslast für gemeinschaftlich genutzte Flächen und Anlagen gelte nach der Rechtsprechung des BGH auch insoweit, d.h. formularvertragliche Bestimmungen in Gewerberaummietverträgen, die die Kosten für Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen ohne Begrenzung der Höhe nach dem Mieter auferlegten, hielten einer Inhaltskontrolle nicht stand (BGH NJW 2014, 3722; BGH NJW 2013, 41 Rn. 16 ff;… BGH NJW 2006, 84, juris-Rn. 23 ff;… Senatsurteil vom 20.12.2015, 3 U 117/10, juris-Rn. 28;… unzutreffend abweichend OLG Dresden aaO; OLG Frankfurt 2 U 216/14, NZM 2016, 246); die für 2014 bis 2016 insoweit abgerechneten Kosten seien demzufolge nicht umlagefähig gewesen;.

  die in § 5 (1) Abs. 5 7. Spiegelstrich geregelte Übertragung der vom Vermieter für das Objekt abgeschlossenen Versicherungen sei nicht umlagefähig; die Klausel sei inhaltlich unklar, weil sie dem Mieter keine Anhaltspunkte dafür biete, im Rahmen seiner wirtschaftlichen Kalkulation Art und Höhe der auf ihn zukommenden Versicherungskosten abschätzen zu können (BGH, Urteil vom 26.09.2012, XII ZR 112/10); der Begriff der Versicherungen sei auch keiner dahingehenden Auslegung zugänglich, es sollten die in Nr. 15 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BerechnungsVO bzw. in § 2 Nr. 13 BetrKVO aufgeführten Versicherungen (d.h. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung) umgelegt werden können; nach der eindeutigen Formulierung im Einleitungssatz des § 5 (1) Abs. 5, wonach die umzulegenden Betriebskosten gerade nicht auf die in der II. BerechnungsVO oder der BKVO genannten Kosten beschränkt sein sollen, könne die Klausel nicht in dem Sinne verstanden werden, dass nur diese gesetzlich definierten Versicherungen als umlagefähig bestimmt sein sollten; für die Frage nach der Wirksamkeit der zitierten Vertragsklausel komme es dabei nicht darauf an, ob die Beklagte lediglich Kosten solcher Versicherungen umgelegt habe, wie sie bei einer auf die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung beschränkten und damit wirksamen Regelung hätten übertragen werden können, entscheidend sei die objektive Reichweite der Klausel; es bestehe insoweit ein Rückzahlungsanspruch von 6.649,44 EUR;.

  anders mit der Folge teilweiser Unwirksamkeit der Klausel liege es mit den Kosten des "Managements"; zu den Kosten eines Centermanagers sei in der Rechtsprechung anerkannt, dass die formularmäßig vereinbarte Übertragung solcher Kosten auf den Mieter unwirksam ist, da es diesem Begriff an hinreichender Transparenz fehle (BGH; Urteil vom 03.08.2011, XII ZR 205/09, bestätigt durch Urteil vom 26.09.2012, XII ZR 112/10); zu diesen Kosten könnten nämlich auch solche für Marktanalysen, Werbe- und PR-Maßnahmen, Dekoration, Veranstaltungen u.a. Profilierungsmaßnahmen gerechnet werden; der abrechnungsfähige Umfang der Kosten lasse sich mithin weder vertraglich eingrenzen noch im groben abschätzen (…BGH vom 03.08.2011 aaO); diese Erwägungen griffen gleichermaßen, wenn es anstatt um Kosten des Center-Managers um die Kosten für "kaufmännisches und technisches Management" gehe;.

  die Auffassung des Landgerichts, ein durchschnittlicher Mieter verstehe die mietvertraglichen Formularklauseln so, dass die Kosten der Wartung der für Instandhaltungs- und -setzungsmaßnahmen geregelten Kostenobergrenze unterlägen, sei aufgrund der Gestaltung des Mietvertrags nicht haltbar, da die Beklagte selbst in ihren AMB zwischen Instandhaltung, Instandsetzung und Wartung differenziere (vgl. § 5 (1) Abs. 5 vierter Spiegelstrich), mithin unter dem Begriff Wartung etwas anderes verstehe als unter demjenigen der Instandhaltung; daraus könne ein durchschnittlicher Mieter nur den Schluss ziehen, die in § 5 (1) Abs. 6 AMB geregelte Kostenobergrenze beziehe sich nur auf die darin ausdrücklich benannten Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung; insoweit seien auch die Unklarheitenregel nach § 305 c Abs. 2 BGB und der Grundsatz der kundenfreundlichen Auslegung zu berücksichtigen, der dazu führe, dass die Auslegungsmöglichkeit maßgebend sei, die zur Unwirksamkeit der Klausel führe; danach sei sie, die Klägerin, bei der Überbürdung der Kosten der Erhaltungslast entgegen der herrschenden Rechtsprechung (BGH Urteil vom 26.09.2012, NJW 2013, 41 Rn. 22; Urteil vom 10.09.2014 - XII ZR 56/11; Urteil vom 06.04.2005 - XII ZR 158/01 - NZM 20005, 863, 865; Senatsurteil vom 20.12.2013, 3 U 117/10 juris Rn 28) nicht umfassend durch eine Kostenobergrenze geschützt; hätte die Rechtsprechung eine Deckelung der Wartungskosten nicht für erforderlich gehalten, hätte sie die nämlichen Formularklauseln diese betreffend mit der sog. Blue-pencil-Regel aufrechterhalten können und müssen, was jedoch nicht der Fall gewesen sei;.

