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  Art 3 Abs 1 GG, Art 19 Abs 4 GG, Art 28 Abs 1 S 2 GG, Art 28 Abs 2 S 1 GG, § 30 BauGB

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  Art 3 Abs 1 GG, Art 19 Abs 4 GG, A... rt 28 Abs 1 Satz 2 GG, Art 28 Abs 2 Satz 1 GG, § 30 BauGB, § 34 BauGB, § 136 BauGB, § 142 Abs 3 Satz 1 BauGB, §§ 144, 145 BauGB, § 146 Abs 1 BauGB, §§ 147, 148 BauGB, § 154 Abs 1 Satz 1 BauGB, § 154 Abs 2 BauGB, § 154 Abs 3 Satz 1 BauGB, § 155 Abs 1 Nr 2 Halbsatz 1 BauGB, § 162 Abs 1 BauGB, § 164a BauGB, § 172 Abs 1 Nr 1 BauGB, § 177 BauGB, § 192 BauGB, § 196 BauGB, § 246 Abs 2 Satz 1 BauGB, § 7h EStG, §§ 15, 16 ImmoWertV a.F., § 40 ImmoWertV n.F., Art 1 Abs 1 VvB, Art 3 Abs 2 VvB, Art 47 a.F. VvB, Art 64 n.F. VvB, § 15 AGBauGB Bln a.F., § 24 AGBauGB Bln n.F.
  Erhebung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages, Stadtstaatenklausel, landesrechtliche Ermächtigung zur Festlegung von Sanierungsgebieten durch Rechtsverordnung, Erforderlichkeit der Festlegung des Sanierungsgebiets, Aufhebung des Sanierungsgebiets, ...

Wird zitiert von ... (3)Zitiert selbst (42)

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• OVG Berlin-Brandenburg, 27.01.2022 - 10 B 6.19

  Sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag; sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung, …

  Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 28.11.2023 - 10 B 26.23

  Rn. 105 Die Begrenzung des sanierungsbeeinflussten Lagewertanteils auf maximal 25 % durch den LVmax sei gerichtlich von der 13. Kammer (Urteil vom 17.05.2018 - VG 13 K 271.14 -) und in der Entscheidung des OVG Berlin-Brandenburg vom 27. Januar 2022 (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27.01.2022, OVG 10 B 6.19, juris Rn. 62) als unbedenklich bestätigt worden.

  Die Bedenken der Klägerin seien nach der Rechtsprechung der 13. Kammer des VG Berlin und der Entscheidung des OVG Berlin-Brandenburg vom 27. Januar 2022 (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27.01.2022, OVG 10 B 6.19, juris, Rn. 75) zurückzuweisen.

  Die Leitsätze von 1993 hingegen hat der Senat von Berlin bei den drei Sanierungsgebietsverordnungen des ersten Gesamtberliner Stadterneuerungsprogramms jeweils dem Beschluss der Rechtsverordnung zur Festlegung des Sanierungsgebiets zugrunde gelegt (…vgl. AH-Drs. 15/5556, S. 22; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 2 und 94) und sie damit zum Teil des Sanierungskonzepts gemacht.

  - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 46 m.w.N.).

  Wie der erkennende Senat bereits für die Sanierungsgebiete "Kollwitzplatz" und "Wollankstraße" ausgeführt hat, handelt es sich bei den Sanierungsgebieten des Bezirks Pankow schon nach ihrer räumlichen Lage nicht um Gebiete "in der Mitte von Berlin" bzw. "im Zentrum Berlins" (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 53 und 55).

  Auch sonst liegen hier die besonderen Umstände, die den 2. Senat bei der "Spandauer Vorstadt" einen "Sonderfall" annehmen ließen, aus den gleichen Gründen wie beim Sanierungsgebiet "Wollankstraße" nicht vor (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 47 - 49).

  Der Beklagte hat in anderen Verfahren geltend gemacht, in den Sanierungsgebieten im Bezirk Pankow habe das Verhältnis dagegen umgekehrt bei 3 (öffentlicher Mitteleinsatz) zu 1 (privater Mitteleinsatz) gelegen und überhaupt könne in keinem anderen Sanierungsgebiet in Deutschland sowohl anteilig als auch absolut ein solch hoher Einsatz öffentlicher Mittel nachgewiesen werden wie bei den ehemaligen Sanierungsgebieten im Bezirk Pankow von Berlin (vgl. OVG Berlin-Brandenburg…, Beschluss vom 22. April 2021 - OVG 10 S 36.19 - juris Rn. 13; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 50).

  Vielmehr greift die tatsächliche Vermutung der Kausalität von Sanierung und Bodenwerterhöhung für den Regelfall herkömmlicher Sanierungsgebiete - ebenso wie bei den Sanierungsgebieten "Kollwitzplatz" (OVG Berlin-Brandenburg…, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 3.19 - juris Rn. 30) und "Wollankstraße" (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 51) - auch im Sanierungsgebiet "Winsstraße" ein.

