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   BGH, 17.12.2014 - VIII ZR 88/13   

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https://dejure.org/2014,45099
BGH, 17.12.2014 - VIII ZR 88/13 (https://dejure.org/2014,45099)
BGH, Entscheidung vom 17.12.2014 - VIII ZR 88/13 (https://dejure.org/2014,45099)
BGH, Entscheidung vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13 (https://dejure.org/2014,45099)
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Volltextveröffentlichungen (18)

  • rechtsprechung-im-internet.de

    § 554 Abs 2 BGB vom 02.01.2002, § 559 Abs 1 BGB vom 02.01.2002, § 286 Abs 1 ZPO, § 287 Abs 1 ZPO, § 287 Abs 2 ZPO
    Wohnraummiete: Voraussetzungen wirksamer Mieterhöhungserklärungen wegen der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen in verschiedenen Bauabschnitten

  • IWW

    § 287 ZPO, § ... 554 Abs. 2 BGB, § 559 BGB, § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB, Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB, §§ 554, 559 bis 559b BGB, § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB, § 564 ZPO, § 559b Abs. 1 BGB, § 559b BGB, § 133 BGB, 559, 559b BGB, § 411a ZPO, Art. 103 Abs. 1 GG, 559 BGB, § 287 Abs. 2 ZPO, § 287 Abs. 1 ZPO, § 286 Abs. 1 ZPO, § 562 Abs. 1 ZPO, § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO

  • Kanzlei Prof. Schweizer

    Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Wohnraummieter umgelegt werden.

  • JLaw (App) | www.prinz.law PDF
  • Wolters Kluwer

    Einsparung von fälligen Instandsetzungsmaßnahmen mit einer Modernisierungsmaßnahme hinsichtlich Umlage des auf die Instandsetzung entfallenden Kostenanteils auf den Wohnraummieter; Darlegungslast und Beweislast hinsichtlich des umlagefähigen Modernisierungsaufwands

  • iurado.de (Kurzinformation und Volltext)

    Der auf notwendige Instandsetzungen entfallende Kostenanteil darf bei Modernisierungsmaßnahmen nicht auf Mieter umgelegt werden;§§ 554 Abs. 2, BGB; 559 Abs. 1 BGB a.F.

  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    Abzug von Instandsetzungskosten bei Mieterhöhungen nach Modernisierung; zulässige Mieterhöhung unter Vorbehalt; Mieterhöhung nach Abschluss einzelner Modernisierungsmaßnahmen

  • rewis.io

    Wohnraummiete: Voraussetzungen wirksamer Mieterhöhungserklärungen wegen der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen in verschiedenen Bauabschnitten

  • ra.de
  • captain-huk.de (Kurzinformation und Volltext)

    Der VIII. Zivilsenat des BGH sieht in § 287 ZPO mit Revisionsurteil vom 17.12.2014 - VIII ZR 88/13 - eine Beweiserleichterung für den Kläger.

  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    BGB § 554 Abs. 2, § 559 Abs. 1 aF
    Einsparung von fälligen Instandsetzungsmaßnahmen mit einer Modernisierungsmaßnahme hinsichtlich Umlage des auf die Instandsetzung entfallenden Kostenanteils auf den Wohnraummieter; Darlegungslast und Beweislast hinsichtlich des umlagefähigen Modernisierungsaufwands

  • rechtsportal.de

    Einsparung von fälligen Instandsetzungsmaßnahmen mit einer Modernisierungsmaßnahme hinsichtlich Umlage des auf die Instandsetzung entfallenden Kostenanteils auf den Wohnraummieter; Darlegungslast und Beweislast hinsichtlich des umlagefähigen Modernisierungsaufwands

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart: Keine Umlage des entfallenen Kostenanteils!