  Zwar kann der gewerbliche Vermieter nach der Rechtsprechung des BGH die Kosten der "Verwaltung" des Mietobjekts grundsätzlich auf den Mieter umlegen und ist auch eine Umlage von "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" des Mietobjekts in der Regel hinreichend bestimmt im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, weil zur Ausfüllung des Begriffs der Verwaltungskosten auf die im Wesentlichen übereinstimmenden Definitionen in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und § 26 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung zurückgegriffen werden kann; dass diese Regelungen für die Geschäftsraummiete nicht einschlägig sind, steht ihrer Heranziehung als Hilfsmittel zur näheren Bestimmung der umlegbaren Kosten nicht entgegen (…BGH Urteil vom 09.12.2009, XII ZR 109/08, BGHZ 183, 299 ff Rn. 24; Urteil vom 26.09.2012, XII ZR 112/10, juris Rn. 25).

  Für eine teilweise Aufrechterhaltung der entsprechenden Formularklausel (vgl. dazu BGH, Urteil vom 26.09.2012, XII ZR 112/10, juris Rn. 27) ist vor diesem Hintergrund kein Raum.

  Das gilt auch dann, wenn der mit den Geschäftsbedingungen konfrontierte Unternehmer eine bedeutende Marktstellung innehat, aufgrund derer er von vornherein hätte versuchen können, andere Vertragsbedingungen auszuhandeln (BGH Urteil vom 26.09.2012, XII ZR 112/10 Rz. 11;… NJW 2012, 54 Rn. 16; LG Potsdam, Urteil vom 20.10.2020, 51 O 38/19, S. 9).

  Denn die Verantwortung für den Inhalt von Allgemeinen Geschäftsbedingungen liegt bei dem Klauselverwender (vgl. BGH Urteil vom 26.09.2012, XII ZR 112/10 aaO).

  Vor diesem Hintergrund können die die Überbürdung der Instandhaltungs- und Instandsetzungs- sowie Wartungskosten betreffenden o.g. Formularklauseln insgesamt keinen Bestand haben; eine - grundsätzlich allerdings in Betracht kommende (vgl. BGH, Urteil vom 26.09.2012, XII ZR 112/10 aaO Rn. 27 ["Blue-Pencil"-Regel]) - Teilwirksamkeit mit Blick auf die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung, hinsichtlich derer eine Kostenobergrenze vertraglich geregelt worden ist, kommt nicht in Betracht.

  Mieter keine Anhaltspunkte dafür bietet, im Rahmen seiner wirtschaftlichen Kalkulation Art und Höhe der auf ihn möglicherweise zukommenden Versicherungskosten abschätzen zu können (BGH Urteil vom 26.09.2012, XII ZR 112/10, juris Rn. 12; OLG Dresden, Urteil vom 17.11.2017, S.13 f ).

  Wenn sich eine Formularklausel nach ihrem Wortlaut aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen inhaltlich zulässigen und einen unzulässigen Regelungsteil trennen lässt - so wie hier mit Blick einerseits auf den unwirksamen Vorverteilerschlüssel nach Nutzergruppen, andererseits die zulässig geregelte Aufteilung nach Mietflächen und Verbrauch -, begegnet die Aufrechterhaltung des zulässigen Teils nach ständiger Rechtsprechung des BGH (trotz des grundsätzlichen Verbots einer geltungserhaltenden Reduktion von AGB) keinen rechtlichen Bedenken (vgl. BGH Urteil vom 26.09.2012 aaO Rn. 27).

• BGH, 10.09.2014 - XII ZR 56/11

  Formularmietvertrag über Geschäftsräume in einem Einkaufszentrum: …

  Auszug aus OLG Brandenburg, 29.03.2022 - 3 U 118/20

  - desgleichen verstoße die unter § 5 (1) erster und vierter Spiegelstrich der AMB vereinbarte Umlage der Wartungs- und Reparaturkosten gegen § 307 BGB, weil hierfür (anders als hinsichtlich Instandhaltungs- und -setzungsmaßnahmen) keine Kostenobergrenze vereinbart worden sei; das Erfordernis einer Kostenobergrenze bei Abwälzung der Erhaltungslast für gemeinschaftlich genutzte Flächen und Anlagen gelte nach der Rechtsprechung des BGH auch insoweit, d.h. formularvertragliche Bestimmungen in Gewerberaummietverträgen, die die Kosten für Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen ohne Begrenzung der Höhe nach dem Mieter auferlegten, hielten einer Inhaltskontrolle nicht stand (BGH NJW 2014, 3722;… BGH NJW 2013, 41 Rn. 16 ff;… BGH NJW 2006, 84, juris-Rn. 23 ff;… Senatsurteil vom 20.12.2015, 3 U 117/10, juris-Rn. 28;… unzutreffend abweichend OLG Dresden aaO; OLG Frankfurt 2 U 216/14, NZM 2016, 246); die für 2014 bis 2016 insoweit abgerechneten Kosten seien demzufolge nicht umlagefähig gewesen;.