  Wie der erkennende Senat bereits entschieden hat, ist davon auszugehen, dass der gesetzliche Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin für die Bestimmung des Bodenrichtwerts in Anfangswertqualität zum Stichtag 1. Januar 2011 von einem zutreffenden Begriff des Anfangswertes im Sinne von § 154 Abs. 2 BauGB ausgegangen ist (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 52) und dass er demzufolge bei der Ermittlung besonderer Bodenrichtwerte in Anfangswertqualität, wie sie etwa die Bodenrichtwertrichtlinie in der Fassung vom 11. Januar 2011 (BAnz. Nr. 24 S. 597) in Anlage 1 unter Nr. 2.5 und in Anlage 2 jeweils mit dem Zusatz "SU" bezeichnet, alle nicht sanierungsbedingten bodenwerterhöhenden Umstände, die bis zum Stichtag eingetreten gewesen sind, auch berücksichtigt hat, einschließlich etwaiger sanierungsunabhängiger sog. wendebedingter Effekte.

  Eine Verpflichtung, den Gutachterausschuss mit der Ermittlung besonderer Bodenrichtwerte in Endwertqualität zu beauftragen, hat der Beklagte nicht (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 69; vgl. auch Hamburgisches OVG…, Urteil vom 21. Juni 2016 - 3 Bf 54/15 - juris Rn. 89 m.w.N.).

  Das entspricht der übereinstimmenden Rechtsprechung der beiden für das Städtebaurecht zuständigen Senate des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg zur Ermittlung von Anfangs- und Endwerten im Sinne von § 154 Abs. 2 BauGB (vgl. OVG Berlin-Brandenburg…, Beschluss vom 17. Dezember 2012 - OVG 2 S 12.12 - juris Rn. 17; Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 66).

  Rn. 172 Wie in der Rechtsprechung bereits geklärt ist, entspricht es der normativen Vorgabe für den Endwert als "Bodenwert" (§ 154 Abs. 2 BauGB), d.h. als Wert, der gerade das unbebaute Grundstück betrifft, dass Kaufpreise für bebaute Grundstücke schon grundsätzlich nicht als Vergleichswerte zur Ermittlung des Anfangs- oder Endwertes einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung geeignet sind (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 66 m.w.N.).

  Ein "Rückgriff auf den ersten regulären Bodenrichtwert" (…Berufungsbegründung, a.a.O., S. 44) ist schon deshalb nicht zu verlangen, weil dieser hier vom gesetzlichen Gutachterausschuss für den Stichtag 1. Januar 2012 veröffentlichte Wert keine Endwertqualität hat (vgl. näher OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 69).

  Rn. 174 Rechtliche Bedenken gegen den von der Klägerin gerügten "Methodenwechsel" (…Berufungsbegründung, a.a.O., S. 44;… Schriftsatz vom 6. Oktober 2023, S. 13, 14, 17 und 23) zwischen der Ableitung des Anfangswertes und der des Endwertes bestehen deshalb nach der Rechtsprechung nicht (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 68 f. m.w.N.).

  Es beruht im Kern auf einer Bewertung des städtebaulichen Qualitätszustands vor und nach der Sanierung und des sich daraus ergebenden Umfangs der sanierungsbedingten Verbesserung der städtebaulichen Qualität als Indiz für eine ihr entsprechende sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung (vgl. im einzelnen OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 71 f.).

  Die grundsätzliche Eignung des Zielbaumverfahrens als Methode zur Ermittlung sanierungsbedingter Bodenwertsteigerungen ist in der Rechtsprechung allgemein anerkannt (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022, a.a.O., Rn. 73 m.w.N.).

  Sie beurteilt zunächst (…a.a.O., S. 6 - 31) die städtebauliche Qualität des Sanierungsgebiets nach 12 Lagekriterien, von denen drei jeweils in zwei Unterkriterien aufgefächert sind, und bewertet jedes Kriterium mit Qualitätsnoten von 1 ("sehr gute Situation") bis 5 ("sehr schlechte Situation") im jeweils tatsächlichen Anfangs- und Endzustand (vgl. dazu OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 72).

  Rn. 195 Bei der Schätzung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung sind nach der Rechtsprechung mehrere Methoden gleichermaßen zulässig, auch wenn sie zu unterschiedlichen Ergebnissen führen können (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 106 m.w.N.).

  Mit Blick auf die dem Wertungsspielraum der Gemeinde eigene Bandbreite möglicher Ergebnisse sind sie alle ihrerseits rechtlich zulässig (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 77; OVG Rheinland-Pfalz…, Urteil vom 16. Februar 2017, a.a.O., Rn. 82).

  Die Gemeinde ist nicht verpflichtet, die für den Eigentümer günstigste und damit zugleich die für die Finanzierungsfunktion des Ausgleichsbetrags (§ 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB) und entsprechend für die Allgemeinheit ungünstigste Wertermittlungsmethode zu wählen (zur Rechtsprechung betreffend die Wahl zwischen mehreren zulässigen Wahrscheinlichkeitsmaßstäben bei der Heranziehung zu Vorzugslasten vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 106).

  Rn. 198 In Fällen, in denen - wie bei der in Rede stehenden Schätzung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung - mehrere Methoden fachlich und damit auch rechtlich zulässig sind und der Behörde deshalb eine fachliche Einschätzungsprärogative - wie hier der Wertermittlungsspielraum (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 -, jurisRn. 54 m.w.N.) - zusteht, sind sachverständige Stellungnahmen darauf zu überprüfen, ob die von der Behörde verwendeten fachlichen Maßstäbe und Methoden vertretbar sind und die Behörde insofern im Ergebnis zu einer plausiblen Einschätzung der fachlichen Tatbestandsmerkmale einer Norm gelangt ist.