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (9)

  • Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)

    Modernisierung statt Instandsetzung - und das Mieterhöhungsverlangen

  • wolterskluwer-online.de (Kurzinformation)

    Anforderungen an eine Modernisierungsmieterhöhungserklärung

  • mek-law.de (Kurzinformation/Entscheidungsbesprechung)

    Anforderungen an die Mieterhöhung bei sogenannten "Instandmodernisierungen"

  • koelner-hug.de (Kurzinformation/Leitsatz)

    Modernisierungsmieterhöhung und Instandsetzungsaufwand

  • Wolters Kluwer (Kurzinformation)

    Anforderungen an eine Modernisierungsmieterhöhungserklärung

  • haufe.de (Kurzinformation)

    Keine Modernisierungsmieterhöhung für Instandsetzung

  • haufe.de (Kurzinformation)

    Keine Modernisierungsmieterhöhung für Instandsetzung

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Mieterhöhung wegen Modernisierung - keine Umlage von auf Instandsetzung entfallende Kosten

  • promietrecht.de (Kurzinformation)

    Abzug von Instandsetzungskosten bei Modernisierungsmieterhöhung

Besprechungen u.ä. (3)

  • Jurion (Entscheidungsbesprechung)

    Angabe des Instandsetzungsaufwandes als Quote reicht für Modernisierungsmieterhöhung

  • mek-law.de (Kurzinformation/Entscheidungsbesprechung)

    Anforderungen an die Mieterhöhung bei sogenannten "Instandmodernisierungen"

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Modernisierungsmieterhöhung bei gleichzeitigen Instandsetzungsarbeiten (IMR 2015, 98)

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Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • NJW 2015, 934
  • MDR 2015, 199
  • NZM 2015, 198
 
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Wird zitiert von ... (103)

  • BGH, 05.12.2018 - VIII ZR 271/17

    "Schimmelpilzgefahr": Keine Mietminderung für Wärmebrücken bei Einhaltung des im

    bb) Allerdings hat der Senat entschieden, dass auch der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung mangels abweichender Vereinbarungen jedenfalls einen Mindeststandard verlangen kann, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, aaO unter [II] A 2 b; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, NZM 2010, 356 Rn. 33; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 21).
  • BGH, 28.01.2020 - VIII ZR 57/19

    Überspannung der Substantiierungsanforderungen an die Darlegung des

    Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 43; Beschlüsse vom 28. Februar 2012 - VIII ZR 124/11, WuM 2012, 311 Rn. 6 mwN; vom 26. März 2019 - VI ZR 163/17, VersR 2019, 835 Rn. 11 mwN).

    Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befragen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unterbreiten (st. Rspr; vgl. BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO; Beschlüsse vom 28. Februar 2012 - VIII ZR 124/11, aaO; vom 26. März 2019 - VI ZR 163/17, aaO; jeweils mwN).

  • BGH, 05.12.2018 - VIII ZR 67/18

    "Schimmelpilzgefahr": Keine Mietminderung für Wärmebrücken bei Einhaltung des im

    bb) Allerdings hat der Senat entschieden, dass auch der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung mangels abweichender Vereinbarungen jedenfalls einen Mindeststandard verlangen kann, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, aaO unter [II] A 2 b; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, NZM 2010, 356 Rn. 33; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 21).
  • BGH, 17.06.2020 - VIII ZR 81/19

    Stützen einer Mieterhöhungserklärung auf mehrere tatsächlich trennbare

    Soweit die Beklagten, die die durchgeführten Baumaßnahmen als reine Modernisierungsmaßnahmen angesehen haben, zu Unrecht von einem Abzug von Instandhaltungskosten abgesehen haben, betrifft dies nicht die Frage der Erfüllung der formellen Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB, sondern deren materielle Wirksamkeit (vgl. Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3 ff.; Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934, Rn. 28 ff., 33).

    (a) Wie auch die Revision nicht in Frage stellt, handelt es sich bei den baulichen Veränderungen, aufgrund derer die Beklagten eine Mieterhöhung fordern, um mehrere tatsächlich trennbare - namentlich auf verschiedene Gewerke bezogene - Baumaßnahmen, die nach der Rechtsprechung des Senats - sofern sie jeweils in sich abgeschlossen sind - Gegenstand einzelner Mieterhöhungserklärungen sein können (vgl. BGH, Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 39).

    Ein anderes Verständnis des § 559 Abs. 2 BGB ergibt sich entgegen der Auffassung der genannten Literaturstimmen auch nicht im Umkehrschluss aus der bisherigen Rechtsprechung des Senats, wonach Kosten, die auf "fällige" Instandsetzungsmaßnahmen entfallen, nicht auf den Mieter umgelegt werden können (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29; Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO Rn. 14).