  Die Klausel sei wirksam, soweit sie sich auf die Kosten der "Verwaltung" beziehe; die Umlagefähigkeit entsprechender Kosten sei obergerichtlich anerkannt; der Begriff könne anhand der Definition in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKVO bzw. § 26 Abs. 1 der II. BerechnungsVO (BGH; Urteil vom 10.09.2014 - XII ZR 56/11) ausgelegt werden; Verwaltungskosten seien danach die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes und der Wirtschaftseinheit erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen und freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung;.

  unbegründet sei die Klage indes mit Blick auf die für Wartung, Instandhaltung und Instandsetzung abgerechneten Nebenkosten; ihre Umlage sei nicht zu beanstanden; insofern komme es für die Frage der Wirksamkeit einer Übernahme der Wartungskosten nicht darauf an, dass insofern keine gesonderte Obergrenze der umlagefähigen Kosten bestimmt sei; wie in der höchstrichterlichen Rechtsprechung wiederholt ausgeführt, sei ein Mieter zwar unangemessen benachteiligt, wenn ihm die Erhaltungslast auferlegt werde, ohne dass zugleich eine Obergrenze bestimmt sei; die Verpflichtung zur Instandsetzung und Instandhaltung könne dabei auch bei der Geschäftsraummiete formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, soweit sie sich auf Schäden erstrecke, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzurechnen seien; die zulässige Abweichung von dem gesetzlichen Leitbild finde jedoch dort ihre Grenze, wo dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt werde, weil ihm damit Kosten übertragen würden, die nicht von ihm veranlasst und auch nicht in seinen Risikobereich fielen; ihm könnten Kosten für die Behebung anfänglicher Mängel bzw. bereits vorhandener Abnutzungen nicht überbürdet werden, deren Höhe für ihn nicht überschaubar sei; die Übertragung der Erhaltungslast auf gemeinschaftlich genutzte Flächen und Anlagen sei deshalb nur dann wirksam, wenn sie in einem zumutbaren, durch eine Kostenbegrenzung beschriebenen Rahmen erfolge (BGH; Urteil vom 10.09.2014, XII ZR 56/11 Rn. 22); die vorliegende Klausel sei indes aus der Sicht eines durchschnittlichen Mieters dahin zu verstehen, dass die Kosten der Wartung der für die Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen geregelten Kostenobergrenze unterliege; zu den Wartungskosten gehörten diejenigen Kosten, die aufgewendet würden, um die Betriebsbereitschaft von Anlagen oder Einrichtungen aufrechtzuerhalten (…Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, II Rn. 1389); auch wenn der Begriff der Wartung sich damit einerseits auf reine Pflegearbeiten beschränken, andererseits aber auch Reparaturen oder den Ersatz von Verschleißteilen erfassen könne, handele es sich damit stets um Aufwendungen, die entweder zur Instandhaltung oder zur Instandsetzung gehörten; nichts anderes ergebe sich, stellte man zur Auslegung des Begriffes auf dessen Verwendung in § 2 Nr. 5c BetrKVO ab; in jedem Fall habe die Klägerin danach nicht annehmen können, dass eine Wartung, nur weil der Begriff in den AMB neben denjenigen der Instandsetzung und -haltung´genannt sei, nicht zugleich ein Unterfall der letztgenannten sein könnte; handele es sich bei der Wartung mithin nur um einen Teilbereich von Instandhaltung und -setzung, und ergebe die erforderliche Auslegung mithin, dass die vereinbarte Kostenobergrenze auch die Wartungskosten erfasse;.

  die Auffassung des Landgerichts, ein durchschnittlicher Mieter verstehe die mietvertraglichen Formularklauseln so, dass die Kosten der Wartung der für Instandhaltungs- und -setzungsmaßnahmen geregelten Kostenobergrenze unterlägen, sei aufgrund der Gestaltung des Mietvertrags nicht haltbar, da die Beklagte selbst in ihren AMB zwischen Instandhaltung, Instandsetzung und Wartung differenziere (vgl. § 5 (1) Abs. 5 vierter Spiegelstrich), mithin unter dem Begriff Wartung etwas anderes verstehe als unter demjenigen der Instandhaltung; daraus könne ein durchschnittlicher Mieter nur den Schluss ziehen, die in § 5 (1) Abs. 6 AMB geregelte Kostenobergrenze beziehe sich nur auf die darin ausdrücklich benannten Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung; insoweit seien auch die Unklarheitenregel nach § 305 c Abs. 2 BGB und der Grundsatz der kundenfreundlichen Auslegung zu berücksichtigen, der dazu führe, dass die Auslegungsmöglichkeit maßgebend sei, die zur Unwirksamkeit der Klausel führe; danach sei sie, die Klägerin, bei der Überbürdung der Kosten der Erhaltungslast entgegen der herrschenden Rechtsprechung (…BGH Urteil vom 26.09.2012, NJW 2013, 41 Rn. 22; Urteil vom 10.09.2014 - XII ZR 56/11; Urteil vom 06.04.2005 - XII ZR 158/01 - NZM 20005, 863, 865; Senatsurteil vom 20.12.2013, 3 U 117/10 juris Rn 28) nicht umfassend durch eine Kostenobergrenze geschützt; hätte die Rechtsprechung eine Deckelung der Wartungskosten nicht für erforderlich gehalten, hätte sie die nämlichen Formularklauseln diese betreffend mit der sog. Blue-pencil-Regel aufrechterhalten können und müssen, was jedoch nicht der Fall gewesen sei;.