  Rn. 199 Nach diesen Maßstäben und der allgemeinen Anerkennung der Zielbaummethode als fachlich vertretbare Methode zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung nach § 154 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BauGB (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 71 - 74 m.w.N.) verbleibt auch hier nur die den zuletzt genannten allgemeinen Grundsätzen folgende Plausibilitätskontrolle.

  Vielmehr würde er die Grenzen richterlicher Kontrolldichte in Bezug auf den der Gemeinde zustehenden Wertermittlungsspielraum verletzen, die das Bundesverwaltungsgericht aufgezeigt hat, indem es die gerichtliche Überprüfung der Schätzung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung als insoweit auf eine Plausibilitätsprüfung beschränkt angesehen hat (BVerwG…, Urteil vom 27. November 2014 - BVerwG 4 C 31.13 - juris Rn. 12 m.w.N.), wie sie auch in anderen abgabenrechtlichen Fällen der Rechtsprechung zu Wahrscheinlichkeitsmaßstäben für das Bemessen von Vorzugslasten entspricht (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 106 m.w.N.).

  Rn. 203 Bei den im ersten stochastischen Modell verwendeten vier gemeinsamen Merkmalen "Nutzungsmaße", "Siedlungscharakteristik", "stadträumliche Lagequalität" und "überörtliche Imageeinschätzung", welche die beiden jeweils einander gegenübergestellten Stadtgebiete als Merkmalsträger gemeinsam aufzuweisen hatten, um sie als aus sachverständiger Sicht vergleichsgeeignet anzusehen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 87 und 94 f.), fehlt etwa jeder konkrete Anhaltspunkt dafür, dass der Sachverständigenausschuss diese Merkmale nicht hinreichend allgemein formuliert hätte, um alle nicht durch Sanierungsmaßnahmen beeinflussbaren Bodenwertmerkmale zu erfassen und damit einen ins Gewicht fallenden Einfluss auf den Bodenwertunterschied zwischen dem als unsaniert und dem als saniert gegenübergestellten Stadtgebiet des jeweiligen Gebietspaares hinreichend wahrscheinlich auszuschließen.

  Rn. 205 Warum dennoch die Gerichte einen vom Sachverständigenausschuss verkannten Mangel der Nachvollziehbarkeit seines Modells feststellen könnten, erschließt sich nicht, zumal die Schlussfolgerungen des Ausschusses aus dem ersten Modell außerdem durch seine Schlussfolgerungen aus dem zweiten Modell bestätigt werden (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 88 f. und 96), gegen die weder die Klägerin selbst noch die von ihr angeführten wörtlichen Entscheidungszitate substantiierte Einwände erheben.

  Rn. 206 Auch hinsichtlich der solchen stochastischen Modellen eigenen Spannbreite der Werte vermag die Klägerin mit den von ihr angeführten Zitaten (…Berufungsbegründung, a.a.O., S. 55 und 60) die zutreffenden Ausführungen des angegriffenen Urteils zur Streubreite (EA S. 19 f.) ebenso wenig in Frage zu stellen wie die fachliche Einschätzung des Vorsitzenden des Sachverständigenausschusses, dass und warum die Streuung der Zwischenwerte beider Modelle nach den einschlägigen stochastischen Grundsätzen unbedenklich ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 90 und 97).

  Es ist nicht nachvollziehbar, aus welchen rechtlichen Gründen - etwa wegen fachlich nicht zu beanstandender "erheblicher Unterschiede" - die richterliche Kontrolle, "warum es sachgerecht bzw. vertretbar war, den LVmax ohne weitere Differenzierung als Durchschnittswert aus den vorhandenen Daten abzuleiten" (…so das Zitat in der Berufungsbegründung, a.a.O., S. 60), eine noch weitergehende "Plausibilisierung" verlangen darf, ohne die vom Bundesverwaltungsgericht (BVerwG…, Urteil vom 27. November 2014 - BVerwG 4 C 31.13 - juris Rn. 12 m.w.N.) gezogenen Grenzen des gerichtlichen Rechtsschutzauftrages aus Art. 19 Abs. 4 GG (vgl. dazu auch OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 79) zu überschreiten und ohne den der Gemeinde zustehenden Wertermittlungsspielraum zu verletzen, der ohne Weiteres auch die einer - wie hier - sachkundigen Empfehlung zugrundeliegende und fachlich vertretbare Streubreite der ausgewerteten statistischen Daten umfasst.

  Rn. 207 Nach den in der Rechtsprechung des erkennenden Senats bereits dargelegten Rechtsprechungsgrundsätzen zur Maßstabsbildung und ihrer gerichtlichen Kontrolle in Fällen von Vorzugslasten, die nur nach einem Wahrscheinlichkeitsmaßstab bemessen werden können (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 105 - 117), begegnet es außerdem keinen rechtlichen Bedenken, den Maßstabsfaktor LVmax von 0, 25 für die Gebiete der Nutzungsausprägung "W", den der Sachverständigenausschuss als für alle Sanierungsgebiete des ersten Gesamtberliner Stadterneuerungsprogramms als fachlich geeignet empfohlen hat, auch auf alle solche Sanierungsgebiete anzuwenden.