    Auch wird die Ermittlung der umlagefähigen Modernisierungskosten dadurch nicht nennenswert erschwert, denn regelmäßig wird eine Schätzung genügen (§ 559 Abs. 2 Halbs. 2 BGB), die sich an der üblichen Lebensdauer der erneuerten Einrichtung und dem bereits eingetretenen Abnutzungsgrad orientiert (vgl. ferner bereits Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30).

    Hiernach hat der Vermieter insbesondere darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass es sich bei den baulichen Maßnahmen, aufgrund derer die Mieterhöhung erfolgen soll, um Modernisierungs- (§ 555b BGB) und nicht um Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a Abs. 1 BGB) handelt (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO, und VIII ZR 89/13, juris; jeweils Rn. 20; KG, aaO).

    Da den Vermieter zudem die Darlegungs- und Beweislast für die Höhe der umlagefähigen Kosten trifft (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO, und VIII ZR 89/13, aaO; jeweils Rn. 24, 42 ff., 46; vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03, WuM 2004, 285 unter II 2 d), ist es im Streitfall ebenfalls seine Sache, darzulegen und zu beweisen, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung dienende Maßnahmen (§ 555a Abs. 1 BGB) entfallen sind (vgl. KG, aaO) .

  • BAG, 25.03.2015 - 5 AZR 602/13

    Umfang der Arbeitszeit - "Überstundenschätzung"

    Eine Schätzung darf nur dann unterbleiben, wenn sie mangels jeglicher konkreter Anhaltspunkte vollkommen "in der Luft hinge" und daher willkürlich wäre (BAG 26. September 2012 - 10 AZR 370/10 - Rn. 19, BAGE 143, 165; BGH 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13 - Rn. 46 mwN zur st. Rspr. des BGH) .

    Die Vorschrift erlaubt damit unter den im Gesetz genannten Voraussetzungen auch die Schätzung des Umfangs von Erfüllungsansprüchen (BAG 21. Mai 1980 - 5 AZR 194/78 - zu 4 a der Gründe - zum Umfang einer Überstundenleistung; 11. März 1981 - 5 AZR 878/78 - zu III der Gründe - zur Höhe einer Lohnforderung; 17. Dezember 2014 - 5 AZR 663/13 - Rn. 29 - zur Höhe der üblichen Vergütung; BGH 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13 - Rn. 45 f. - zur Schätzung bei einem Mieterhöhungsverlangen nach Modernisierungsmaßnahmen) .

    Jedenfalls ist es nicht gerechtfertigt, dem aufgrund des vom Arbeitgeber zugewiesenen Umfangs der Arbeit im Grundsatz berechtigten Arbeitnehmer jede Überstundenvergütung zu versagen (vgl. BAG 21. Mai 1980 - 5 AZR 194/78 - zu 4 a der Gründe; BGH 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13 - Rn. 46) .

    b) Ob das Tatsachengericht das Mindestmaß geleisteter Überstunden "richtig" geschätzt hat, unterliegt nur der eingeschränkten Nachprüfung durch das Revisionsgericht auf Ermessensüberschreitung (BAG 21. Mai 1980 - 5 AZR 194/78 - zu 4 b der Gründe) dahingehend, ob der Tatrichter wesentliche Bemessungsfaktoren außer Betracht gelassen oder seiner Schätzung unrichtige oder unbewiesene Anknüpfungstatsachen zugrunde gelegt hat (vgl. BAG 26. September 2012 - 10 AZR 370/10 - Rn. 25 mwN, BAGE 143, 165) und damit die Schätzung mangels konkreter Anhaltspunkte völlig "in der Luft" hängt, also willkürlich ist (vgl. BGH 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13 - Rn. 46 mwN) .

  • OLG Köln, 12.03.2020 - 3 U 55/19

    VW-Abgasskandal - Schadensersatzansprüche bei 3,0 V6 Dieselmotoren (EA 897)

    Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind (st. Rspr.; vgl. BGH, Urt. v. 17.12.2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 43; Beschl. v. 28.02.2012 - VIII ZR 124/11, WuM 2012, 311 Rn. 6 mwN; v. 26.03.2019 - VI ZR 163/17, VersR 2019, 835 Rn. 11 mwN).

    Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befragen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unterbreiten (st. Rspr; vgl. BGH, Urt. v. 17.12.2014 - VIII ZR 88/13, aaO; Beschl. v. 28.02.2012 - VIII ZR 124/11, aaO; v. 26.03.2019 - VI ZR 163/17, aaO; jeweils mwN).

  • BAG, 26.10.2016 - 5 AZR 168/16

    Umkleidezeiten - Schätzung

    Zudem reicht bei der Entscheidung über die Höhe einer Forderung - im Unterschied zu den strengen Anforderungen des § 286 Abs. 1 ZPO - eine erhebliche, auf gesicherter Grundlage beruhende Wahrscheinlichkeit für die richterliche Überzeugungsbildung aus (vgl. BGH 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13 - Rn. 45) .

    Die für eine Schätzung unabdingbaren Anknüpfungstatsachen muss derjenige, der den Erfüllungsanspruch geltend macht, darlegen und beweisen (vgl. BAG 25. März 2015 - 5 AZR 602/13 - Rn. 19, BAGE 151, 180; BGH 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13 - Rn. 46 mwN) .

  • OLG Bremen, 30.06.2021 - 1 U 90/19

    Zu den Darlegungs- und Beweisanforderungen im Verkehrsunfallprozess beim

    (a) Dies verweist auf die allgemeinen Anforderungen aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs grundsätzlich bereits dann schlüssig und erheblich ist, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen, und die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind (siehe BGH, Beschluss vom 28.02.2012 - VIII ZR 124/11, juris Rn. 6, WuM 2012, 311; Urteil vom 17.12.2014 - VIII ZR 88/13, juris Rn. 43, NJW 2015, 934; Beschluss vom 26.03.2019 - VI ZR 163/17, juris Rn. 11, VersR 2019, 835; Beschluss vom 28.01.2020 - VIII ZR 57/19, juris Rn. 7, NJW 2020, 1740).
  • BGH, 28.09.2022 - VIII ZR 336/21

    Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach Modernisierungsmaßnahmen

    Soweit es danach in der Regel ausreichend sei, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsaufwand durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlege (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13), und es außerdem (nur) einen materiellen Fehler darstelle, wenn der Vermieter zu Unrecht einen Abzug für tatsächlich angefallene Instandhaltungskosten nicht vornehme (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19), sei Ausgangspunkt auch für diese Erwägungen stets, dass der Mieter - wie hier nicht - den Kostenansatz in seiner Plausibilität nachvollziehen könne.

    a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Senatsurteile vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, juris Rn. 17; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10).

    Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - überprüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO, mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12).

    Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. Senatsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO S. 281 f. [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO).

    b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Regelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29).

    Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsaufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f. mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 18).

    Diese - nach der oben bereits zitierten Senatsrechtsprechung (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 30) grundsätzlich nicht einmal erforderliche - hypothetische Vergleichsrechnung erleichtert eine Überprüfung der Plausibilität des von der Beklagten berücksichtigten Instandhaltungsanteils zusätzlich.

    Denn danach genügt der Vermieter - wie oben aufgezeigt - seinen Berechnungs- und Erläuterungspflichten nach § 559b Abs. 1 BGB bereits dann, wenn er einen etwa in den Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer entsprechenden Quote darlegt (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 29 f.).

  • BGH, 20.07.2022 - VIII ZR 337/21

    Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB erfordert keine Aufteilung der

    Soweit es danach in der Regel ausreichend sei, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsaufwand durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlege (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13), und es außerdem (nur) einen materiellen Fehler darstelle, wenn der Vermieter zu Unrecht einen Abzug für tatsächlich angefallene Instandhaltungskosten nicht vornehme (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19), sei Ausgangspunkt auch für diese Erwägungen stets, dass der Mieter - wie hier nicht - den Kostenansatz in seiner Plausibilität nachvollziehen könne.

    a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Senatsurteile vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10).

    Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - überprüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO, mwN; vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 16 [zu § 10 Abs. 1 WoBindG]; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12).

    Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. Senatsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO S. 281 f. [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO).

    b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Regelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29).

    Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsaufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f. mwN).