  Dazu gehört auch, dass AGB wirtschaftliche Nachteile und Belastungen soweit erkennen lassen, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann (BGH, Urteil vom 10.09.2014, XII ZR 56/11,NJW 2014, 3722).

  Auch insoweit ist nämlich auf die dem Vertragspartner des Verwenders im Zeitpunkt des Vertragsschlusses erkennbaren tatsächlichen Verhältnisse abzustellen (BGH; Urteil vom 10.09.2014 (aaO) und nicht auf spätere Erläuterungen, aus denen sich im Übrigen nicht zwingend ergibt, dass sich die abgerechnete Tätigkeit der entsprechend eingesetzten Personen im Rahmen der jeweiligen Stellenbeschreibung hält.

  Darüber hinaus werden ihm Kosten für Schäden auferlegt, die von Dritten verursacht worden sind, für deren Handeln er keine Verantwortung trägt, so dass auch insoweit ihm nicht zurechenbare und der Höhe nach nicht vorhersehbare Kosten auf ihn übertragen werden (BGH Urteil vom 10.09.2014 - XII ZR 56/11-, NJW 2014, 3722 Rn. 22 m.w.N.).

• BGH, 06.04.2005 - XII ZR 158/01

  Formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich …

  Auszug aus OLG Brandenburg, 29.03.2022 - 3 U 118/20

  die Auffassung des Landgerichts, ein durchschnittlicher Mieter verstehe die mietvertraglichen Formularklauseln so, dass die Kosten der Wartung der für Instandhaltungs- und -setzungsmaßnahmen geregelten Kostenobergrenze unterlägen, sei aufgrund der Gestaltung des Mietvertrags nicht haltbar, da die Beklagte selbst in ihren AMB zwischen Instandhaltung, Instandsetzung und Wartung differenziere (vgl. § 5 (1) Abs. 5 vierter Spiegelstrich), mithin unter dem Begriff Wartung etwas anderes verstehe als unter demjenigen der Instandhaltung; daraus könne ein durchschnittlicher Mieter nur den Schluss ziehen, die in § 5 (1) Abs. 6 AMB geregelte Kostenobergrenze beziehe sich nur auf die darin ausdrücklich benannten Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung; insoweit seien auch die Unklarheitenregel nach § 305 c Abs. 2 BGB und der Grundsatz der kundenfreundlichen Auslegung zu berücksichtigen, der dazu führe, dass die Auslegungsmöglichkeit maßgebend sei, die zur Unwirksamkeit der Klausel führe; danach sei sie, die Klägerin, bei der Überbürdung der Kosten der Erhaltungslast entgegen der herrschenden Rechtsprechung (…BGH Urteil vom 26.09.2012, NJW 2013, 41 Rn. 22; Urteil vom 10.09.2014 - XII ZR 56/11; Urteil vom 06.04.2005 - XII ZR 158/01 - NZM 20005, 863, 865; Senatsurteil vom 20.12.2013, 3 U 117/10 juris Rn 28) nicht umfassend durch eine Kostenobergrenze geschützt; hätte die Rechtsprechung eine Deckelung der Wartungskosten nicht für erforderlich gehalten, hätte sie die nämlichen Formularklauseln diese betreffend mit der sog. Blue-pencil-Regel aufrechterhalten können und müssen, was jedoch nicht der Fall gewesen sei;.

  Die Übertragung der Erhaltungslast gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen ist allerdings ausnahmsweise dann wirksam, wenn sie in einem bestimmten zumutbaren Rahmen erfolgt, beispielsweise im Rahmen einer Kostenbegrenzung auf einen festen Prozentsatz der Jahresmiete (vgl. BGH; Urteil vom 06.04.2005, XII ZR 158/01, juris Rn. 25).