  Denn erstens weisen sie nicht nur die gleiche Nutzungsausprägung, sondern überhaupt eine ähnliche städtebauliche Struktur auf (EA S. 19; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 83).

  Das hat der erkennende Senat bereits für das am selben Tag und durch dieselbe Verordnung aufgehobene Sanierungsgebiet "Wollankstraße" entschieden (Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 104).

  Auf den Hilfsantrag zu 4. kommt es nicht entscheidungserheblich an, weil der Sachverständigenausschuss den hier in Rede stehenden Maßstabsfaktor LVmax gerade für die zum Zeitpunkt seiner Beratungen festgelegten Sanierungsgebiete des ersten Gesamtberliner Stadterneuerungsprogramms empfohlen hat (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 98) - also auch für das Sanierungsgebiet "Winsstraße" -, sich hier der Zeitraum der Festlegung (vom 4. Dezember 1994 bis zum 28. April 2011) im zeitlichen Rahmen der damals üblichen Dauer von Sanierungsgebieten gehalten hat (…vgl. Leitsatz 5 der Leitsätze zur Stadterneuerung vom 31. August 1993, AH-Drs. 13/41, S. 78: "ca." 15 Jahre;… vgl. auch Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Auflage 2022, § 142 Rn. 11), und er auch die erst später als Soll-Bestimmung eingeführte Frist von 15 Jahren (§ 142 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 BauGB;… vgl. dazu Reidt, a.a.O., Rn. 29a) nur um etwa ein Jahr und fünf Monate überschreitet.

  Außerdem hat der erkennende Senat die Frage der Eignung und Aktualität des LVmax von 0, 25 für Sanierungsgebiete der Nutzungsausprägung "W" (Anlage 4 der AV Ausgleichsbeträge, ABl. 2009 S. 434, S. 450 f.) für den Wertermittlungsstichtag 28. April 2011 - wie oben ausgeführt - bereits abschließend entschieden und bejaht, ohne dass sich aus dem Vorbringen der Klägerin oder sonst besondere Anhaltspunkte dafür ergäben, warum die das Sanierungsgebiet "Wollankstraße" betreffende Begründung (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 104) für das gleichzeitig durch dieselbe Verordnung aufgehobene Sanierungsgebiet "Winsstraße" nicht gelten sollte.

  Im Sanierungsgebiet "Wollankstraße" lag er mit knapp 11, 2 Millionen Euro (Ausgleichsbeträge) gegenüber 134 Millionen Euro (öffentliche Gesamtkosten) bei etwas mehr als 8 % (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 8).

  - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 119 m.w.N.; OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 18. Juli 2017 - 1 L 206/14 - juris Rn. 28).

• BVerwG, 27.11.2014 - 4 C 31.13

  Sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag; Hagedorn-Verfahren; …

  Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 28.11.2023 - 10 B 26.23

  Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet aber nur eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt (BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 - BVerwG 4 C 31.13 - juris Rn. 12 m.w.N.).

  Sie bindet weder andere Sachverständige noch Gerichte unmittelbar (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 - BVerwG 4 C 31.13 - juris Rn. 7, für die nach § 24 Satz 2 ImmoWertV a.F. abgelöste WertV; ebenso OVG Berlin-Brandenburg…, Beschluss vom 25. Januar 2018 - OVG 2 B 18.16 - juris Rn. 25 für die ImmoWertV a.F.).

  Vielmehr würde er die Grenzen richterlicher Kontrolldichte in Bezug auf den der Gemeinde zustehenden Wertermittlungsspielraum verletzen, die das Bundesverwaltungsgericht aufgezeigt hat, indem es die gerichtliche Überprüfung der Schätzung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung als insoweit auf eine Plausibilitätsprüfung beschränkt angesehen hat (BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 - BVerwG 4 C 31.13 - juris Rn. 12 m.w.N.), wie sie auch in anderen abgabenrechtlichen Fällen der Rechtsprechung zu Wahrscheinlichkeitsmaßstäben für das Bemessen von Vorzugslasten entspricht (vgl. OVG Berlin-Brandenburg…, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 106 m.w.N.).

  Rn. 202 Da nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts die Gerichte auf dem Gebiet der Bodenwertermittlung nicht über die Erfahrung und Sachkunde etwa der Mitglieder der gesetzlichen Gutachterausschüsse verfügen (BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 - BVerwG 4 C 31.13 - juris Rn. 12), verbietet es sich, bei der richterlichen Kontrolle den beiden stochastischen Modellen im Gewand einer Plausibilitätsprüfung eigene abweichende Vorstellungen von solchen Modellen entgegenzustellen, ohne Verstöße gegen zwingende fachliche Regeln feststellen zu können.