    Diese Angaben sind bei der Auslegung der Erhöhungserklärung daher zu berücksichtigen (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 32 mwN; vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 252 unter II 1 b).

    Insbesondere hat die Beklagte, wie von der Revisionserwiderung - unter Heranziehung der Senatsrechtsprechung zu den materiell-rechtlichen Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach § 559 BGB (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 21) - für notwendig erachtet, die aus ihrer Sicht maßgeblichen Gründe dafür dargelegt, dass die weiteren beabsichtigten Maßnahmen nicht nur auf die Beibehaltung oder erstmalige Herrichtung des vertragsgemäß geschuldeten (Mindest-)Standards, sondern auf ein "Mehr" gerichtet seien.

    Diese - nach der oben bereits zitierten Senatsrechtsprechung (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 30) grundsätzlich nicht einmal erforderliche - hypothetische Vergleichsrechnung erleichtert eine Überprüfung der Plausibilität des von der Beklagten berücksichtigten Instandhaltungsanteils zusätzlich.

    Denn danach genügt der Vermieter - wie oben aufgezeigt - seinen Berechnungs- und Erläuterungspflichten nach § 559b Abs. 1 BGB bereits dann, wenn er einen etwa in den Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer entsprechenden Quote darlegt (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 29 f.).

  • BGH, 28.09.2022 - VIII ZR 338/21

    Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach Modernisierungsmaßnahmen

  • BGH, 28.09.2022 - VIII ZR 344/21

    Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach Modernisierungsmaßnahmen

  • BGH, 28.09.2022 - VIII ZR 340/21

    Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach Modernisierungsmaßnahmen

  • BGH, 20.07.2022 - VIII ZR 361/21

    Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB erfordert keine Aufteilung der

  • BGH, 20.07.2022 - VIII ZR 339/21

    Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB erfordert keine Aufteilung der

  • BGH, 12.06.2018 - VIII ZR 121/17

    Modernisierungsmieterhöhung aufgrund der Durchführung der Wärmedämmung i.R.d.

  • LG Dortmund, 30.09.2020 - 8 O 115/14

    Freie Schätzung von Kartellschäden

  • OLG Bremen, 14.10.2020 - 1 U 4/20

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  • AG Nördlingen, 27.01.2017 - 2 C 799/14

    Mieterhöhung auf Grund einer Modernisierungsmaßnahme bei nicht vollständig

  • LG Bremen, 06.06.2019 - 2 S 283/18

    Umfang einer Modernisierungsankündigung und Folgen einer unzureichenden

  • BSG, 15.12.2016 - B 5 RS 7/16 R

    Gesetzliche Rentenversicherung; Recht der Überführung von Ansprüchen und

  • BGH, 22.06.2021 - VIII ZR 134/20

    Sind lärmende Kinder ein Kündigungsgrund?

  • LAG Düsseldorf, 23.09.2020 - 14 Sa 296/20

    Überstundenvergütung, Vergütungserwartung, Fahrtzeit, gesetzliche

  • BSG, 15.12.2016 - B 5 RS 4/16 R

    Zugehörigkeit zur zusätzlichen Altersversorgung der technischen Intelligenz -

  • BGH, 28.04.2021 - VIII ZR 5/20

    Für jede abgeschlossene Modernisierungsmaßnahme kann eine Mieterhöhung erfolgen

  • BSG, 15.12.2016 - B 5 RS 2/16 R

    Gesetzliche Rentenversicherung; Recht der Überführung von Ansprüchen und

  • OLG Hamm, 27.06.2016 - 18 U 110/14

    Haftung des Frachtführers wegen Anstoßes des Gutes gegen eine Bahnüberführung

  • BGH, 26.01.2022 - VIII ZR 140/20

    Entbehrlichkeit einer Fristsetzung zur Nacherfüllung vor der Erklärung des

  • AG Bremen, 09.03.2018 - 7 C 284/17

    Anforderungen an eine wirksame Modernisierungsankündigung?

  • BGH, 08.12.2021 - VIII ZR 280/20
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    Berufungsgericht wechselt Kündigungsgrund aus: Verletzung des rechtlichen Gehörs?