 
• BGH, 07.04.2004 - VIII ZR 167/03

  Umlagefähigkeit der Kosten einer Dachrinnenreinigung und sonstiger Betriebskosten

  Auszug aus OLG Brandenburg, 29.03.2022 - 3 U 118/20

  - das Landgericht habe unzutreffend angenommen, dass die streitgegenständlichen Kosten für Wartung, Instandhaltung und Instandsetzung in Höhe von 29.925,50 EUR umlagefähig seien (dies ablehnend jetzt auch: Urteil des LG Potsdam vom 30.10.2020, 51 O 38/19; LG Mönchengladbach Urteil vom 11.11.2020, 7 O 22/20, Bl. 3926 ff GA, u.H.a. Senatsurteil vom 10.12.2015, 3 U 117/10); es nehme fehlsam an, dass es sich bei den Kosten der Wartung stets um Aufwendungen handele, die entweder "zur Instandhaltung oder Instandsetzung gehören"; der BGH grenze im Gegenteil die Kosten der Instandhaltung von Wartungskosten scharf ab (…vgl. MünchKomm/Zehelein, § 2 BetrKVO Rn. 80); Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, wie in § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKVO definiert, beträfen die Beseitigung von Mängeln an der Substanz (vgl. BGH WuM 2004, 290), während Wartung nur reine Pflegearbeiten, Reparaturen und den Ersatz von Verschleißteilen umfasse, wie § 2 Nr. 5c BetrKVO entnommen werden könne, so dass es sich um sonstige Betriebskosten handele (…Guhling/Günter/Both, Gewerberaummiete § 1 BetrKVO Rn. 6, 7); die streitgegenständliche Formularklausel zur Kostenobergrenze für Instandsetzungskosten umfasse Wartungskosten deshalb nicht;.

  Gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKVO sind Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten "die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen"; nur die Beseitigung von Substanzmängeln gehört demnach zur Instandhaltung und Instandsetzung (BGH WuM 2004, 290;… Guhling/Günter/Both, Gewerberaummiete, § 1 BetrKVO Rn. 6).

• BGH, 20.02.2008 - VIII ZR 27/07

  Zuordnung der Betriebskosten zu bestimmten Abrechnungszeiträumen; Zulässigkeit …

  Auszug aus OLG Brandenburg, 29.03.2022 - 3 U 118/20

  sei eine Abrechnung der Verwaltungskosten vereinbart und nähmen die mit der Verwaltung des Objekts betrauten Personen neben der Verwaltung des Mietobjekts auch andere Tätigkeiten wahr, habe der Vermieter bei der Abrechnung die betreffenden von ihm selbst zu tragenden Anteile herauszurechnen (…Lindner-Figura/Opreé/Stellmann, Geschäftsraummiete 3. Aufl. Kap XI Rn. 26); für die erforderliche Kostenabgrenzung müsse der Vermieter die Kosten der umlagefähigen Tätigkeit einerseits und die nicht umlagefähigen Kosten andererseits nachvollziehbar aufschlüsseln, so dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden könnten; entscheidend sei der tatsächliche Zeitaufwand für die einzelnen Arbeiten; die Leistungsbeschreibung im Vertrag des Vermieters mit seinem Dienstleister sei lediglich ein Indiz für den Umfang der nicht umlagefähigen Kosten (BGH Urteil vom 20.02.2008 - VIII ZR 27/07 zu Kosten des Hauswarts: einerseits Instandsetzungs-, andererseits Verwaltungstätigkeit); dabei sei grundsätzlich eine Schätzung nach § 287 ZPO möglich; die Schätzung bedürfe aber einer Grundlage, die der Vermieter vorzutragen habe, und für die es auf den tatsächlichen Aufwand für die jeweiligen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten ankomme (OLG Düsseldorf Urteil vom 19.10.2009, I-24 U 129/08);.

  im Rahmen von § 287 Abs. 1 ZPO wäre es dem Gericht möglich gewesen, zu schätzen, welcher Teil der unstreitig angefallenen Kosten für die kaufmännische Vorortbetreuung auf die Verwaltungstätigkeiten entfielen; soweit die Kammer auf die in diesem Zusammenhang einschlägige Rechtsprechung verwiesen habe (BGH; Urteil vom 20.02.2008, VIII ZR 27/07; OLG Düsseldorf Urteil vom 19.10.2009 - I-24 U 129/08), seien die insofern aufgestellten Maßstäbe völlig realitätsfern und mit den allgemeinen Grundsätzen von Treu und Glauben unvereinbar: entsprechende Anforderungen ("welche Tätigkeiten wann wie oft und mit welchem zeitlichen Aufwand durchgeführt wurden") seien praktisch unerfüllbar; dessen ungeachtet seien die Kosten vorliegend unstreitig geblieben;.

• BGH, 03.08.2011 - XII ZR 205/09

  Gewerberaummietvertrag: Inhaltskontrolle der formularmäßig vereinbarten Tragung …

  Auszug aus OLG Brandenburg, 29.03.2022 - 3 U 118/20

  anders mit der Folge teilweiser Unwirksamkeit der Klausel liege es mit den Kosten des "Managements"; zu den Kosten eines Centermanagers sei in der Rechtsprechung anerkannt, dass die formularmäßig vereinbarte Übertragung solcher Kosten auf den Mieter unwirksam ist, da es diesem Begriff an hinreichender Transparenz fehle (BGH; Urteil vom 03.08.2011, XII ZR 205/09, bestätigt durch Urteil vom 26.09.2012, XII ZR 112/10); zu diesen Kosten könnten nämlich auch solche für Marktanalysen, Werbe- und PR-Maßnahmen, Dekoration, Veranstaltungen u.a. Profilierungsmaßnahmen gerechnet werden; der abrechnungsfähige Umfang der Kosten lasse sich mithin weder vertraglich eingrenzen noch im groben abschätzen (BGH vom 03.08.2011 aaO); diese Erwägungen griffen gleichermaßen, wenn es anstatt um Kosten des Center-Managers um die Kosten für "kaufmännisches und technisches Management" gehe;.