  Es ist nicht nachvollziehbar, aus welchen rechtlichen Gründen - etwa wegen fachlich nicht zu beanstandender "erheblicher Unterschiede" - die richterliche Kontrolle, "warum es sachgerecht bzw. vertretbar war, den LVmax ohne weitere Differenzierung als Durchschnittswert aus den vorhandenen Daten abzuleiten" (…so das Zitat in der Berufungsbegründung, a.a.O., S. 60), eine noch weitergehende "Plausibilisierung" verlangen darf, ohne die vom Bundesverwaltungsgericht (BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 - BVerwG 4 C 31.13 - juris Rn. 12 m.w.N.) gezogenen Grenzen des gerichtlichen Rechtsschutzauftrages aus Art. 19 Abs. 4 GG (vgl. dazu auch OVG Berlin-Brandenburg…, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 79) zu überschreiten und ohne den der Gemeinde zustehenden Wertermittlungsspielraum zu verletzen, der ohne Weiteres auch die einer - wie hier - sachkundigen Empfehlung zugrundeliegende und fachlich vertretbare Streubreite der ausgewerteten statistischen Daten umfasst.

  Rn. 212 Nachdem das Bundesverwaltungsgericht mit der grundsätzlichen Beschränkung der Überprüfung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung außerhalb der rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung auf eine Plausibilitätsprüfung die Grenzen seines Rechtsschutzauftrages aus Art. 19 Abs. 4 GG aufgezeigt hat (BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 - BVerwG 4 C 31.13 - juris Rn. 12 m.w.N.), würde der erkennende Senat nach seiner Überzeugung diese Grenzen überschreiten, wenn er die rechtlichen Anforderungen an die Begründung des Maßstabsfaktors LVmax so verschärfte, dass die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung im Wege der allgemein als zulässig anerkannten Zielbaummethode für die Gemeinde zu einem unkalkulierbaren Wagnis werden würde und sie sich durch Belehrungen von auf diesem Gebiet aus Sicht des Bundesverwaltungsgerichts insoweit nicht sachkundigen Gerichten (BVerwG, Urteil vom 27. November 2014, a.a.O., Rn. 12) gezwungen sähe - wie in dem von der Klägerin in ihrem ergänzenden Schriftsatz vom 25. Juli 2023 (S. 2 - 4) angeführten Fall - auf andere, zusätzlichen Aufwand erfordernde Wertermittlungsmethoden auszuweichen, nach denen der Ausgleichsbetrag zugunsten der Eigentümer und zulasten der gesetzlichen Finanzierungsfunktion des Ausgleichsbetrages - und damit zulasten der Allgemeinheit - geringer ausfällt als nach der angewandten Methode, ohne dass jenes Ergebnis allein deshalb schon "richtiger" oder gerechter wäre.

• BVerwG, 24.07.2020 - 4 B 18.19

  Kausalitätserfordernis der Bodenwerterhöhung bei Sanierungsausgleichsbeiträgen

  Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 28.11.2023 - 10 B 26.23

  Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts müsste eine solche qualitative Weiterentwicklung "mit Gewissheit (und nicht nur spekulativ) auch ohne Sanierungsmaßnahmen zu erwarten gewesen" sein (BVerwG…, Beschluss vom 15. März 2018 - BVerwG 4 B 66.17 - juris Rn. 12; im gleichen Sinne auch Beschluss vom 24. Juli 2020 - BVerwG 4 B 18.19 - juris Rn. 7).

  Nach der Überzeugung des erkennenden Senats entspricht diese tatsächliche Vermutung dem Kausalitätsmaßstab der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, nach dem in solchen Sanierungsgebieten eine Bodenwerterhöhung nur dann nicht im Sinne von § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB durch die Sanierung bedingt ist, wenn im Einzelfall mit Gewissheit und nicht nur spekulativ feststeht, dass sie auch ohne die Sanierung eingetreten wäre (BVerwG, Urteil vom 24. Juli 2020 - BVerwG 4 B 18.19 - juris Rn. 7).

  Aus Sicht des erkennenden Senats genügen die Begründungen der beiden Verordnungen zur Festlegung und Aufhebung des Sanierungsgebiets mit ihrer Darstellung der städtebaulichen Missstände - und damit der Folgen des Ausbleibens von sie beseitigenden Investitionen bis zur förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets - der Darlegungslast, die nach der zitierten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG, Urteil vom 24. Juli 2020, a.a.O., Rn. 12) dem Beklagten dafür obliegt, dass auch die privaten Aufwendungen zur Beseitigung der städtebaulichen Missstände und damit die durch diese Aufwendungen bewirkten Bodenwerterhöhungen "durch die Sanierung bedingt" im Sinne von § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB sind.

  Den sog. Qualitätsstichtag für den - insoweit (stets nur) fiktiven - Anfangswert nach dem relevanten Anfangszustand bestimmt grundsätzlich der Zeitpunkt des beginnenden Sanierungseinflusses (vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. Juli 2020 - BVerwG 4 B 18.19 - juris Rn. 6).

• OVG Berlin-Brandenburg, 10.07.2017 - 2 B 1.16

  Erforderlichkeit und Kausalität von Sanierungsmaßnahmen in der Spandauer Vorstadt …

  Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 28.11.2023 - 10 B 26.23

  Nach der Rechtsprechung des OVG Berlin-Brandenburg (Urteile vom 10. Juli 2017, u.a. 2 B 1.16, juris) sei der Bescheid insgesamt rechtswidrig und aufzuheben.