  • BGH, 25.09.2018 - VIII ZR 121/17

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  • BGH, 29.09.2021 - VIII ZR 226/19

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  • BAG, 26.10.2016 - 5 AZR 127/16

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  • BSG, 15.12.2016 - B 5 RS 9/16 R

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  • BGH, 14.12.2021 - VIII ZR 386/20
  • BAG, 26.10.2016 - 5 AZR 170/16

    Umkleidezeiten - Schätzung

  • BGH, 16.09.2021 - IX ZR 213/20

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  • BGH, 09.11.2021 - VIII ZR 184/20
  • BAG, 26.10.2016 - 5 AZR 214/16

    Umkleidezeiten - Schätzung

  • BGH, 26.04.2022 - VIII ZR 19/21

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  • BSG, 22.03.2018 - B 5 RS 8/17 R

    Berücksichtigung von Jahresendprämien als weitere Arbeitsentgelte

  • BSG, 15.12.2016 - B 5 RS 8/16 R

    Gesetzliche Rentenversicherung; Recht der Überführung von Ansprüchen und

  • BAG, 26.10.2016 - 5 AZR 169/16

    Umkleidezeiten - Schätzung

  • OLG Düsseldorf, 12.05.2021 - 18 U 526/19
  • BSG, 23.03.2017 - B 5 RS 15/16 R

    Kein Anspruch auf Feststellung weiterer Arbeitsentgelte in Gestalt jährlicher

  • KG, 12.07.2021 - 2 U 48/18

    Stromdiebstahl bei all-inclusive-Stromlieferungsvertrag: Netzentgeltpflicht des

  • BSG, 23.03.2017 - B 5 RS 11/16 R

    Kein Anspruch auf Feststellung weiterer Arbeitsentgelte in Gestalt jährlicher

  • BSG, 15.12.2016 - B 5 RS 3/16 R

    Gesetzliche Rentenversicherung; Recht der Überführung von Ansprüchen und

  • LG Dortmund, 03.02.2021 - 8 O 116/14
  • BSG, 15.12.2016 - B 5 RS 5/16 R

    Gesetzliche Rentenversicherung; Recht der Überführung von Ansprüchen und

  • LG Bremen, 06.10.2021 - 1 S 111/20

    Umfangreiche Modernisierung: Wie hat ein Erhöhungsverlangen auszusehen?

  • BSG, 01.06.2017 - B 5 RS 5/17 R

    Feststellung weiterer Arbeitsentgelte für Zeiten der Zugehörigkeit zur

  • LG Düsseldorf, 06.03.2019 - 5 S 13/18
  • BSG, 01.06.2017 - B 5 RS 2/17 R

    Feststellung weiterer Arbeitsentgelte für Zeiten der Zugehörigkeit zur

  • BSG, 15.12.2016 - B 5 RS 6/16 R

    Gesetzliche Rentenversicherung; Recht der Überführung von Ansprüchen und

  • BGH, 22.02.2022 - VIII ZR 38/20

    Wiederherstellung eines Außenwasseranschlusses i.R. eines Mietverhältnisses

  • LG Berlin, 18.01.2018 - 67 S 268/17

    Wohnraummiete: Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung bei Modernisierung