  Das gilt auch dann, wenn der mit den Geschäftsbedingungen konfrontierte Unternehmer eine bedeutende Marktstellung innehat, aufgrund derer er von vornherein hätte versuchen können, andere Vertragsbedingungen auszuhandeln (…BGH Urteil vom 26.09.2012, XII ZR 112/10 Rz. 11; NJW 2012, 54 Rn. 16; LG Potsdam, Urteil vom 20.10.2020, 51 O 38/19, S. 9).

• OLG Düsseldorf, 19.10.2009 - 24 U 129/08

  Sind Center-Managementkosten umlagefähig?

  Auszug aus OLG Brandenburg, 29.03.2022 - 3 U 118/20

  sei eine Abrechnung der Verwaltungskosten vereinbart und nähmen die mit der Verwaltung des Objekts betrauten Personen neben der Verwaltung des Mietobjekts auch andere Tätigkeiten wahr, habe der Vermieter bei der Abrechnung die betreffenden von ihm selbst zu tragenden Anteile herauszurechnen (…Lindner-Figura/Opreé/Stellmann, Geschäftsraummiete 3. Aufl. Kap XI Rn. 26); für die erforderliche Kostenabgrenzung müsse der Vermieter die Kosten der umlagefähigen Tätigkeit einerseits und die nicht umlagefähigen Kosten andererseits nachvollziehbar aufschlüsseln, so dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden könnten; entscheidend sei der tatsächliche Zeitaufwand für die einzelnen Arbeiten; die Leistungsbeschreibung im Vertrag des Vermieters mit seinem Dienstleister sei lediglich ein Indiz für den Umfang der nicht umlagefähigen Kosten (BGH Urteil vom 20.02.2008 - VIII ZR 27/07 zu Kosten des Hauswarts: einerseits Instandsetzungs-, andererseits Verwaltungstätigkeit); dabei sei grundsätzlich eine Schätzung nach § 287 ZPO möglich; die Schätzung bedürfe aber einer Grundlage, die der Vermieter vorzutragen habe, und für die es auf den tatsächlichen Aufwand für die jeweiligen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten ankomme (OLG Düsseldorf Urteil vom 19.10.2009, I-24 U 129/08);.

  im Rahmen von § 287 Abs. 1 ZPO wäre es dem Gericht möglich gewesen, zu schätzen, welcher Teil der unstreitig angefallenen Kosten für die kaufmännische Vorortbetreuung auf die Verwaltungstätigkeiten entfielen; soweit die Kammer auf die in diesem Zusammenhang einschlägige Rechtsprechung verwiesen habe (BGH; Urteil vom 20.02.2008, VIII ZR 27/07; OLG Düsseldorf Urteil vom 19.10.2009 - I-24 U 129/08), seien die insofern aufgestellten Maßstäbe völlig realitätsfern und mit den allgemeinen Grundsätzen von Treu und Glauben unvereinbar: entsprechende Anforderungen ("welche Tätigkeiten wann wie oft und mit welchem zeitlichen Aufwand durchgeführt wurden") seien praktisch unerfüllbar; dessen ungeachtet seien die Kosten vorliegend unstreitig geblieben;.

• LG Potsdam, 30.10.2020 - 51 O 38/19

  Auszug aus OLG Brandenburg, 29.03.2022 - 3 U 118/20

  - das Landgericht habe unzutreffend angenommen, dass die streitgegenständlichen Kosten für Wartung, Instandhaltung und Instandsetzung in Höhe von 29.925,50 EUR umlagefähig seien (dies ablehnend jetzt auch: Urteil des LG Potsdam vom 30.10.2020, 51 O 38/19; LG Mönchengladbach Urteil vom 11.11.2020, 7 O 22/20, Bl. 3926 ff GA, u.H.a. Senatsurteil vom 10.12.2015, 3 U 117/10); es nehme fehlsam an, dass es sich bei den Kosten der Wartung stets um Aufwendungen handele, die entweder "zur Instandhaltung oder Instandsetzung gehören"; der BGH grenze im Gegenteil die Kosten der Instandhaltung von Wartungskosten scharf ab (…vgl. MünchKomm/Zehelein, § 2 BetrKVO Rn. 80); Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, wie in § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKVO definiert, beträfen die Beseitigung von Mängeln an der Substanz (vgl. BGH WuM 2004, 290), während Wartung nur reine Pflegearbeiten, Reparaturen und den Ersatz von Verschleißteilen umfasse, wie § 2 Nr. 5c BetrKVO entnommen werden könne, so dass es sich um sonstige Betriebskosten handele (…Guhling/Günter/Both, Gewerberaummiete § 1 BetrKVO Rn. 6, 7); die streitgegenständliche Formularklausel zur Kostenobergrenze für Instandsetzungskosten umfasse Wartungskosten deshalb nicht;.