  Vielmehr habe es unter dem starken Einfluss des wende- und wiedervereinigungsbedingten Systemwechsels gestanden, wie es der 2. Senat des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg für das benachbarte Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt in mehreren Fällen in Urteilen vom 10. Juli 2017 - OVG 2 B 1.16, OVG 2 B 7.16, OVG 2 B 11.16 - und in einem Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 - erkannt habe.

  Der Ursachenzusammenhang zwischen Sanierungsmaßnahmen und Bodenwerterhöhung ist hier nicht durch besondere Umstände beeinträchtigt, wie sie nach der Rechtsprechung des 2. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg im von ihm ausdrücklich als "historisch einmaligen Sonderfall" (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. Juli 2017 - OVG 2 B 1.16 - juris Rn. 33) bezeichneten Sanierungsgebiet "Spandauer Vorstadt" vorgelegen haben sollen (nachfolgend zu IV.).

  Rn. 148 Ungeachtet dessen besteht im Übrigen für das Sanierungsgebiet "Winsstraße" auch kein Raum für die Annahmen, mit denen der 2. Senat seine Auffassung zum Sanierungsgebiet "Spandauer Vorstadt" als "historisch einmaligen Sonderfall" (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. Juli 2017 - OVG 2 B 1.16 -, juris Rn. 33) begründet hat.

• VG Berlin, 30.11.2022 - 19 K 482.20

  Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 28.11.2023 - 10 B 26.23

  Die Klägerin schließe sich vollinhaltlich den Ausführungen der 19. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin in ihren Urteilen vom 24. September 2020 (VG 19 K 69.16, juris) und vom 30. November 2022 (VG 19 K 482.20, n.v.) an.

  Der Kriterienkatalog des 2. Senats für die Atypik des Sanierungsgebiets "Spandauer Vorstadt" sei nach einem Urteil der 19. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin (VG Berlin, Urteil vom 30. November 2020 - 19 K 482/20 -) auf andere Sanierungsgebiete übertragbar.

  Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass er solche sanierungsunabhängigen wertbeeinflussenden Umstände ausgeblendet hat, trägt die Klägerin nicht substantiiert vor und sind auch den beiden von ihr zitierten Entscheidungen der 19. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin zu den Sanierungsgebieten "Spandauer Vorstadt" ( VG Berlin, Urteil vom 24. September 2020 - 19 K 69.16 - juris) und "Rosenthaler Vorstadt" (VG Berlin, Urteil vom 30. November 2022 - 19 K 482/20 -) nicht zu entnehmen.

  - VG 19 K 482/20 - n.v., EA S. 19 - 28) wörtlich zitiert, schon aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils (EA S. 18 - 22), die mit der dort zitierten Rechtsprechung des erkennenden Senats übereinstimmen, nicht durch.

• VG Berlin, 17.05.2018 - 13 K 271.14

  Bemessung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages; Zielbaummethode; …

  Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 28.11.2023 - 10 B 26.23

  Die genannten Ungenauigkeiten blieben aufgrund der Eingangsparameter bestehen, die ihrerseits auf Schätzungen und Bewertungen beruhten und beruhen müssten und Unsicherheiten "in sich" trügen, wie der Ausschussvorsitzende Dr. SX... als sachverständiger Zeuge in der mündlichen Verhandlung zum Verfahren VG 13 K 271.14 ausdrücklich ausgeführt habe.

  Rn. 105 Die Begrenzung des sanierungsbeeinflussten Lagewertanteils auf maximal 25 % durch den LVmax sei gerichtlich von der 13. Kammer (Urteil vom 17.05.2018 - VG 13 K 271.14 -) und in der Entscheidung des OVG Berlin-Brandenburg vom 27. Januar 2022 (OVG Berlin-Brandenburg…, Urteil vom 27.01.2022, OVG 10 B 6.19, juris Rn. 62) als unbedenklich bestätigt worden.

  R... SX... vom 9. Dezember 2013 und das ebenfalls schon dort eingeführte Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 17. Mai 2018 vor dem Verwaltungsgericht Berlin im Verfahren VG 13 K 271.14 mit der Vernehmung desselben Sachverständigen.

• OVG Berlin-Brandenburg, 09.09.2013 - 10 S 12.12

  Erforderlichkeit und Ziele einer Sanierungssatzung

  Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 28.11.2023 - 10 B 26.23

  - und damit auch das förmliche Festlegen eines Sanierungsgebietes nach § 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB - neben dem Vorliegen städtebaulicher Missstände, dass die einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegen (§ 136 Abs. 1 BauGB) und die Sanierungsmaßnahme insoweit erforderlich ist (vgl. OVG-Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 9. September 2013 - OVG 10 S 12.12 - juris Rn. 11).

  Daran fehlt es regelmäßig nur, wenn die Sanierung von keiner erkennbaren Konzeption getragen ist oder wenn sonstige Maßnahmen des Städtebaurechts, also Maßnahmen und Planungen ohne Anwendung des städtebaulichen Sanierungsrechts, zur Behebung der städtebaulichen Missstände ausreichen (OVG-Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 9. September 2013, a.a.O., Rn. 11 m.w.N. und Beschluss vom 24. Oktober 2023.