  • BSG, 01.06.2017 - B 5 RS 1/17 R

    Feststellung weiterer Arbeitsentgelte für Zeiten der Zugehörigkeit zur

  • BSG, 23.03.2017 - B 5 RS 14/16 R

    Kein Anspruch auf Feststellung weiterer Arbeitsentgelte in Gestalt jährlicher

  • OLG Koblenz, 30.09.2020 - 5 U 1970/19

    Fahrzeugkaufvertrag: Ansprüche gegen Händler und Fahrzeughersteller aufgrund

  • BSG, 01.06.2017 - B 5 RS 17/16 R

    Rentenversicherung

  • BSG, 23.03.2017 - B 5 RS 10/16 R

    Feststellung weiterer Arbeitsentgelte für Zeiten der Zugehörigkeit zur

  • BSG, 01.06.2017 - B 5 RS 4/17 R

    Feststellung weiterer Arbeitsentgelte für Zeiten der Zugehörigkeit zur

  • BSG, 01.06.2017 - B 5 RS 12/16 R

    Feststellung weiterer Arbeitsentgelte für Zeiten der Zugehörigkeit zur

  • BSG, 01.06.2017 - B 5 RS 13/16 R

    Rentenversicherung

  • BSG, 23.03.2017 - B 5 RS 16/16 R

    Feststellung weiterer Arbeitsentgelte für Zeiten der Zugehörigkeit zur

  • VerfGH Berlin, 19.12.2018 - VerfGH 122/16

    Erfolglose Verfassungsbeschwerde gegen zivilgerichtliche Berufungszurückweisung

  • BSG, 01.06.2017 - B 5 RS 3/17 R

    Rentenversicherung; Zugehörigkeit zur zusätzlichen Altersversorgung der

  • BSG, 01.06.2017 - B 5 RS 6/17 R

    Feststellung weiterer Arbeitsentgelte für Zeiten der Zugehörigkeit zur

  • LG Dortmund, 04.11.2020 - 8 O 26/16
  • VerfGH Berlin, 19.12.2018 - VerfGH 141/16

    Erfolglose Verfassungsbeschwerde gegen zivilgerichtliche Berufungszurückweisung

  • OLG Köln, 11.04.2018 - 16 U 140/12

    Werklohn und Schadensersatzansprüche wegen Mängeln

  • LG Aschaffenburg, 11.01.2022 - 22 O 112/21

    Keine Schadensersatzansprüche im Zusammenhang mit dem Motor EA 288 (hier: VW

  • LG Berlin, 10.03.2015 - 63 S 330/14

    Wohnraummietvertrag: Voraussetzungen wirksamer Mieterhöhungserklärungen wegen der

  • LG Berlin, 28.04.2021 - 64 S 230/20

    Formelle Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung wegen Modernisierung

  • AG Bremen, 26.10.2017 - 6 C 353/16

    Mieterhöhung - Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen

  • VerfGH Berlin, 19.12.2018 - VerfGH 37/16

    Erfolglose Verfassungsbeschwerde gegen zivilgerichtliche Berufungszurückweisung

  • LG Berlin, 14.06.2021 - 64 S 230/20

    Wann muss Mieterhöhungserklärung Erläuterungen zu Erhaltungsaufwänden enthalten?

  • AG Berlin-Charlottenburg, 03.05.2017 - 227 C 214/16

    Wohnraummiete: Formwirksamkeit einer Modernisierungsmieterhöhungserklärung

  • LG Kassel, 14.10.2020 - 8 O 2244/17

    Die Zurechnung eines Schadensbeitrags des zweiten Steuerberaters als

  • LG Berlin, 01.07.2020 - 65 S 250/19

    Modernisierungsmieterhöhung muss stimmig sein!

  • OLG Düsseldorf, 28.10.2021 - 16 U 342/20
  • OLG Bamberg, 23.03.2020 - 4 U 76/19

    Diesel-Abgasskandal: Anspruch des Käufers gegen den Hersteller gem. § 826 BGB

  • AG Cham, 20.04.2018 - 8 C 690/17

    Erstattungsfähige Kosten bei fiktiver Abrechnung eines Unfallschadens

  • LG Berlin, 04.07.2017 - 63 S 306/16

    Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

  • OLG Oldenburg, 27.05.2021 - 1 U 256/20
  • LG Berlin, 16.02.2021 - 83 S 41/20

    Muss Mieterhöhungserklärung Kosten der einzelnen Gewerke aufführen?

  • AG Bayreuth, 20.07.2016 - 103 C 1647/14

    Nachweis unfallursächlicher körperlicher Beschwerden nach einem Verkehrsunfall

  • OLG München, 18.05.2021 - 8 W 696/21

    Unzureichende Glaubhaftmachung eines Arrestanspruchs wegen Anlegertäuschung

  • AG Düsseldorf, 14.11.2017 - 13c C 24/17

    Inanspruchnahme des Mieters auf Zahlung rückständiger Mieten sowie auf künftige

  • AG Münster, 20.05.2021 - 8 C 2208/20

    Formelle Anforderungen an Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

  • AG Bonn, 23.06.2020 - 206 C 233/19
  • AG Berlin-Tempelhof/Kreuzberg, 02.04.2019 - 19 C 10/18

    Wohnraummiete: Modernisierungsmieterhöhung trotz nicht vollständig

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