  Das gilt auch dann, wenn der mit den Geschäftsbedingungen konfrontierte Unternehmer eine bedeutende Marktstellung innehat, aufgrund derer er von vornherein hätte versuchen können, andere Vertragsbedingungen auszuhandeln (…BGH Urteil vom 26.09.2012, XII ZR 112/10 Rz. 11;… NJW 2012, 54 Rn. 16; LG Potsdam, Urteil vom 20.10.2020, 51 O 38/19, S. 9).

• OLG Frankfurt, 16.10.2015 - 2 U 216/14

  Geschäftsraummiete: Übertragung von Wartungskosten als Betriebskosten in AGB

  Auszug aus OLG Brandenburg, 29.03.2022 - 3 U 118/20

  - desgleichen verstoße die unter § 5 (1) erster und vierter Spiegelstrich der AMB vereinbarte Umlage der Wartungs- und Reparaturkosten gegen § 307 BGB, weil hierfür (anders als hinsichtlich Instandhaltungs- und -setzungsmaßnahmen) keine Kostenobergrenze vereinbart worden sei; das Erfordernis einer Kostenobergrenze bei Abwälzung der Erhaltungslast für gemeinschaftlich genutzte Flächen und Anlagen gelte nach der Rechtsprechung des BGH auch insoweit, d.h. formularvertragliche Bestimmungen in Gewerberaummietverträgen, die die Kosten für Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen ohne Begrenzung der Höhe nach dem Mieter auferlegten, hielten einer Inhaltskontrolle nicht stand (BGH NJW 2014, 3722;… BGH NJW 2013, 41 Rn. 16 ff;… BGH NJW 2006, 84, juris-Rn. 23 ff;… Senatsurteil vom 20.12.2015, 3 U 117/10, juris-Rn. 28;… unzutreffend abweichend OLG Dresden aaO; OLG Frankfurt 2 U 216/14, NZM 2016, 246); die für 2014 bis 2016 insoweit abgerechneten Kosten seien demzufolge nicht umlagefähig gewesen;.

  - als zutreffend erweise sich die Entscheidung lediglich mit Blick auf die Umlagefähigkeit der Wartungskosten; eine Deckelung dieser Kosten - wie die Klägerin meine - sei nicht erforderlich (…so auch OLG Dresden aaO; OLG Frankfurt Urteil vom 16.10.2015 - 2 U 216/14); anders als der sehr weit gefasste Begriff der Instandhaltung seien die Kosten der Wartung für den Mieter bei Vertragsschluss klar eingrenzbar und kalkulierbar; der Mieter werde dabei auch durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot hinreichend vor überhöhten Forderungen geschützt (…OLG Frankfurt aaO);.

• BGH, 24.10.2017 - XI ZR 362/15

  Bürgschaft: Bereicherungseinrede des Bürgen gegen den Gläubiger bei unwirksamer …

  Auszug aus OLG Brandenburg, 29.03.2022 - 3 U 118/20

  Dies entspricht auch der Rechtsprechung des BGH (BGH Urteil vom 24.10.2017, XI ZR 362/15, NJW 2018, 458 Tz. 46).
• BGH, 09.12.2009 - XII ZR 109/08

  Zulässigkeit der Festlegung einer Umlage von "Kosten der kaufmännischen und …
• BGH, 11.11.2004 - IX ZR 237/03

  Maßgeblicher Zeitpunkt für die Anfechtung der Aufrechnung von Mietzinsansprüchen …
• BGH, 21.04.2010 - XII ZR 10/08

  Verzugszinsen bei Nichtbeteiligung eines Verbrauchers: Vorliegen einer …
• BGH, 02.05.2012 - XII ZR 88/10

  Wohnraummiete: Umlegung der Betriebskosten auf Grund Vereinbarung der Zahlung …
• BGH, 23.02.2011 - XII ZR 101/09

  Allgemeine Geschäftsbedingungen: Transparenz einer Klausel in einem …
• BGH, 23.06.2015 - II ZR 166/14

  Inhaltliche Anforderungen an eine Berufungsbegründungsschrift
• BGH, 29.11.2017 - XII ZB 414/17

  Familiensache: Anforderungen an die Rechtsmittelbegründung bei mehreren …
• LG Detmold, 09.09.2020 - 7 O 22/20

• OLG Brandenburg, 05.04.2022 - 3 U 144/20

  Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen im Zusammenhang mit der Anmietung …

  Wartungskosten sind entgegen der Auffassung des Landgerichts Frankfurt (Oder) - Urteil vom 13.08.2020 - 31 O 69/19 (Senat, Urteil vom 29.03.2022 - 3 U 118/20) und entgegen der Auffassung des OLG Dresden (…Urteil vom 17.11.2017 - 5 U 953/17, Anlage K 13, S. 11) weder Instandhaltungs- noch Instandsetzungsmaßnahmen.
• KG, 01.12.2022 - 8 U 50/21

  Umlage von Kosten für Hinweisbeschilderung eines Einkaufscenters

  a) Soweit die Klägerin hiergegen unter Berufung auf das Urteil des OLG Brandenburg vom 29.3.2022 - 3 U 118/20 - einwendet, dass die Kosten für Wartung, Instandhaltung und Instandsetzung insgesamt nicht wirksam einem Mieter überbürdet sind, wenn nur die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung betragsmäßig begrenzt sind, weil es nicht möglich sei, klar und eindeutig zwischen Instandhaltungs- und Wartungskosten zu trennen, kann dem nicht gefolgt werden.