  Zweitens ähneln sich nach dem allgemeinen Teil der Begründung ihrer Festlegung Art und Umfang ihrer städtebaulichen Missstände (zu den fünf Sanierungsgebieten der Neunten Verordnung vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 9. September 2013 - OVG 10 S 12.12 - juris Rn. 8;… zu den elf Sanierungsgebieten der hier einschlägigen Zehnten Verordnung vgl. den oben unter II. zur Erforderlichkeit der Festlegung zitierten Bericht zur Begründung der Sanierungsverordnung, a.a.O., S. 3 - 6).

• OVG Berlin-Brandenburg, 11.10.2018 - 2 B 2.16

  OVG hält an Rechtsprechung zur fehlerhaften Berechnung der Ausgleichsbeträge im …

  Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 28.11.2023 - 10 B 26.23

  Vielmehr habe es unter dem starken Einfluss des wende- und wiedervereinigungsbedingten Systemwechsels gestanden, wie es der 2. Senat des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg für das benachbarte Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt in mehreren Fällen in Urteilen vom 10. Juli 2017 - OVG 2 B 1.16, OVG 2 B 7.16, OVG 2 B 11.16 - und in einem Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 - erkannt habe.

  Auch trifft insoweit die Annahme nicht zu, die besonderen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten nach § 7h EStG seien nicht als sanierungsbedingt anzusehen, weil sie nicht von der förmlichen Festlegung eines Sanierungsgebietes abhingen, sondern gleichermaßen Maßnahmen an Gebäuden in städtebaulichen Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB beträfen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteile vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 - juris Rn. 60 und - OVG 2 B 10.16 - juris Rn. 78).

  Ihre Inanspruchnahme für die "Modernisierung und Instandsetzung" im Sinne von § 148 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BauGB kann daher nicht als bloßer "Mitnahmeeffekt" (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteile vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 - juris Rn. 50 f. und - OVG 2 B 2.16 - juris Rn. 68 f.) angesehen werden.

• BVerwG, 16.11.2004 - 4 B 71.04

  Methodik der Ermittlung der Bodenwerterhöhung nach Durchführung städtebaulicher …

  Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 28.11.2023 - 10 B 26.23

  Insbesondere verhält sich die Vorschrift nicht zu der Frage, wie die Differenz und insbesondere die für sie maßgeblichen Anfangs- und Endwerte zu ermitteln sind (BVerwG, Beschluss vom 16. November 2004 - BVerwG 4 B 71.04 - juris Rn. 5).

  Dies kann ohne Zweifel auch ein Verfahren sein, in dem Anfangs- und Endwert nicht getrennt festgestellt werden, sondern der Endwert aus dem festgestellten Anfangswert und dem modellhaft berechneten Betrag der sanierungsbedingten Wertsteigerung abgeleitet wird (BVerwG, Beschluss vom 16. November 2004 - BVerwG 4 B 71.04 - juris Rn. 6).

• OVG Rheinland-Pfalz, 16.02.2017 - 6 A 10137/14

  Sanierungsdauer als Hindernis der Sanierungsausgleichsbeitragserhebung; …

  Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 28.11.2023 - 10 B 26.23

  Der erkennende Senat verweist auf einen entschiedenen Fall, in dem sich je nach rechtmäßig angewandter Methode für dasselbe Grundstück sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen von 175, 86 EUR/m2, 191, 86 EUR/m2 oder 211, 28 EUR/m2 ergaben (OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 16. Februar 2017 - 6 A 10137/14 - juris Rn. 81).

  Mit Blick auf die dem Wertungsspielraum der Gemeinde eigene Bandbreite möglicher Ergebnisse sind sie alle ihrerseits rechtlich zulässig (OVG Berlin-Brandenburg…, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 77; OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 16. Februar 2017, a.a.O., Rn. 82).

• OVG Berlin-Brandenburg, 25.01.2018 - 2 B 18.16

  Sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag; Berufung; Anschlussberufung; Anfangswert; …
• VGH Baden-Württemberg, 18.11.2005 - 8 S 498/05

  Erhebung eines Ausgleichsbetrags für sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung; …
• OVG Mecklenburg-Vorpommern, 18.07.2017 - 1 L 206/14

  Anwendung des Bewertungs- und Berechnungsverfahren nach Hagedorn
• VG Berlin, 24.09.2020 - 19 K 69.16

  Sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag: Ermittlung der sanierungsbedingten …
• BVerfG, 23.11.1988 - 2 BvR 1619/83

  Rastede - Übertragung der Abfallbeseitigung von kreisangehörigen Gemeinden auf …
• BVerfG, 23.10.2018 - 1 BvR 2523/13

  Zur Begrenzung gerichtlicher Kontrolle durch den Erkenntnisstand der …
• BVerfG, 22.11.1983 - 2 BvL 25/81

  Bekanntmachung des Bebauungsplans
• BVerwG, 17.04.2002 - 9 CN 1.01

  Normenkontrolle; Handelsmarktsatzung; Gebühren; Gebührenkalkulation; …
• BVerwG, 18.05.1994 - 4 NB 15.94

  Bauplanungsrecht: Begriff des Gemeinbedarfs i.S. von § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB
• BVerwG, 16.01.1996 - 4 B 69.95

  Städtebauförderungsrecht: Einbeziehung eines nicht zu sanierenden Grundstücks in …
• OVG Hamburg, 21.06.2016 - 3 Bf 54/15