  Eine Revisionszulassung ist insbesondere auch nicht im Hinblick auf das Urteil des OLG Brandenburg (OLG Brandenburg, Urteil vom 29.3.2022 - 3 U 118/20 - (Rn. 107 bei Juris) angezeigt, weil dieses die Wahrung des Transparenzgebotes durch Verwendung gesetzlicher Termini nicht in den Blick nimmt und auch durch die angeführte Kommentierung von Both in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 2. Auflage 2019, § 2 BetrKV Rn. 6 f. nicht gestützt wird.

• OLG Köln, 27.01.2022 - 15 U 11/21

  Erwerb eines vom Dieselskandal betroffenen Mercedes Benz E 250 BlueTEC 4 MATIC …

  Das ist aber wiederum für die Typgenehmigung im Ergebnis - jedenfalls bei Entfernung der Software - ohne Bedeutung und allein damit werden die strengen Anforderungen an ein sittenwidriges Verhalten im Sinne des § 826 BGB jedenfalls nicht erreicht (so deutlich auch OLG Schleswig v. 22.06.2021 - 3 U 118/20, BeckRS 2021, 29950 Rn. 61;… siehe zu vergleichbaren Fragen bei VW-EA288-Motoren etwa auch OLG Schleswig v. 13.08.2021 - 17 U 9/21, BeckRS 2021, 23055 Rn. 47 f., 52 f. in Abgrenzung zur möglichen Annahme eines Sachmangels i.S.d. § 434 Abs. 1 BGB a.F.;… im Ergebnis wohl auch OLG München v. 21.07.2021 - 20 U 4718/19, BeckRS 2021, 27274 Rn. 40 ff. zur Kühlmittel-Soll-Temperaturregelung in einem ebenfalls nicht zurückgerufenen Fahrzeug).

 
• OLG Braunschweig, 14.02.2022 - 4 U 583/21

  Wirksamkeit des Widerrufs eines Darlehensvertrages; Verfristeter Widerruf; …

  Deshalb darf der Darlehensgeber den Hinweis vorsorglich einfügen, um sich mögliche Erstattungsansprüche vorzubehalten (so auch OLG Stuttgart…, Beschluss vom 05. April 2020 - 6 U 182/19 -, Rn. 26, juris; OLG Düsseldorf…, Urteil vom 22. November 2018 - 16 U 11/18 -, Rn. 19, juris; OLG München, Urteil vom 09. November 2017 - 14 U 465/17 -, juris; OLG Celle, Beschluss vom 07. Januar 2021 - 3 U 118/20, Anlage B2).
• OLG Dresden, 30.08.2023 - 5 U 547/23

  Rückzahlung der Vorauszahlungen und Auszahlung des Guthabens sind keine …

  Der erhöhte Zinssatz aus § 288 Abs. 2 BGB greift nicht ein, weil sowohl der Anspruch auf Rückzahlung der gesamten Vorauszahlungen wegen unterbliebener Abrechnungen als auch der Anspruch auf Auszahlung des Betriebskostenguthabens keine Entgeltforderungen im Sinne von §§ 286 Abs. 3 Satz 1, 288 Abs. 2 BGB sind (vgl. OLG Brandenburg, Urteil vom 29.03.2022, 3 U 118/20, BeckRS 2022, 10321 Rn. 48; KG…, Urteil vom 01.12.2022, 8 U 50/21, BeckRS 2022, 48696 Rn. 57 f.; Senatsurteil vom 07.06.2023, 5 U 2127/22;… Ernst in Münchener Kommentar zum BGB, 9. Aufl., § 286 Rn. 99).
• OLG Dresden, 23.08.2023 - 5 U 547/23

  Voraussetzungen des Verzugs mit der Rückzahlung der geleisteten …

  Der erhöhte Zinssatz aus § 288 Abs. 2 BGB greift nicht ein, weil sowohl der Anspruch auf Rückzahlung der gesamten Vorauszahlungen wegen unterbliebener Abrechnungen als auch der Anspruch auf Auszahlung des Betriebskostenguthabens keine Entgeltforderungen im Sinne von §§ 286 Abs. 3 Satz 1, 288 Abs. 2 BGB sind (vgl. OLG Brandenburg, Urteil vom 29.03.2022, 3 U 118/20, BeckRS 2022, 10321 Rn. 48; KG…, Urteil vom 01.12.2022, 8 U 50/21, BeckRS 2022, 48696 Rn. 57 f.; Senatsurteil vom 07.06.2023, 5 U 2127/22;… Ernst in Münchener Kommentar zum BGB , 9. Aufl., § 286 Rn. 99).