  Heranziehung zur Zahlung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags
• OVG Hamburg, 26.01.2017 - 3 Bf 52/15

  Bewertung von Grundstücken zur Bemessung des sanierungsrechtlichen …
• BVerwG, 15.03.2018 - 4 B 66.17

  Auslegung von § 154 Abs. 1 und 2 BauGB; Ausgleichsbeitrag für sanierungsbedingte …
• OVG Berlin-Brandenburg, 05.11.2009 - 2 B 7.07

  Sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag; sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung; …
• OVG Hamburg, 16.04.2015 - 4 Bf 66/13

  Entfallen der Rechtshängigkeit bei Nichtent-/-bescheidung; Bewertung von …
• OVG Saarland, 09.12.2009 - 1 A 387/08

  Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung
• OVG Nordrhein-Westfalen, 12.11.2018 - 2 D 10/17

  Normenkontrollantrag gegen eine Satzung zur förmlichen Festsetzung eines …
• OVG Berlin-Brandenburg, 03.02.2012 - 10 S 50.10

  Sanierungsgebiet; Ausgleichsbetrag des Eigentümers; Bodenwerterhöhungen; …
• OVG Berlin-Brandenburg, 27.01.2022 - 10 B 3.19

  Sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag; sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung, …
• OVG Berlin-Brandenburg, 11.10.2018 - 2 B 10.16

  Sanierungsgebiet "Mitte-Spandauer Vorstadt"; sanierungsbedingte …
• OVG Berlin-Brandenburg, 26.04.2023 - 10 N 56.20

  Sicherung eines ausreichenden Sozialabstands durch Abstandsflächen; Balkonanbau
• OVG Sachsen, 05.03.2009 - 1 A 374/08

  Ausgleichsbetrag; End- und Anfangswert; Berechnungsmodelle; Chemnitzer Modell
• OVG Berlin-Brandenburg, 22.04.2021 - 10 S 36.19

  Heranziehung zu sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeträgen
• OVG Rheinland-Pfalz, 11.06.2019 - 6 B 10540/19

  Erhebung von Sanierungsausgleichsbeträgen bei einer Sanierungsdauer von rund 44 …
• OVG Berlin-Brandenburg, 08.06.2010 - 2 S 13.10

  Sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag; Anrechnung; eigene Aufwendungen des …
• OVG Berlin-Brandenburg, 24.10.2023 - 10 N 68.22

  Antrag auf Zulassung der Berufung - sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag - …
• OVG Berlin-Brandenburg, 21.06.2010 - 2 S 23.10

  Sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag; Aufhebung der Sanierungssatzung; …
• OVG Berlin-Brandenburg, 17.12.2012 - 2 S 12.12

  Sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag; Beschwerde; sofortige Vollziehung; …
• OVG Berlin-Brandenburg, 20.11.2023 - 10 B 7.23

  Sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag - Abgabepflichtiger - Eigentümer - …
• OVG Berlin-Brandenburg, 10.07.2017 - 2 B 7.16

  Erforderlichkeit und Kausalität von Sanierungsmaßnahmen in der Spandauer Vorstadt …
• OVG Berlin-Brandenburg, 10.07.2017 - 2 B 11.16

  Erforderlichkeit und Kausalität von Sanierungsmaßnahmen in der Spandauer Vorstadt …
• VG Berlin, 05.10.2022 - 13 K 185.19

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• OVG Berlin-Brandenburg, 07.05.2026 - 10 B 2.26

  Erhebung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages; Wahl des …

  Die Vorschrift ist als eine § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB nachgeschaltete Reduzierungsregelung zu verstehen; sie betrifft nicht die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung, sondern setzt diese voraus und eröffnet die Möglichkeit, auf den so ermittelten Ausgleichsbetrag bestimmte vom Eigentümer selbst bewirkte Bodenwerterhöhungen anzurechnen (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28. November 2023 - OVG 10 B 26/23 - juris Rn. 157).
• VG Berlin, 02.12.2025 - 19 K 316.19
  Unabhängig davon, ob die Festlegung von Sanierungsgebieten dem wesentlichen Kernbereich der gemeindlichen Selbstverwaltung zuzurechnen ist, lässt sich in Art. 28 Abs. 2 Satz 1 GG kein Parlamentsvorbehalt hineinlesen, wie dies auf staatlicher Ebene durch die Wesentlichkeitslehre erfolgt, da die kommunalen Vertretungskörperschaften Teil der Exekutive sind (vgl. BVerwG…, Urteil vom 25. März 2025 - 4 C 1.24 -, juris Rn. 11; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28. November 2023 - 10 B 26/23 -, juris Rn. 120;… Mehde, in: Dürig/Herzog/Scholz, 108. EL August 2025, GG Art. 28 Rn. 95).
• VG Schwerin, 20.06.2024 - 2 A 154/20

  Ermittlung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags - Modell Niedersachsen …

  Solche sind - wie sogar für andere Berliner Sanierungsgebiete entschieden (vgl. z. B. OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 28.11.2023 - 10 B 26.23 - juris Rn. 137 ff.) - ausgehend von dem Bezogensein der Anfangs- und Endwertermittlung auf denselben Wertermittlungsstichtag für das Gericht nicht ersichtlich.